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부동산 빙하기에도 돈 되는 입지는?

수도권 철도 따라 찾아본 유망 입지

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부동산 거래가 줄고 가격이 하락하면서 본격 침체기에 접어드는 게 아니냐는 우려의 목소리가 크다. 그럼에도 수도권 교통망 확충사업은 부동산 가격을 움직이는 개발호재로 작용 중이다.

서울 도시철도 프리미엄 지역

- 서울대입구와 신길뉴타운

지난 2월 20일 서울시의 제2차 도시철도노선계획 발표에서 주목받은 노선 가운데 하나가 바로 서부선이다. 새절~서울대입구역(15.77㎞)을 잇는 서부선은 업무지구인 여의도권을 관통하는 동시에 은평구, 서대문구, 마포구, 영등포구, 관악구를 한 번에 연결하는 철도라인이라는 점에서 기대를 모은다.

서부선 발표로 주목받게 될 지역 중 하나가 서울대입구이다. 이미 지하철 2호선이 지나고 있으며 2021년 개통 예정으로 공사가 한창인 신림선(여의도~서울대) 이용권에도 들어간다. 신림선은 신길뉴타운에서 여의도로 진입할 수 있는 노선으로 신길뉴타운에 호재로 작용하게 된다.

한편에서는 서부선과 신림선 등이 서울의 핵심지역인 강남, 용산과의 접근성이 떨어진다는 점을 들어 평가절하 하는 의견도 있다. 그러나 서부선 구축에 민간자본이 나섰다는 건 시장성이 높다는 뜻인 만큼 관심 수요가 꾸준할 것으로 보인다. 

서울 동부 교통망의 특급 요지

- 청량리 일대

기차와 지하철, 버스 등 3대 대중교통망이 집대성되어 서울역이나 용산역에 버금가는 특급 교통을 자랑하는 청량리역에 대한 관심은 이미 뜨겁다.

현재 지하철1호선에 더해 경강선 KTX(청량리~강릉), 경의중앙선(청량리~제천~영주), 경춘선(용산~청량리~평내호평~가평~춘천)이 운행 중이고, 지난해 말에는 기존 왕십리역까지 운행되던 분당선이 청량리역까지 연장됐다.

이밖에 예비타당성 검사 중인 GTX-B노선이 실현되면 수원~강남~청량리~의정부가 연결되어 서울 남북을 종단하는 급행철도를 품게 된다. 2024년 께는 수서발 고속열차 SRT와 용산에서 속초까지 이어지는 동서고속철도를 청량리역에서 탈 수 있게 될 예정이다. 여기에 기존 광역버스 환승센터를 복합환승센터로 확대해 나간다.

청량리역 철도 교통망이 완성되면 10개 노선을 훌쩍 뛰어넘는 특급 교통 요지가 되므로 청량리 일대의 가치는 시간이 흐를수록 상승할 가능성이 농후하다. 

수도권 광역급행철도(GTX) 노선과 거점 지역

수도권 외곽에서 서울 도심의 주요 거점을 연결하는 수도권광역급행철도(GTX)로, A·B·C 3개 노선 건설이 추진되고 있다.

GTX A노선(운정~동탄)은 지난해 12월 착공했고, C노선(양주~수원)은 예비타당성조사(비용대비 편익 조사)를 통과해 올해 초 기본계획수립에 들어갔다. B노선(인천 송도~남양주 마석)은 예비타당성 조사를 올해 완료한다는 목표로 추진 중이다.

부동산 시장이 GTX에 열광하는 이유는 혁신적인 속도 때문이다. 수도권 지하철이 시속 30~40㎞ 속도로 달릴 때, GTX는 시속 100㎞~200㎞로 달릴 수 있다. GTX가 실현되면 일산에서 서울역까지 10분이면 도착할 수 있고 수원에서 서울 삼성까지 현재 78분 걸리는 시간이 22분으로 단축된다. 따라서 GTX 2개 노선이 만나는 청량리, 서울역, 삼성역은 교통 로또라 불릴 정도다. 서울 외곽에서는 안양 금정, 의정부, 용인 등이 GTX 개발호재로 급부상 중이다. 

Q1. 철도가 들어오면 부동산 가격이 오를까? 


A1. 크게 오르는 지역이 따로 있다.

철도 교통망이 확충되어 역이 들어서게 되면 그 일대 지역은 무조건 값이 오르게 될까?

물론 역사가 들어오면 주변은 개발 수순을 밟게 되고 땅값과 집값도 오르게 된다. 하지만 철도역도 입지마다 형성되는 프리미엄이 다르고, 역을 중심으로 어느 방향에 위치한 땅인가에 따라 받는 영향이 다르다.

나홀로 역보다는 더블, 트리플의 환승역 일대의 프리미엄이 높고, 강남권 여의도권 등 출퇴근을 위해 접근하는 업무지구나 종로 같은 도심권과 빠르게 연결될 수 있는지 여부가 큰 영향을 미친다.

역 주변이라고 해도 위치마다 온도가 다르기 때문에 개발가능지인지, 도시(주거지)로 확장되어 뻗어나갈 수 있는 지역인지 확인해야 한다. 

Q2. 교통 호재는 어느 시점에 부동산 가격에 영향을 줄까?


A2. 가격은 구불구불한 곡선으로 오른다.

교통 호재가 발표되면 주변 부동산 가격이 움직이기 시작한다. 문제는 호재가 있는 지역의 부동산 값이 결코 정비례로 상승하지 않는다는 점이다.

통상 호재가 가시화된 시점에 한 차례, 다시 그 호재의 실현이 임박한 시점에 한 차례 급격히 수요가 늘고 가격이 오르는 것을 볼 수 있다. 이렇게 몇 차례 값이 오르고 나면 보합세를 유지하는 것이 일반적이다. 따라서 기간에 따른 상승폭이 일정하지 않다는 점을 알아 두어야 한다.

Q3. 개발호재라고 해서 투자했더니 깜깜무소식… 왜일까?


A3. 행정계획은 언제든 무산될 수 있기 때문이다.

호재지역 부동산에 투자했다가 10년 넘게 자금이 묶여 있다는 사람들이 적지 않다. 그 이유는 무엇일까. 대부분 개발사업이 실현되지 못했기 때문이다. 개발사업이 실현되려면 두 가지 조건이 동시에 선행되어야 한다. 하나는 행정계획이다. 지자체의 세세한 계획이 있어야 하는 것이다. 또 하나의 조건은 시행자다. 시행자가 명확히 정해져야 비로소 개발이 가능해진다.

돈을 내서 사업을 실현하는 주체는 없는데 행정계획만 나온 단계에서 투자에 뛰어들었다가, 행정계획이 무산 또는 지연되어 손해를 보는 투자자가 적지 않으니 주의하자. 


구선영  『건물주가 되는 첫걸음 상가주택 짓기』 저자

※ 머니플러스 2019년 04월호(www.fnkorea.com)에 실린 기사입니다.

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