머니플러스

국토교통부는 지난 6월 17일 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’을 발표했다. 관리방안에 따르면 규제지역이 더 확대되고 주택담보대출 요건이 강화되며 법인의 부동산 투자에 대한 규제가 본격 가동된다. 이번 정부 들어 부동산 관련 대책 발표만 20여 번이 넘어 혼란스러운 점이 없지 않다. 이런 가운데 7월 10일 발표된 보안 대책까지 핵심만 추렸다.

6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안 가운데 가장 눈에 띄는 점은 규제지역 확대다. 최근 나타난 서울 외곽지역, 수도권 비규제지역, 일부 지방의 집값 상승세로 인해 안정을 보이던 일부 규제지역의 집값마저 재반등하자 서둘러 규제지역을 확대한 것이다.

투기과열지구는 안양, 구리 등이 포함됐고 조정대상지역은 김포, 파주 등 일부를 제외한 경기도 전 지역과 인천, 대전, 청주가 포함됐다. 이로써 조정대상지역은 44곳에서 69곳으로, 투기과열지구는 31곳에서 48곳으로 크게 늘었다.

투기과열지구와 조정대상지역에 포함되면 주택 매매 시 여러 규제가 따른다.

주택담보대출시 적용받는 DTI와 LTV도 줄어든다. 조정대상지역 LTV는 9억 원 이하 주택에 50%까지, 9억 원 초과 주택에 30%까지 적용된다. 투기과열지역은 9억 원 이하 주택에 40%, 초과 주택에 20%까지 대출해준다. 15억 원 초과 주택은 주택담보대출 자체가 불가하다. 

자금조달계획서 제출 대상이 확대된다. 기존에는 투기과열지구·조정대상지역 내 3억 원 이상 주택 거래신고 시 자금조달계획서 제출을 의무화했는데, 이번 조치로 거래가액과 무관하게 이들 지역에서 주택 거래신고 시 자금조달계획서를 모두 제출해야 한다.

특히 투기과열지구는 주택 거래신고 시 자금조달계획서에 증빙 자료까지 첨부해야 한다. 올해 9월 부동산거래신고법 시행령 개정 후 즉시 시행에 들어갈 예정이다. 

주택담보대출 문턱이 더 높아진다. 기존에는 투기지역·투기과열지구 내 시가 9억 원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우, 1년 내 전입 의무를 부과하고, 조정대상지역의 경우 2년 내 전입 의무를 부과했다.

그러나 이번 조치로 전 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무를 부과한다. 주택구입을 위해 보금자리론을 받는 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무를 부과하고, 의무 위반 시 대출금을 회수할 예정이다. 그동안 보금자리론 이용 차주에겐 전입 의무를 부과하지 않았다. 7월 1일 이후 신규대출 신청 분부터 적용될 것으로 보인다.

전세자금 대출 이용이 크게 제한된다. 현행은 시가 9억 원 초과 주택 보유자에 대한 전세대출 보증을 제한하고, 전세대출을 받은 후 9억 원 초과 주택 구입 시 대출을 즉시 회수하고 있다. 앞으로는 투기지역·투기과열지구 내 시가 3억 원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세대출 보증 제한 대상에 추가한다. 전세대출을 받은 후 이들 지역 내 3억 원 초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출을 즉시 회수한다. 

이제 모든 지역 주택 매매·임대 사업자에 대한 주택담보대출이 금지된다. 규제·비규제 지역을 가리지 않으며 법인·개인사업자 모두 포함한다.

법인이 보유한 주택에 대한 종부세 공제 혜택도 폐지한다. 법인이 보유한 8년 장기임대주택은 종부세를 부과(적용 시점 2021년 1월)하기로 했다. 또 법인이 주택 양도 시 추가 세율을 20%(기존 10%)로 인상하고, 법인이 2020년 6월 18일 이후 8년 장기 임대 등록하는 주택도 추가 세율을 적용하기로 했다.

서울 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 마련한다.

토지거래허가구역에서 허가대상 면적 초과 토지(주택이면 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장 허가를 받아야 한다. 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무가 발생한다. 특히 주거용 토지는 2년간 실거주용으로만 이용이 가능하며 매매와 임대가 금지된다. 

빠르면 올해 12월부터 수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 때에만 분양 신청이 허용된다.

그동안은 거주 여부와 관계없이 모든 토지등소유자에게 조합원 자격요건이 부여됐다. 앞으로는 현재 소유한 주택에서 소유 개시 시점(매각 후 재매입 시에는 재매입 시점부터 기산)부터 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주(연속 거주가 아닌 합산 거주 기간) 요건을 갖춰야 한다. 올해 12월 도시 및 주거환경정비법을 개정한 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용할 방침이다. 

❶ 생애최초 특별공급 확대 및 취득세 감면

국민주택의 특별공급 물량을 현 20%에서 25%까지 확대하고, 민영주택에도 생애최초 특별공급을 도입하기로 했다. 생애최초 특별공급에 대한 소득 기준도 완화한다. 민영주택의 경우 도시근로자 월평균 소득 130% 이하인 경우 특별공급 신청이 가능하다.

취득세도 감면된다. 연령·혼인 여부와 관계없이 생애최초 주택구입 시 1.5억 원 이하는 취득세 100% 감면, 1.5억 원 초과~3억 원(수도권 4억 원) 이하는 50% 감면받는다.

❷ 신혼부부 특별공급 소득기준 완화

신혼부부 특별공급의 경우 민영주택 물량의 75%는 도시근로자 월평균 소득의 100%(맞벌이 120%) 이하, 25%는 120%(맞벌이 130%) 이하로 기준을 완화했다.

생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부인 경우 분양가 6억 원 이상 민영주택에 대해서는 최대 130%(맞벌이 140%)까지 소득 기준을 완화하기로 했다.

❸ 사전분양 물량 대폭 확대

정부는 3기 신도시 조기 공급을 위해 21년부터 사전 청약(9천 세대)을 추진하기로 한 바 있다. 이를 3기 신도시 외에 공공택지로 확대해 3만 호 이상 사전청약을 추진하기로 했다.

❹ 서민·실수요자 소득기준 완화

서민·실수요자는 규제지역에서 LTV·DTI를 10% p 우대받게 된다.

❺ 잔금대출 규제 경과조치 보완

규제지역 지정·변경 전까지 입주자모집공고 된 사업장의 무주택자 및 처분조건부 1주택자 잔금대출에 대해 규제지역 지정·변경 전 대출 규제를 적용하기로 했다. 잔금대출 규제 경과조치는 7월 13일부터 적용된다. 

글 구선영 주택·부동산 전문가

※ 머니플러스 2020년 8월호에 실린 기사입니다.

<저작권자ⓒ 재테크 전문지 머니플러스 무단전재 & 재배포 금지>