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해외 부동산 투자의 ABC

입문자를 위한 기초 가이드

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국내 부동산 규제가 잇따르면서 해외 부동산에 대한 관심이 고조되고 있다. 해외 부동산에 대한 직접 투자뿐 아니라 펀드 등을 통한 간접투자도 늘고 있다. 해외 부동산 투자에 입문하고 싶다면 알아야 할 ABC. 지금부터 탐구해 보자.

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국내보다 해외 부동산 투자로
눈 돌리는 이유

국내 부동산시장이 각종 규제로 매력을 잃어가고 있는 사이, 시중에 넘쳐나는 유동자금이 해외 부동산시장으로 흘러들고 있다. 이를 입증하듯 해외 부동산 투자가 5년 새 3배나 증가했다. 한국은행 자료에 따르면, 2018년 한 해 동안 국내 거주자들이 해외 부동산 취득을 위해 해외로 송금한 금액이 총 6억 2,550만달러(약 7,400억원)였다. 5년 전인 2013년(1억 8,100달러)의 3배 이상 규모다.

해외부동산 시장은 여러 가지로 매력적이다. 무엇보다 국내에서는 다주택자에 대한 양도세 중과세를 적용하고 있어 투자자 입장에서는 수익을 노리기 어렵다. 거기다가 대출 규제로 인해 레버리지 효과도 줄었다. 

이에 비해 해외부동산은 양도세 중과세 적용이 없고, 대출 규제도 덜하다. 또, 해외 부동산을 구입하거나 보유, 임대할 때 발생하는 세금의 경우 이중과세를 방지하고 있기 때문에 해외부동산을 구입한다고 해서 더 많은 세금을 내는 것도 아니다. 국내에서 세금을 낼 때 해외에서 발생한 세금을 공제한 후 남은 금액만 내면 된다.

해외 부동산의 임대수익과 시세차익도 매력적이다. 해외 주요 도시의 기대수익률이 연 6~8%로 국내 오피스텔 임대수익률을 훌쩍 뛰어넘는다. 경제성장 속도가 빠른 개발도상국에서는 짧은 기간에 시세차익을 올리는 부동산들이 적지 않다. 해외 부동산의 더 큰 매력은 환율 변동에 따라 수익금이 늘어날 수 있다는 점이다.

그러나 모든 해외부동산 투자가 성공적인 것은 아니다. 지역에 따라 상품에 따라 투자 시기에 따라 온도차가 크다. 더구나 한국과 부동산 관련 제도와 문화가 다르고 나라마다 상이하기 때문에 좀 더 꼼꼼하고 신중한 접근이 필요하다.

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초보 투자자가 꼭 알아야 할
5가지 기초사항

1. 투자 대상국의 세금제도 확인

해외에서도 부동산을 구입하고 소유할 때 세금이 발생한다. 그러나 외국인이 부동산에 투자할 경우 취득세, 상속세, 증여세를 없애 투자를 적극 유치하는 나라들이 있다. 말레이시아의 수도 쿠알라룸푸르가 대표적이다.

이렇듯 투자국에서 내야 할 세금은 나라나 지역마다 다르지만 국내에 내야 하는 세금은 어느 나라에 투자를 하더라도 같다. 해외 부동산 취득 시 취득신고를 해야 하고, 매년 취득 및 투자운용 명세서를 관할 세무서에 제출해야 한다.

2. 소유권 여부도 반드시 확인

외국인의 부동산 취득을 전면 불허하는 나라가 있고 제한적인 범위에서 허용하는 나라가 있다. 따라서 투자 대상 국가의 외국인 부동산 취득 법제를 잘 파악해야 한다.

소유권 제도도 나라마다 상이하다. 중국과 베트남 같은 공산권 국가에서는 토지에 대한 소유권을 인정하지 않고 일정기간 사용권을 부여한다. 이런 나라에서는 개별 소유가 불가능해 임대 형식으로만 외국인 투자가 가능하다. 건물 소유권도 신규 분양에 한해서만 허용한다. 반면, 호주는 외국인에게도 100% 토지 소유권을 인정해주는 대표적인 국가다.

임대도 가능한 나라가 있고 허용하지 않는 나라가 있으니 투자 전에 꼼꼼히 확인해야 한다.

3. 환율에 대한 이해와 대출 여부 확인

해외 부동산을 취득해서 수익을 올리려면 환율 관계를 잘 파악해야 한다. 투자국 환율이 강세이고 투자 대상국 환율이 약세일 때 투자를 한 후, 상황이 반대일 때 매각하면 가장 큰 수익을 볼 수 있다. 매각 시 해외 부동산 가격이 상승해도 해당 국가의 환율이 하락하면 수익률이 떨어진다.

또 해외 부동산을 통해 얻은 수익을 투자국으로 송금할 수 있는지도 알아보아야 한다. 대체로 최초 투자 시 송금이 합법적으로 이뤄졌다면 문제 될 소지가 없다.

대출 여부도 미리 파악해야 한다. 일본에서는 건물 용도가 편법으로 운영되고 있는 경우 1 금융권의 대출이 나오지 않는다.

4. 해외 부동산 입지와 관리업체 분석

해외 부동산도 국내 부동산과 마찬가지로 입지 등을 분석해야 한다. 교통이나 학군, 환경 등을 따져야 한다는 얘기다. 물론 그 지역에서 선호하는 입지여야 하고 그 지역에서 선호하는 부동산이어야 한다.

또 해외 부동산은 한국과 다른 방식으로 공급되는 경우가 많다. 주차장은 별도 분양받아야 하는 나라도 있고 인테리어 마감이 없는 골조 분양을 하는 나라도 있다. 이렇게 되면 추가적인 비용이 발생하기 때문에 사전에 꼼꼼히 체크해서 투자금에 반영해야 한다.

투자 시 임대 등을 통해 운영하게 된다면 관리를 어떻게 맡길 것인지도 충분히 고려해야 한다.

5. 비자제도 알아보기

해외 부동산 투자 시 직접 거주를 원한다면 비자제도를 잘 살펴야 한다. 말레이시아는 2001년부터 MM2H(Malaysia My Second Home) 비자제도를 운영하고 있다. 이는 외국 은퇴자를 위해 10년 단위 재연장이 가능한 장기 체류 비자를 발급하는 시스템이다. 

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해외 부동산 투자
실전을 위한 꿀팁

1. 아는 만큼 리스크가 줄어든다

해외 부동산은 높은 수익을 안겨줄 수 있는 반면, 투자 리스크가 클 수 있는 상품이다. 우선 한국에서 투자 대상국의 부동산 상황을 속속들이 알기 어렵다는 게 단점이다.

따라서 처음부터 큰돈을 투자하기보다는 펀드 등을 통해 소액 투자로 경험을 쌓으면서 현지 사정을 섭렵하는 것이 바람직하다.

펀드를 통한 간접투자는 3년 내지 5년 정도를 내다보고 접근해야 한다. 펀드는 해당 도시에서 임차인을 확보한 다음, 건물을 사들이고 임대한 수익으로 투자자에게 배당금을 주다가 일정 시기가 지나면 매각해서 투자금을 돌려주는 방식으로 운영된다. 최근에는 해외 부동산에 일반인들이 투자할 수 있는 공모 상품 출시도 예정돼 있다.

2. 글로벌 국가일수록 안전하다

해외 부동산투자 전문가들은 글로벌 스탠더드 국가에 투자하기를 권한다. 영어권 국가는 비교적 언어 소통이 손쉽기 때문이기도 하고, 부동산시장이 비교적 안정적으로 운영되고 있기 때문이다.

그러나 투자자 입장에서는 경제성장 속도가 빠른 개발도상국에 눈길이 갈 수밖에 없다. 적은 비용으로 투자하고 높은 수익률을 거둘 가능성이 높다는 게 매력적으로 보인다. 안전이나 리스크가 검증되지 않은 국가는 매력이 큰 만큼 위험 요소도 크다는 점을 인지하고 투자에 각별한 주의를 기울여야 한다.


구선영 「3억으로 30억 건물주 되기」 저자

※ 머니플러스 2019년 00월호www.fnkorea.com에 실린 기사입니다.

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