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최근 주택 가격 상승이 지속해 과열 양상을 보이자 정부는 조정대상지역과 투기과열지구 등을 추가로 선정하며 부동산 규제 대책을 계속해서 내놓고 있다. 세금 정책도 그중에 하나인데 다주택자에 대한 양도세 중과나 보유세 부담 증가 등의 영향으로 매매 대신 증여를 선택하는 사례가 늘고 있다.

지난해부터 이어지는 정부의 부동산 대책으로 주택의 거래와 보유에 대한 세금 압박이 심해졌다. 먼저 조정대상지역에서 다주택자가 주택을 팔 때 양도세에 가산세율이 추가됐다. 양도세는 최고 42%의 세율을 적용하는데 여기에 2주택자는 20%p를, 3주택자의 경우 30%p를 가산하여 적용한다.

여기에 단기 보유 주택에 대한 양도세율 역시 2년 미만은 기본세율에서 60%로 인상하고 1년 미만은 40%에서 70%로 대폭 인상될 전망이다. 다만. 양도세 중과는 2021년 6월까지는 유예를 두어 주택 매도를 유도하고 있다.

종합부동산세도 과세 강화를 예고하고 있다. 다주택자의 경우 최고 6%까지 세율을 인상하고, 다주택 보유 법인은 6% 단일세율을 적용하겠다는 안을 발표했다.

취득세율도 변경됐다. 기존에는 개인의 경우 3주택까지는 1~3%가 적용되었지만 변경되는 안에서는 2주택은 8%로, 그리고 3주택 이상은 12%의 세율을 적용하게 되는데, 이렇게 되면 주택을 보유하는 단계와 매도하는 단계뿐만 아니라 취득하는 단계에서도 세부담이 상당히 늘어나게 된다.

이렇다 보니 세금을 적게 내는 방법으로 증여를 선택하는 다주택자들이 늘고 있다. 어차피 장기적으로 보면 집값은 오른다는 기대가 바탕에 깔렸으니 자금 부담이 크지 않다면 굳이 지금 높은 세금을 내며 양도하기보다는 증여를 하겠다는 것이다. 보유세의 경우 한 명이 여러 채를 가지고 있는 것보다 여러 명으로 나눠 갖고 있으면, 세금 부담이 줄기 때문에 이 역시도 증여를 선택하게 되는 이유가 된다.

예전에는 1세대 1주택 비과세 규정으로 1주택자는 세금 문제에서 비교적 자유로웠다. 그러나 최근 집값이 오르면서 1주택도 세금으로부터 100% 자유로울 수 없게 됐다. 9억이 넘는 집은 1세대 1주택이라 하더라도 양도세와 종부세 부담이 발생하기 때문이다.

최근엔 이러한 세금 부담을 덜기 위해 부부간 증여를 통해 명의를 나누는 방법을 선택하기도 한다. 부부간에는 10년간 6억 원까지 증여세가 없는 점을 이용한 방법이다. 기본적으로 공동명의는 절세 측면에서는 사용할 만한 방법이다. 아파트를 분양받거나 주택을 새로 취득한 경우, 또는 취득하고 얼마 후 가격 상승이 예상된다면 추천하는 선택지 중 하나다.

다만, 주택 취득 후 보유한 기간이 오래됐다면 무조건 유리한 것은 아니다. 장기 보유에 따른 세액공제 효과가 있으므로 공동명의를 통해 절세할 수 있는 세금과 비교해 유리한 쪽을 선택할 수 있어야 한다.

부담부 증여는 증여할 때 증여 재산에 채무를 같이 물려주는 것을 말한다. 예컨대, 자녀에게 집을 한 채 주면서 그 집에 딸려 있는 전세보증금이나 주택담보대출 같은 부채를 함께 물려주는 것을 말한다.

최근 서울 강남 지역에서 증여로 거래된 주택의 상당수는 아마도 부담부 증여일 가능성이 크다. 부담부 증여는 단순증여보다 증여세 부담이 적기 때문이다. 증여세는 계산 시 증여 자산 가액에서 채무를 빼주게 되는데 이렇게 되면 증여세율을 적용해야 하는 과세표준이 줄게 된다.

다만, 세법은 채무가 없어지는 것도 유상으로 부동산이 이전되는 것으로 보기 때문에 부담부 증여에서 채무 부분은 증여자가 양도한 것으로 보아 양도세가 부과된다. 그래서 보통 단순 증여를 할 때와 부담부 증여를 할 경우의 세금을 비교해봐야 한다.

그런데 최근 발표된 부동산 대책에는 강남 지역 토지거래허가제 시행 내용이 있다. 이렇게 되면 토지거래허가구역으로 지정된 곳에서는 부담부 증여가 이전보다 까다로워질 수 있다. 토지거래허가제란 대가를 받고 토지의 소유권을 이전하는 경우 자치단체장의 허가를 받아야 한다는 것이 주요 내용으로, 부담부 증여가 증여자의 채무가 없어지는 것을 대가로 볼 수 있다. 따라서 증여를 받는 사람의 실제 거주 등 일정 요건을 충족하지 않으면, 임차인이 계속 있는 상태에서의 부담부 증여는 허가를 받지 못할 수도 있다. 

글 성우경 세무사

※ 머니플러스 2020년 8월호에 실린 기사입니다.

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