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생활형 숙박시설은 서비스드 레지던스(serviced residence)의 법적 이름으로, 흔히 레지던스로 줄여 부른다. 

레지던스는 호텔식 서비스가 제공되는 오피스텔 시설 정도로 해석할 수 있다. 객실 안에 거실과 세탁실, 주방 등을 갖추고 건물 안에 사우나·피트니스센터·수영장 같은 호텔 수준의 부대시설을 갖추어 이용객들에게 ‘호텔 같은 집’처럼 쉴 수 있는 환경을 제공한다. 호텔식 서비스를 제공하면서도 객실 이용료가 호텔에 비해 저렴하기 때문에 외국인은 물론 내국인들에게도 인기를 끌고 있다.

국내에서는 1988년 그랜드힐튼 호텔이 88서울올림픽을 겨냥해 일부 객실을 아파트형으로 개조해 운영한 것이 시초다. 레지던스는 2000년대 초반 인기를 끌다가 2010년 호텔 업계의 반발로 한때 공급이 중단되기도 했다. 2012년 보건복지부가 공중위생관리법 시행령을 개정해 ‘생활형 숙박업’ 조항을 추가하면서 명확한 법적 지위를 얻게 됐다. 

생활형 숙박시설이 인기를 끄는 이유는 투자자 입장에서 접근이 쉽다는 점 때문이다. 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받기 때문에 청약 통장이 필요 없고 누구나 자유롭게 분양받을 수 있다.

전매제한 대상도 아니다. 주택으로 분류하지 않으니 다주택자 규제에서도 자유롭다. 종합부동산세가 면제되고 양도소득세 중과대상에서도 제외된다는 얘기다. 오피스텔은 법 개정에 따라 연말부터 전매 제한, 20% 지역 거주자 우선 분양 등 규제를 받는다.

생활형 숙박시설의 수익률에 대한 기대감도 높다. 숙박업이 가능하기 때문에 숙박업을 할 수 없는 오피스텔에 비해 수익성이 좋을 수 있기 때문이다. 주차대수 제한이 오피스텔의 2분의 1에 불과해 사업성도 나은 측면이 있다.  

호텔과 비교해도 장점이 크다. 생활형 숙박시설은 분양을 받을 수 있고 객실별 개별등기가 가능해서 재산권 행사가 자유롭다. 

운영방식도 선택할 수 있다. 호텔은 전문 운영사에게 운영을 맡겨야 하지만, 생활형 숙박시설은 직접 운영할 수도 있고 위탁운영할 수도 있다. 현재 분양시장에 등장한 생활형 숙박시설은 대부분 위탁관리업체가 임대 관리하여 월수익률을 배당하는 방식이다. 위탁운영을 선택할 때 운용사의 능력에 따라 수익이 좌우된다. 따라서 운영사를 잘 선택하는 것이 중요하다. 

대다수 분양 레지던스는 투자와 주거 두 마리 토끼를 한 번에 잡을 수 있는 상품으로 홍보하고 있다. 과연 그러한지 따져 보자. 

생활형 숙박시설은 주택이 아니기 때문에 여타 주택에 적용되는 규제를 피해 갈 수 있는 점만은 분명하다. 1가구 2주택에도 해당사항이 없으며, 양도세와 보유세 중과 대상도 아니다. 

생활형 숙박시설은 주택이 아닌 오피스텔 수준의 높은 취득세를 내야 한다. 사업소득에 따른 부가가치세·소득세를 신고·납부해야 하고 주택 임대소득 비과세 혜택은 받을 수 없다. 주택과는 다른 세법을 적용받는 것이다.

그러나 생활형 숙박시설을 실거주로 쓰거나 주거형 오피스텔로 장기 임대하는 경우 상황이 달라진다. 이런 경우 주택으로 간주되어 다주택자로 분류될 수 있다. 실제 생활형 숙박시설에 주소를 이전하고 주거용으로 거주했다가 세무서로부터 부가세 환급을 요구받는 일이 일어나고 있다. 주택보다 높은 취득세를 내고 부가세까지 이중 부담하게 될 수 있으니 용도를 분명히 정한 후 투자해야 한다.

레지던스는 다른 상품에 비해 환금성도 떨어진다. 단기 시세차익을 원해 분양을 받았다가 전매를 제때 하지 못해 손해를 보고 매도하는 경우도 있으므로 유의한다. 

레지던스는 어디까지나 생활형 숙박시설로, 전매차익을 위한 투자용이나 실거주용보다는 월 임대료가 들어오는 월세형 부동산의 관점으로 접근하는 것이 바람직하다.

따라서 계약 전 숙박업에 최적인 입지인지, 시공 품질은 좋은지, 운영사는 수익을 낼만한 실력을 갖추었는지 철저히 검증해야 한다. 또한, 시설운영방침이 담겨 있는 관리규약도 꼼꼼히 살펴서 훗날 후회하는 일이 없도록 주의를 기울여야 한다. 

글 구선영 주택·부동산 전문가, 『상가주택 짓기』 저자

※ 머니플러스 2017년 12월호(www.fnkorea.com)에 실린 기사입니다.

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