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봄을 맞은 주택시장이 이런저런 이유로 출렁이고 있다.

몇 가지 키워드를 중심으로 달라진 주택시장을 읽어보자.

주택을 선택할 때 ‘9억원’이 중요한 분수령이 됐다. 2008년 10월 고가주택의 기준이 9억원으로 변경된 이후, 최근 들어 서울 등 조정대상지역 9억 초과 주택에 대한 규제가 한층 더 강화됐기 때문이다.

당장 지난 3월 2일부터 조정대상지역 주택담보대출 규제가 발효 중이다. 기준은 ‘시가 9억원’. 이 기준으로 주택가격 구간을 나눠 LTV(주택담보대출비율)를 차등 적용한다. 9억 이하 주택에는 LTV 50%, 9억 초과 주택에는 LTV 30%까지다. 주택가격 구간 없이 LTV 60%를 일괄 적용했던 종전과 비교하면 큰 규제다. 단, 실수요자를 위한 디딤돌대출, 보금리자론은 LTV 규제비율을 최대 70%로 유지 중이다. 

또한, 조정대상지역에서 9억원을 넘는 분양아파트에는 중도금 대출이 원칙적으로 불가능해, 현금이나 신용대출 등을 통해 자금을 마련해야 한다. 지난해 서울에서 9억 초과 분양아파트 비중이 40%에 육박했으니, 열 집 중 네 집은 청약 당첨자가 분양가 전액을 스스로 부담해야 한다는 얘기가 된다. 여기에, 3억 이상 주택 거래에 대해서는 자금조달계획서를 제출해야 한다. 

9억 초과 아파트는 보유에도 어려움이 따른다. 정부는 올해 4월 중 9억 초과 아파트의 공시가격을 시세의 70~80% 수준까지 올릴 방침이다. 이제 1주택자라 할지라도 공시가격이 9억원을 넘어서면 종합부동산세 대상이 되고 재산세도 늘어난다. 지난해 12·16부동산대책의 일환으로 추진 중인 종부세법 개정안이 오는 5월 말까지 통과되면 종부세는 더 늘어날 수 있다.

따라서 과세 기준일인 6월 1일 이전에 집을 증여, 처분하려는 이들이 적지 않을 것이라는 예측이 가능하다. 

‘9억원’ 기준의 규제는 노원구, 강북구 등 비강남권 아파트에 날개를 달아준 격이다. 귀해진 9억 이하의 중저가 아파트와 서울 외곽지역의 아파트는 그동안 상대적으로 오르지 못한 가격을 메꾸겠다는 태세로 가격을 올리고 있다.

한편, 서민층이 살만한 6억 이하 주택 비중의 경우, 2년 전 절반에서 올해 초 30%대로 급감했다. 

부동산에서 규제지역이 만들어지면 비규제지역으로 자금과 투자가 이동하기 마련이다. 이를 두고 풍선효과라고 하는데, 올봄 곳곳에서 풍선효과가 나타나며 수요자는 물론 투자자들의 관심을 얻고 있다.

2·20 부동산대책을 통해 정부는 수원 영통구와 권선구, 장안구를 비롯해 안양시 만안구, 의왕시 등을 조정대상지역으로 추가 지정했다. 이렇게 경기 남부의 ‘수용성’(수원·용인·성남)을 규제하니 규제가 덜하고 교통 호재가 많은 인천에 풍선효과가 번지고 있다. 인천은 광역급행철도(GTX) B노선 신설 호재가 있는 연수구 중심으로 상승세다.

또, 안양과 의왕 등을 규제하니 전세를 안고 매수하는 갭투자자들이 비규제지역으로 진입하는 양상이다. 안산시와 군포시, 안성시 등이 대표적인 지역으로, 2·20대책 이후 주택 매물과 미분양 물량이 빠르게 소진되며 가격이 오르는 중이다.

특히 경기 남부 지역에는 추가적인 주택공급계획이 없자 전셋값이 오르고, 다시 전세값이 매매가를 밀어 올리는 양상이 한동안 지속될 것으로 보인다. 

코로나19 여파에 울상 짓는 곳이 있는가 하면, 그럼에도 불구하고 웃는 곳이 있다. 올봄 주택시장은 울고 웃는 지역이 공존할 전망이다.

대표적으로 전국에서 코로나19 확진자가 가장 많이 나온 대구는 주택시장이 크게 위축됐다. 지난해 9월 모처럼 오름세로 전환했는데, 올해 2월 하락세로 돌아섰다. 서울 역시 코로나19 영향으로 매수 심리가 위축된 가운데 재건축과 고가단지 위주로 하락세를 보인다. 

지방은 코로나19 여파로 다수의 분양 일정이 연기될 것으로 보인다. 엎친 데 덮친 격으로, 지방에서는 청약 미달까지 나오고 있다. 속초2차아이파크(HDC현대산업개발)는 1순위 549가구 모집에 179가구가 미달됐고, 2순위에서도 133가구가 미달됐다.

서울 수도권 분양시장의 양상은 다르다. 코로나19에도 불구하고 경기 과천, 인천 청라 분양에 수만 명이 몰렸다. 중흥건설이 지난 2월 27일 위례신도시에 선보인 중흥S클래스는 1순위 청약에서 평균 경쟁률 104대1을 기록하기도 했다. 

분양권과 입주권 거래량도 속속 늘고 있다. 김포, 수도권 서부권의 분양권 전매 가능한 단지들에는 올해 들어 1~2억씩 프리미엄이 붙었다.

코로나19 여파로 인해 서울 등 인기 지역은 사이버 견본주택 개관이 대세이지만, 지방은 실물을 보지 못한 상태에서 쉽게 청약에 나서지 못하는 분위기다.

또, 4월 15일 예정된 21대 국회의원 총선거 때문에 4월 이후 분양 일정이 대거 밀릴 수 있는 만큼 올봄 주택시장은 어느 때보다 외부요인으로 인해 출렁일 것으로 보인다. 

글 구선영 『3억으로 30억 건물주 되기』 저자

※ 머니플러스 2020년 4월호에 실린 기사입니다.

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