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임대 잘 나가는 상가주택의 비밀

조회수 2018. 12. 26. 09:00 수정
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상가주택 선택방법

집주인이 살면서 임대 수입을 얻을 수 있는 상가주택의 인기가 여전하다. 구도심에서 단독주택을 상가주택으로 재건축하거나 신도시에서 점포겸용 단독주택용지를 분양 받아 상가주택을 짓기도 한다. 그러나 모든 상가주택이 원하는 대로 임대수입을 올리는 건 아니다. 임대가 잘 나가는 상가주택, 그 비결을 알아본다. 

1. 상가주택도 콘셉트가 있어야 선택 받더라

임대가 잘 나가는 상가주택은 건물의 외관이나 공간 구성만 보아도 그 이유를 찾을 수 있다. 무색무취하거나 붕어빵 찍어내듯 무성의하게 지어놓은 상가주택은 세입자의 마음을 사로잡기 어렵다. 물론 특급 입지를 갖추었다면 허름한 가건물이라도 세입자가 나타난다. 그러나 그런 입지는 매우 제한적이다. 결국 내가 지닌 입지의 한계를 뛰어넘으려면 그 건물만의 독특한 콘셉트가 필요하다.  

2. 수요를 확실히 파악하면 세입자는 찾아온다

콘셉트는 어떻게 만드는 것일까. 콘셉트는 수요조사에서 출발한다. 해당 지역으로 끌어들일 수 있는 수요자의 연령대나 특성을 파악한 후 그 안에 건물주의 창의성을 버무려야 한다.

수요조사는 건물주가 직접 나서서 할 수 있다. 인근 부동산중개업소 10곳, 반경 2km 동네 열 바퀴, 경쟁 주택 10곳만 꼼꼼히 돌아봐도 파악할 수 있다. 수요조사의 10-10-10법칙이다. 여기에 부동산 거래 플랫폼을 이용해 데이터를 얻으면 금상첨화다.

예를 들어, 부동산중개업소는 수요자가 제일 먼저 문을 두드리는 곳이다. 이 동네 살기를 희망하는 사람들이 방 몇 개에 화장실은 몇 개를 원하는지까지 세세히 알 수 있다. 

3. 상가도 건물주가 세팅한다

임대가 잘 나가는 상가주택을 보면 건물주가 상가 경기에 밝다. 물론 전문가의 컨설팅이 도움이 되지만 그 이전에 건물주 스스로 판단할 수 있는 능력도 갖추고 있다.  

건물주는 사전 수요조사를 통해 이 동네에서 창업하려는 사람들은 어느 정도 규모의 상가와 얼마의 임대료를 내고자 하는지 파악하고 알맞은 업종도 미리 파악한다. 동네를 돌아보면서 잘 되는 장사와 안 되는 장사, 필요한 상가 수요 등도 예측한다.

또, 당장 받을 수 있는 임대료가 얼마인가 보다는 공실 없이 안정적으로 임대료를 받을 수 있는지를 중점으로 상가 규모나 유치 업종을 결정한다. 

4. 윈윈 전략을 구사하면 반드시 돌아온다

상가주택은 상가와 임대주택 모두 공실 없이 유지되는 것이 중요하다. 한껏 임대료를 높여 받을 욕심을 내세우면 장기 공실로 인해 입는 피해가 훨씬 크다는 점을 기억해야 한다. 주택도 마찬가지다. 공실 없이 임대료를 꾸준히 받고 싶다면 누구라도 고개를 끄덕일 수 있는 객관적인 임대료를 제시해야 한다.

5. 다른 집보다 나은 10가지를 꿰차고 있다

임대가 잘 나가는 상가주택은 뚜렷한 경쟁력을 갖추고 있다. 그 지역에서 함께 경쟁하는 다른 주택이나 상가보다 나은 점을 물으면 열손가락 정도는 꼽을 수 있다.

상가주택에서 임대세대는 처음부터 주변 건물들보다 경쟁력 면에서 우위가 되게끔 계획해야 한다. 만약 그 지역에서 임대주택 공급이 많아지면 세입자는 좀 더 편리하고 좋은 공간을 찾아 이동하게 되어 있다. 지금 경쟁력 있게 지어 놓으면 미래의 상황에 대비할 수 있는 것이다.

임대세대를 잘 지으면 더 많은 임대료를 받을 수 있다는 점도 무시하지 못 한다. 그렇다고 임대세대의 경쟁력을 위해 비싼 마감이나 자재를 사용하라는 것이 아니다. 

사용자의 입장에서 계획적으로 배려된 공간을 찾아야 한다는 의미이다. 같은 집이라도 외부에 노출된 테라스나 활용하기 적합한 마당이 있다면 그 값어치는 확 달라진다.

가구나 전자제품 같은 빌트인 품목들의 수준을 사용자의 눈높이에 맞추는 것도 중요하다. 인테리어는 그 지역 수준보다 반 스텝 이상 올리는 게 맞다. 

6. 상가주택의 설계 팁을 잘 따르고 있다

임대가 잘 나가는 상가주택은 공통된 특성이 있다. 그 중 하나는 동선이다. 주택 동선과 상가 동선을 분리해서 거주자들이 쾌적하게 주택으로 드나들 수 있다.

또, 임대가 잘 나가는 상가주택을 보면 출입구를 대문처럼 잘 조성해 놓았다. 대부분 상가주택들이 1층 상가와 주차장 배치를 우선해서 주거세대의 출입구를 구석진 곳에 옹색하게 갖다 놓는 것을 본다. 잘 만들어진 출입구는 건물을 접하는 사용자를 기분 좋게 만들기도 하고 건물 가치를 높이는 요소가 되기도 한다.

상가주택이기 때문에 신경 써야 하는 건축 팁을 꼼꼼히 적용해야 한다. 

7. 그들은 상가주택에 꿈을 담았다

상가주택을 짓고 행복해하는 건물주들에게 가장 큰 만족감을 느끼는 부분이 무엇인지 물었다. 답변은 매달 꼬박꼬박 입금되는 임대료가 아니었다. 그들은 거주공간에 대한 만족감을 가장 크게 꼽았다. 자신이 필요로 하던 주택 공간을 실제 현실에서 즐길 수 있음에 크게 기뻐했다. 집주인의 거주공간이 럭셔리하다거나, 유난하게 특별하지 않아도 된다.

결국 상가주택은 가능성의 주택이라는 점을 이해하고 접근하는 게 성공의 지름길이다. 단독주택 생활의 이점도 누리면서, 건물주의 새로운 일터가 되어주거나, 임대료를 받을 수 있는 수입원이 되어줄 수도 있다는 개념으로 바라본다면 얼마든지 새로운 가능성이 열린다. 


글 구선영  「건물주가 되는 첫걸음 상가주택 짓기」 저자

 ※ 머니플러스 2018년 12월호(www.fnkorea.com)에 실린 기사입니다.

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