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2·4 대책 돋보기

2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 짓는 ‘공공주도 3080+’

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지난 2월 4일 정부는 2025년까지 서울 32만호, 전국 83만호 주택부지를 추가 공급하는 ‘대도시권 주택공급 획기적 확대방안’을 발표했다. ‘공공주도 3080+(플러스)’로 불리는 2·4대책은 정부·지자체·공기업이 주도하는 주택공급정책으로 기대와 우려의 반응이 엇갈리고 있다. 

출처@psaudio
1
3080+ 주택, 어느 곳에 얼마나 공급하나

정부 스스로 ‘특단의 대책’이라고 표명한 ‘공공주도 3080 플러스’는 2025년까지 전국 80만호, 서울 30만호 이상을 추가로 공급하는 계획이다. 30만호는 분당 신도시의 세 배, 강남 3구 아파트 수(34.1만호)와 비슷한 규모다. 현재 주거복지로드맵과 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호에 이번 공급대책 물량을 합치면 200만호 이상을 짓는 역대 정부 최대의 공급계획이다. 


단시간 내 대규모 주택공급이 어떻게 가능한 것일까. 정부는 ‘공공주도 패스트트랙’을 가동하겠다고 밝혔다. 이 모델은 토지주나 민간 기업이 사업을 제안하면 예정지구로 지정하고, 토지등소유자 2/3가 사업에 동의하면 사업지구로 지정해 공기업이 토지를 확보하는 방식이다. 또 사업 참여를 유도하고 충분한 주택을 공급하기 위해 다양한 인센티브를 부여할 방침이다. 

출처@PIRO4D

정부 주도 패스트트랙은 여러 장점이 있을 것으로 보인다. 우선 현재 개인이 건축하거나 전문성이 부족한 조합이 주도하는 개발방식에 비해 사업 전개가 빨라진다. 토지주에게 높은 수익을 보장하고 사업이 끝날 때까지 모든 리스크를 공공이 부담하기 때문이다. 


더불어 그동안 도심개발의 발목을 잡았던 규제도 모두 푼다. 용적률을 상향하고 층수 제한을 완화하며 기부채납도 제한한다. 재건축부담금은 부과하지 않는다. 그동안 사업성 문제로 멈춰있던 재건축 사업장이나 개발비용 부담 능력이 없어 사업에 나서지 못한 토지주의 토지 등이 활발히 개발될 수 있을 것이다. 

출처@Free-Photos
TIP

[3080+대책, 주택공급계획]

■ 도심공공주택복합사업(3년 한시)+소규모 재개발 ➜ 약 30.6만호
■ 공공직접시행 정비사업 ➜ 약 13.6만호
■ 도시재생혁신지구 지정 ➜ 약 3만호
■ 공공택지 신규지정 ➜ 약 26.3만호
■ 단기 주택확충 ➜ 약 10.1만호

출처@fancycrave1
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3080+ 주택, 누구에게 공급되나

정부는 주택공급을 기다려온 30·40세대 등 무주택 실수요자에게 충분한 내 집 마련 기회를 보장하기 위해 총 물량 중 70~80% 이상은 분양주택(아파트)으로 공급할 예정이다. 서울 수도권 등 주요 도심에는 시세대비 저렴한 공공분양 주택 공급을 대폭 확대한다. 


공급 여력을 대폭 확충하는 만큼 공공임대주택도 현재보다 확대하고, 일부는 공공자가주택으로 공급하는 등 다양한 방식의 내 집 마련을 지원할 방침이다.

출처@wal_172619

또 일반공급 비율을 상향하고 일부는 추첨제로 공급한다. 현재 공공분양은 일반공급분이 15%에 불과한데, 앞으로 일반공급 비중을 50%로 상향한다. 그동안 저축 총액 순으로만 공급되어온 일반공급분에 대해서도 추첨제(30%)를 도입해 폭넓은 기회를 부여한다. 


이처럼 일반공급 비중이 늘어나고 추첨제가 도입되면 투기수요가 몰릴 가능성이 높다. 정부는 투기수요의 철저한 차단을 위해 우선공급권은 1세대 1주택 공급을 원칙으로 하기로 했다. 또, 대책발표일 이후 사업구역 내에서 기존 부동산을 신규 매입한 계약 체결자는 우선공급권을 주지 않을 방침이다. 

출처@keresi72
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2·4대책, 주택시장에 효과 줄까

정부의 대규모 주택공급계획이 시장에 효과적으로 작용할 것인가. 상승하는 집값을 잡고 무주택자의 주거 안정에 획기적인 도움을 줄 수 있을 것이지를 둘러싸고 의견이 분분하다. 


일반아파트 물량이 늘어나고 추첨제 확대로 사실상 내집마련의 기회가 많아진 점은 고무적이다. 수요가 높은 지역에 집중적으로 주택을 공급해 그동안의 물량 부족 문제를 해소하고 집값을 안정시킬 가능성도 있다. 반면 이번 대책이 차질 없이 진행된다 해도 공급까지 5년이 걸리기 때문에 이 기간 동안 도심 내 개발이 집값의 추가 상승을 이끌 가능성도 높다. 

출처@PixelAnarchy

특히 이번 대책에는 전세난을 해결할 방도가 사실상 빠져있다. 전세가가 매매가를 밀어 올리는 악순환이 발생할 수 있다는 지적도 나오는 실정이다. 


또 초과이익환수를 하지 않겠다고 선언하면서 재건축 시장에 최고의 호재로 작용할 전망이다. 기존의 재건축 기대수익보다 10~30%p 이상의 수익을 보장해준다고 공언했으니 투기를 조장할 우려도 크다. 


분양주택의 가격도 문제다. 대책에는 ‘부담 가능한’ 공공주택이라고만 적혀 있다. 신혼부부나 젊은 세대가 감당하기 어려운 가격대의 주택을 분양하게 된다면, 실수요자를 위한 정책 효과를 거두기 어렵게 된다. ‘공공주도’라는 해법으로 이 모든 난제를 해결하겠다는 것이 정부의 의지인 만큼 2·4대책의 효과는 구체적인 실행단계에 들어가기까지 조금 더 지켜봐야 할 것으로 보인다. 

출처@rotekirsche20
TIP

[2·4대책 - 대도시권 주택공급 획기적 확대방안 발표 주요 내용]

1. 압도적 물량 공급으로 수급 불안 심리 해소
1) 물량 : 서울에만 분당신도시 3개, 강남3구 APT 수와 유사한 32만호 공급
2) 속도 : 건설 기간 획기적 단축 (정비사업: 평균 13년→ 5년 이내)
3) 품질 : 특별건축구역 + 민간의 창의적 설계·시공 + 충분한 생활 SOC 2)
4) 가격 : 공공분양을 통해 시세보다 저렴한 Affordable Housing 공급 청약 : 3040 세대 실수요자를 위한 청약제도 개편
* 분양주택중심(70~80%) + 일반공급 비중 상향(15→50%) + 추첨제 도입(일반공급 30%)

2. 과감한 규제혁신과 개발이익 공유
1) 도시·건축규제 완화 : 용도지역 변경 + 용적률 상향 + 기부채납 부담 완화
2) 재초환 미부과 : 공공 시행을 전제로 재건축 초과이익 부담금 미부과
3) 인허가 신속 지원 : 중앙정부 또는 지자체 지구지정 + 지자체 인허가 통합심의
4) 개발이익 공유 : 토지주 추가수익, 생활 SOC 확충, 세입자 보호, 공공자가·임대

3. 파격적 인센티브와 새로운 비즈니스 기회 창출
1) 토지주 : 10~30%p 추가수익 + 사업기간 단축 + 공공이 리스크 부담
2) 민간 : 새로운 시장과 비즈니스 기회 창출(민관 공동 시행, 민간 단독 시행 등)


구선영 주택·부동산 전문가

※ 머니플러스 2021년 2월호에 실린 기사입니다.

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