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3기 신도시·수도권 공공택지 사전청약 이렇게 준비하자

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내년 7월부터 2022년까지 3기 신도시를 비롯해 수도권 주요 공공택지에서 6만 가구에 대한 사전청약이 진행된다. 이 소식에 내 집 마련 수요자들의 관심이 집중되고 있다. 사전청약이 일반청약과 다른 점은 무엇이며 어떤 준비가 필요한지 알아보자.

출처@Free-Photos

사전청약은 본청약 1~2년 전에 아파트를 조기 공급하는 제도로, 당첨되고 나서 본청약 때까지 무주택자 요건을 유지하면 100% 입주를 보장한다.  

내 집 마련을 준비하는 수요자들의 불안감을 일찍이 해소하고 집값 안정 유도 효과를 거두려는 목적으로 도입됐다.  


사전청약은 내년 하반기 3기 신도시부터 출발한다. 2021년 7월 인천 계양을 시작으로 12월까지 3만호에 대한 사전청약이 완료된다. 뒤이어 2022년에 수도권 주요 공공택지의 공공분양주택 3만호를 조기에 분양할 예정이다. 이로써 2022년까지 공급되는 24만호의 분양주택 중 총 6만호가 사전청약을 통해 조기 공급된다.  

출처@kul2r

특히 현재 3기 신도시 5곳(인천 계양·남양주 왕숙·고양 창릉·부천 대장·과천) 모두 지구지정 및 도시기본구상이 완료되어 사전청약이 순항할 것으로 예상된다. 지난 8월 6일 오픈한 3기 신도시 홈페이지(www.3기신도시.kr)에는 한 달 만에 65만 명이 방문하고 12만 명이 ‘청약일정알림 서비스’를 신청하는 등 사전청약에 대한 뜨거운 관심을 보여줬다. 

출처@moerschy
1
사전청약과 본청약의 차이점

그렇다면 사전청약이 현재 운영 중인 본청약과는 어떻게 다른 것일까?


우선 본청약은 착공이 시작되는 시점에 신청을 받는 제도를 말한다. 건설사는 지구계획, 토지보상, 택지조성사업 등의 기본절차를 마련하고 착공신고까지 완료해야만 비로소 본청약을 진행할 수 있다.

이에 비해 사전청약은 착공 전에 시행하는 제도다. 착공신고가 완료되지 않더라도 토지조성 등의 일부 절차를 마치면 사전청약을 할 수 있다. 사전청약 시점에 위치와 면적, 예상가, 계략설계도, 본청약 시기 등이 공개된다. 최종 분양가와 최종 설계도는 본청약 시에 확정된다고 봐야 한다.

출처@Schluesseldienst

따라서 사전청약 상태에서는 정확한 분양가를 알기 어렵고 본청약에 가서 분양가가 오를 수 있다. 국토부에서는 사전청약이 시작되는 시점에 3기 신도시 추청 분양가를 제시할 예정이며, 일단 주변 시세보다 저렴한 가격으로 공급한다는 계획을 밝히고 있다.

사전청약과 본청약으로 청약을 분리하면 내 집 마련 수요가 분산되는 효과를 기대해 볼 수 있다. 당첨된 후에도 일반 아파트 청약 신청이 가능하도록 기회를 열어 두었기 때문이다.


그밖에 사전청약 당첨자는 계약금과 중도금을 미리 지불하지 않아도 된다는 점이 본청약과 다르다. 본청약 시 분양가가 확정되면 그때 지불 일정을 따르면 된다.

출처@PIRO4D
2
사전청약 조건 달라지나

사전청약은 일반적인 공공분양 아파트와 청약 시기만 다를 뿐 내용은 거의 동일하다.  


사전청약 자격은 기본적으로 무주택세대구성원, 입주자저축가입, 해당 지역 거주 요건을 갖춰야 한다. 특별공급은 공급유형에 따라 별도 요건을 추가로 충족해야 한다.  


특별공급은 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 부양 등의 유형으로 구성되며, 현행 본 청약제도와 동일한 요건을 적용한다. 

출처@paulbr75

신혼부부 특별공급은 혼인기간 7년 이내, 예비 신혼부부, 6세 이하 자녀를 둔 한부모가족 중에서 소득요건 등을 충족하면 청약이 가능하다.


생애최초 특별공급은 세대에 속한 모든 자가 과거 주택소유사실이 없어야 하며, 5년 이상 소득세 납부, 소득 등의 요건을 충족해야 한다.


다자녀가구 특별공급은 미성년 자녀(태아 포함)가 3명 이상인 무주택세대 구성원으로 소득 등의 요건을 충족해야 한다.


노부모 부양 특별공급은 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 계속하여 부양하고 있는 무주택 세대주로 자산, 소득 등의 요건을 충족하면 사전청약이 가능하다.

출처@Alexas_Fotos

사전청약은 입주자 모집공고 시점을 기준으로 소득 및 자산 등의 자격요건을 심사하며, 사전청약 당첨자로 선정된 이후에는 소득 및 자산 요건을 추가로 심사하지 않는다. 따라서 본청약까지 자산 변동사항에 대해서는 걱정하지 않아도 된다.


주의할 점은 사전청약 당첨자와 그 세대에 속한 자는 다른 분양주택의 사전청약 신청이 제한된다는 점이다. 다만 다른 주택의 본 청약(일반청약) 신청·당첨 또는 주택구입은 가능하다. 이 경우 사전청약으로 당첨된 주택에는 입주할 수 없다. 사전청약 당첨주택에 입주하기 위해서는 무주택 요건을 유지해야 한다는 점을 기억하자.

출처@ErikaWittlieb
3
사전청약은 장기적 플랜으로 접근

사전청약은 결국 사전 당첨자가 빠른 내 집 마련으로 불안을 해소하고 장기적인 준비가 가능하도록 돕는 제도라고 볼 수 있다. 본 청약은 청약 후 2~3년 이내에 입주할 수 있지만, 사전청약은 최소 4~5년을 기다려야 하므로 장기입주 플랜이 가능하다.


사전청약 등장으로 지역우선 분양 요건을 갖추기 위해 해당 지역으로의 이사를 고민하는 수요자들이 적지 않다. 사전 청약자가 본 청약 시점까지만 의무거주기간을 충족하면 최종적으로 입주 여부를 확정하기 때문이다.


그러나 주의할 점이 없지 않다. 주택건설지역의 규모, 위치, 투기과열지구 지정 여부 등에 따라 의무 거주기간, 거주지 요건 등이 달라지므로 사전청약을 하려는 지역별로 필요한 청약 자격을 사전에 반드시 확인해야 한다.

또한 청약자는 특별공급과 일반공급의 유형별 당첨 가능성을 따져 확률이 높은 쪽으로 신청하는 전략을 짜는 것이 좋다.

출처@MichaelGaida
Tip 1

● 청약일정 알리미 클릭! ●
3기신도시 홈페이지(www.3기신도시.kr)에서 청약일정 알리미를 지정해 두자. 해당 홈페이지에서는 알리미를 신청하고 희망하는 면적, 관심 지구를 선택하면 향후 3~4개월 전 청약일정을 문자로 받아볼 수 있는 시스템을 운영 중이다.

Tip 2

● 사전청약 시행절차 ●

Tip 3

● 2021~2022년 사전청약 물량과 일정 ●


구선영 주택·부동산 전문가

※ 머니플러스 2020년 10월호에 실린 기사입니다.

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