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부동산 대책에 대한 궁금증 4가지

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부동산대책 영향 때문일까. 지난해 발표된 12·16 부동산 대책 이후 서울의 집값 상승세가 주춤해졌다. 이번 대책에서도 정부는 투기수요를 근절하고 실수요자를 보호하겠다는 기준 원칙을 고수했는데, 향후 주택시장에는 어떤 영향을 줄지 궁금하다.

출처@Free-Photos
Q. 대출 규제는 주택시장에 어떤 영향을 줄까?

12·16 부동산대책은 현 정부가 출범한 이후 18번째 내놓은 부동산대책이다. 이번 대책에서 단연 관심을 끄는 내용은 대출규제다. 무엇보다 시가 15억 초과 주택에 대한 주택담보대출이 전명 금지됐다는 점이 눈에 띈다. 그밖에 대출 규제 내용을 살펴봐도 대부분의 중산층 이하 서민들은 정부 규제안의 대상이 아니라는 점만은 분명하다.

또, 이번 대책에는 주택담보대출이 철저히 실수요자를 위해 쓰이기를 바라는 정부 의지가 더 강력하게 반영됐다. 주택임대나 매매업 목적 이외의 사업자가 주택을 구입할 목적으로 담보대출을 받는 것도 금지하고, 전세대출 후 9억 이상 주택을 매입하여 2주택 이상 보유시 전세대출을 회수하는 등 전세대출을 이용한 갭투자 근절책도 눈에 띈다. 

대출규제는 당장에 주택거래시장에 영향을 주기 마련이다. 실제 이번 대책 발표 이후 서울 지역 아파트값 상승세가 주춤했다. 한동안 고가 주택의 거래가 줄고 그에 따른 가격 하락도 예상된다.

그러나 어디까지나 고가 주택에 한해 나타나는 단기적 효과에 그칠 것이라는 게 다수 전문가들의 시각이다. 가격 조정이 이뤄지려면 고가 주택뿐 아니라 일반적인 주택의 매물 쌓임 현상이 일어나야 하기 때문인데, 중장기적으로는 매물 부족 때문에 상승세를 띨 것이라는 분석이 우세하다.

실제 12·16 대책 이후 서울 아파트값 상승세가 주춤하자 경기도 집값 상승세가 두드러지고 있다. 비규제 지역이거나 상대적으로 정부 규제의 영향력이 적은 지역으로 옮겨가는 ‘풍선효과’가 나타나고 있는 것이다. 

출처@PhotoMIX-Company
Q. 세금 규제가 다주택자를 움직일까?

12·16 부동산대책에는 강력한 세금 규제가 포함됐다. 2020년부터 공시가격에 시세변동률을 반영하기로 한 것인데, 공시가격 인상은 보유세 인상으로 이어져 다주택의 부담이 커지게 된다. 정부는 조정지역에서 일시적 2주택자 허용 기간을 단축하기로 했고, 양도세 중과 규정의 경우 10년 이상 보유한 주택 양도시 올해 6월 말까지 배제하기로 했다.

정부는 세금 규제를 통해 다주택자의 세금부담을 높여 주택 매물을 시장으로 끌어내기 위한 정책을 지속적으로 펼쳐왔다. 그러나 집값 상승기에는 강력한 규제에도 좀처럼 매물이 쏟아져 나오지 않는다. 다주택자들이 버티기에 들어가기 때문이다. 실제 12·16 부동산대책 이후 강남 등 집값 상승 지역에서는 매물이 자취를 감췄다.

그나마 조정지역(수도권 지역) 다주택자들의 출구였던 1가구 2주택에 대한 양도세 중과 면제가 올해 6월 말로 끝나게 된다. 7월부터는 시중 내 매물이 감소하면서 본격적으로 집값이 상승세로 전환될 것이라는 예측이 가능하다. 

Q. 분양가상한제는 집값 잡을 수 있을까?

12·16 부동산대책을 통해 민간택지 분양가상한제가 서울 전역으로 확대됐다. 서울의 정비사업이슈 지역인 강서, 노원 등이 포함됐고 경기에서는 광명, 하남, 과천 일부 지역이 추가됐다. 이로써 분양가상한제는 핀셋 규제에서 대량 규제로 선회했다. 올해 4월 말 재개발 대상 분양가상한제 적용 유예가 끝나고 본격 적용에 들어가면 재개발 시장에도 영향이 나타날 것으로 보인다.

무엇보다 광명, 하남, 과천 지역은 가장 큰 영향을 받게 된다. 특히 광명은 올해 광명동, 철산동 등지의 재개발이 본격화될 예정이어서 근심이다. 이런 지역에서는 분양가상한제가 결국 시장의 신규 주택 공급을 줄이게 되어 집값 하락 효과를 유도하지 못할 공산이 크다.  

분양가상한제 적용에 따른 분양가 인하 효과가 시장에 반영되고 시세와의 차이가 커지면 청약경쟁률은 상승하게 되어 있다. 인기 지역은 로또 분양을 노린 수요자들이 적극 청약에 나설 것으로 보인다. 상한제 적용지역 내 올해 분양되는 아파트가 51개 단지, 7만 2,502가구이며 이 중 4월까지 분양하는 단지는 11개 단지 2만 6,048가구에 이를 전망이다.  

출처@geralt
Q. 높아진 청약 문턱 누가 당첨될 수 있나?

12·16 부동산대책에는 청약 관련 규제도 잇따랐다. 올해 3월 이후부터 투기과열지구와 대규모 신도시 지역에서 청약하려면 거주기간 2년을 채워야 한다. 청약 당첨을 목적으로 전입하는 수요를 차단하려는 조치다.

올해 청약시장 판도는 크게 강남권과 강북권으로 나뉠 전망이다. 강남은 15억 이상 주택담보대출 전면 금지로 인해 높은 가점으로 청약에 당첨되고도 현금이 없으면 집주인이 될 수 없다. 따라서 강남권 청약 커트라인은 다소 낮아질 수 있다는 전망이 나오고 있다.

반면 강북 청약시장은 더 치열해질 것으로 보인다. 강남 접근이 어려워진 고점자들이 몰리기 때문이다. 강북에는 중도금대출이 가능한 9억원 이하, 주택담보대출이 가능한 15억원 이하 분양주택이 많다.

정부는 향후 집값 불안이 야기될 경우 언제든 추가 규제 카드를 꺼낼 수 있다고 경고하고 있다. 총선거가 실시되는 올해는 부동산 추가 대책이 나올 가능성이 더 농후해 보인다. 


구선영 『3억으로 30억 건물주 되기』 저자

※ 머니플러스 2020년 2월호에 실린 기사입니다.

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