국토교통부

주택 실수요자를 철저히 보호하면서, 시장 교란행위와 불안에 엄정하게 대응하겠다는 강력한 의지를 담아 관계부처 합동으로 ‘주택시장 안정화방안’을 발표한 지 한 달이 되었습니다. 

일부 투기세력에 의해 전체 주택시장이 좌지우지되지 않도록, 부동산을 투자대상으로 삼은 머니게임이 우리 경제를 위협하지 않도록 시가 15억 초과 주택에 대한 주택담보대출 금지, 분양가 상한제 추가 지정 등 주택시장 안정을 위한 초강도 대책 발표 후 주택시장의 변화에 대해 알려드립니다.

주거정책의 궁극적인 목표인 “국민의 주거안정”은 주택시장의 안정을 기반으로 사각지대 없는 촘촘한 주거 복지망이 결합되어야 달성될 수 있습니다. 경제 전반적으로도 투기수요의 증가로 인한 주택시장의 불안은 서민 주거안정 위협, 근로의욕 저하, 자원배분 왜곡 등으로 국민경제의 안정적 성장을 저해하는 요인이 됩니다.

정부는 ‘주택시장을 경기부양의 수단으로 이용하지 않겠다’는 확고한 원칙 아래, 

주택시장 안정과 주거복지 정책을 지속적으로 추진하고 있습니다. 

 □ 시장 안정을 위한 주택정책 

주택시장의 안정적 관리를 위해 “투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는 3대 원칙 하에 8.2대책, 9.13대책, 12.16대책을 통해 세제, 금융, 청약 규제를 세밀하게 보완하여 왔습니다.

실수요자 중심의 정책을 편 결과 ’18년에는 통계집계(’15년) 후 최초로 다주택가구 및 비중이 감소했습니다. 일각에서 제기되는 공급부족론과 달리 충분한 수급 여건 하에 향후 안정된 공급 여건 조성을 위해, 수도권 30만호 공급방안과 서울 도심 내 공급 확대를 위한 도시 규제 및 가로주택정비사업·준공업지역 규제 개선 등 실수요자를 위한 공급도 충실히 확대하여 왔습니다.

 □ 주거안정을 위한 복지정책 

정부는 주거정책의 목적인 서민의 주거안정을 위한 주거복지 정책에도 역량을 집중하여 왔습니다. 주거복지로드맵(’17.11), 신혼부부·청년 주거지원 방안(’18.7), 취약계층·고령자 주거지원 방안(’18.10), 아동·비주택가구 주거지원 강화대책(’19.10) 등으로 역대 그 어느 정부보다도 꼼꼼하게 주거복지의 사각 지대가 발생하지 않도록 각별히 신경 쓰고 있습니다. 이에 따라 공공임대 역대 최고 물량인 70.2만호를 포함한 105.2만호의 공적주택도 맞춤형으로 공급될 예정입니다.



앞으로도 정부는 ‘사람 중심의 공정한 주택시장 조성’, ‘사회통합을 위한 주거사다리 구축’이라는 목표를 달성하기 위해 초심으로 일관된 정책기조를 유지해 나갈 것입니다. 

12.16대책의 효과가 공고해질 수 있도록 후속조치를 속도감 있게 추진하고 시장을 엄정히 관리해나가는 한편, 주거복지로드맵 2주년을 맞아 주거복지의 성과를 체감할 수 있도록 주거복지 서비스도 한층 강화하겠습니다.

15억원 초과 주택이 하락세로 전환되는 등 서울 집값 상승세 둔화

시장 상황을 면밀히 살펴 과열양상이 재연된다면 즉각적으로 추가대책 발표





최근 서울 집값 상승세는 일부 고가주택에 대한 투기 수요가 집중되며 발생하였습니다. 이에 정부는 특정지역의 주택보유자 타겟팅이 아닌, 고가주택의 가격 안정을 통해 시장을 전반적으로 안정시키고자 대책을 마련했습니다.

집값 상승을 견인해 왔던 15억원 초과 주택이 하락세로 전환되는 등 서울 집값은 대책 발표 이후 상승세가 둔화되는 모습을 나타내고 있습니다. 다만, 현 시점에서는 집값 상승폭이 완화되었을 뿐, 아직 안정세가 확고하다고 판단하기는 이른 상황입니다. 지난 9.13 대책 시에도 가격 하락을 통한 안정 효과는 대책 발표 9주차(강남4구 6주차)부터 시작되었습니다. 대책 효과가 본격적으로 나타나게 되어 시장 안정이 확고해질 수 있도록 시장 상황을 면밀히 살펴보고, 과열 양상이 재연된다면 즉각적으로 추가 대책을 마련하여 전격적으로 발표할 계획입니다. 

정부는 주택시장 안정화를 위해 과도한 투기수요를 억제하는 동시에 실수요자가 시장의 중심이 되는 주택공급 대책을 마련하여, 흔들림 없이 일관된 방향으로 정책을 추진하고 있습니다. 정부는 이번 대책을 통해 과도한 투기수요의 진입을 차단하고 실수요자 중심으로 시장을 재편해 나가고자합니다.

 신학기 수요에 따른 상승세는 점차 둔화 

서울 아파트 입주예정물량 충분하여 전세가 급등 가능성은 낮아

최근 전세가 상승은 서울 일부지역을 중심으로 나타난 것으로 신학기 수요에 따른 것으로 판단됩니다. 점차 상승세가 둔화되고 있으나, 면밀히 살펴보고 있습니다. 올해 상반기 서울 내 아파트 입주예정 물량이 2.2만호 수준으로 충분하여 전세가 급등 가능성은 낮은 상황입니다.

서울 내 공공임대 30.4만호(’19.12월 기준), 연 5%의 임대료 상승 제한이 있는 등록임대 48.6만호(’19.12월 기준)가 존재하여 임대차 시장의 안정에 기여할 것으로 봅니다. 등록 임대사업자의 의무 준수여부에 대해서도 관계기관과 합동으로 점검하여 임대등록 제도의 실효성을 높여 나가겠습니다.

 과거에도 분양가 상한제로 공급위축이 발생하지는 않아 

사업이 본격화된 재건축·재개발사업 단지도 13.1만 세대로 풍부

작년 12월은 최근 5년 대비 3배 수준의 분양

올해도 분양가상한제 시행에 따라 4월말까지 조기분양이 이루어질 것

 분양가 상한제 1차 지정 당시(’19.9월 통계) 서울 분양가상승률은 집값상승률 보다 4배 이상 올랐고, 고분양가 책정을 위해 일부 재건축·재개발은 후분양 및 임대사업자 통매각 등의 방식을 꾀하기도 하였습니다. 이는 서울 청약 당첨자의 97.8%에 이르는 무주택자의 내 집 마련을 어렵게 하고, 기존 집값 상승을 초래하므로 고분양가와 시장 혼란의 악순환 고리를 끊기 위해 분양가 상한제 적용지역을 지정하였습니다. 

분양가 상한제 1차 지정범위가 협소하여 풍선효과로 인한 시장 불안이 나타났기 때문에 보다 광범위한 추가 지정을 하였습니다. 분양가 상한제 적용지역이 대폭 확대됨에 따라 올해 민간택지와 수도권 공공택지에서 분양가 상한제 주택이 본격적으로 공급될 예정입니다. 향후에도 적정 분양가로 주택이 지속적으로 공급되면, 시장 안정과 함께 실수요자의 내 집 마련 부담을 덜어줄 것으로 기대됩니다.

분양가상한제와 공급위축의 관계는 과거 사례를 보았을 때도 뚜렷하지 않습니다. 과거 전국 단위로 상한제를 시행한 ’07년(9월)~’15년(4월)에도 금융위기 시기를 제외하면 뚜렷한 공급 감소는 나타나지 않았습니다.

 서울 아파트는 ’18년 4.4만호에 이어 작년과 올해에도 연간 약 4만호 이상이 입주할 예정이며, ‘19년 입주물량은 4.5만호로 ’08년(5.3만호) 이후 역대 최고치를 기록하는 등 입주물량은 차질 없이 공급되고 있습니다. 서울 아파트는 ‘18년 이후 연간 4만호 이상의 실수요에 충분한 입주물량이 공급되고 있으며, 시장 불안을 유발하는 투기 수요를 차단하고 도심 내 주택 공급을 확대함으로써, 과도한 집값 상승 기대감이 사라지게 되면 집값도 점차 안정될 것입니다. 

올해 서울 공동주택 분양 예정물량은 약 5.2만호로 예년(’14~’18년, 3.7만호) 대비 약 40% 많은 수준이며, 사업이 본격화된 재건축·재개발사업 단지도 13.1만 세대로 풍부한 상황입니다. 특히, 후분양 등을 통한 고분양가 책정 시도가 분양가 상한제 시행으로 차단됨에 따라, 최근 5년 대비 3배 수준의 분양이 이루어진 작년 12월처럼 올해에도 분양가상한제 시행에 따라 4월말까지 조기분양이 이루어질 것으로 기대됩니다. 이후에도 저렴한 가격에 지속적으로 주택이 공급되므로 고분양가와 공급절벽 우려는 없습니다.

또한, 다양한 방식의 주택공급도 이어질 것입니다. 수도권 30만호 중 서울 내 4만호, 도시규제 개선을 통한 공급 5.5만호 등 풍부한 공급대기 물량이 있으며, 도심 내 주택 공급을 위한 제도 개선을 완료하면, 주택 공급이 보다 안정적으로 이루어 질 것입니다. 향후에도 적기에 실수요자를 위한 주택공급이 이루어질 수 있도록 공급 물량을 안정적으로 관리하겠습니다.

 무주택 실수요자 내집마련과 공공임대주택으로 주거비 절감 동시 지원 

지난 45년간 물량(136.5만호)의 절반이상 수준인 70.2만호의 공공임대주택 공급 



주택정책은

① 신규 택지공급, 청약제도 개편, 구입자금 저리대출 등 “무주택 실수요자의 내 집 마련 지원”, 

② 공임대주택(70.2만호), 주거급여, 전월세 자금 저리대출 등 “양질의 공공임대주택 공급확대 등을 통한 서민주거비 절감”의 

두 가지 측면을 균형 있게 고려할 필요가 있습니다.

□ 무주택 실수요자의 내 집 마련 지원

실수요자가 적정한 가격에 내 집을 마련할 수 있도록 지원하는 것도 주거안정을 위해 필수적입니다. 공공분양이 많지 않았던 지난 정부와 달리 현 정부는 신혼희망타운을 포함한 공공분양 주택을 5만호 공급(’18~’19)하였고, ‘22년까지 총 15만호를 공급할 계획입니다. 또한, 수도권 30만호 공급계획은 상당수의 실수요자들의 내 집 마련에 도움이 될 것입니다.  

 □ 양질의 공공임대주택 공급확대 등을 통한 서민주거비 절감 

정부는 주거복지로드맵을 통해 공공임대주택을 역대 최고물량인 70.2만호(‘18~’22)를 공급 중입니다. 70.2만호의 공공임대주택은 지난 45년(‘72년∼’17년)간 확보한 재고(136.5만호)의 절반이상 수준입니다. 

정부는 ’18~’19년 28.6만호의 공공임대주택을 공급하였고, 청년기숙사, 고령자복지, 창업·예술인 지원 등 다양한 계층에 맞춤형으로 지원하고 있습니다. 이에 따라 ‘22년에는 공공임대주택 200만호 시대가 되며, 재고율도 OECD 평균(8%)을 넘어서는 9%가 되므로 공급 정책에 대한 체감도도 개선될 것으로 예상됩니다. ’22년까지 400만호(공공임대 200만, 등록민간임대 200만)를 확보하여 전체 임차가구(867만 추정)의 약 45%의 주거안정성이 보장될 것으로 기대합니다.

또한, 3기 신도시를 포함한 수도권 30만호 공급계획 추진 시에도 공공임대주택을 충분히 공급하여 무주택 실수요자들의 선택의 폭을 넓힐 계획입니다. 공공주택지구는 전체 호수의 35% 이상이 공공임대주택으로 공급될 계획입니다. 다만, 신도시내 공공임대주택 비율은 무주택 서민의 내집 마련 수요, 소셜믹스 및 도시계획 측면 등을 감안하여 분양 주택과 적정하게 설정할 계획입니다.

 시장상황을 엄중히 모니터링, 시장안정을 위해 필요하다면 

세제, 대출규제, 주택거래와 공급 전반에 걸친 대책 시행

 최근 일부 지역에서 단기간에 과도하게 상승한 집값은 실수요자의 부담이 되므로 상당 수준 하락할 필요가 있습니다. 이번 대책은 주택 실수요자를 철저히 보호하면서, 시장 교란행위 불안에 엄정하게 대응하겠다는 강력한 의지를 담은 것으로, 시장 안정에 기여할 것으로 봅니다. 

정부는 시장 상황을 엄중히 모니터링 하고 있으며, 특히 시장안정을 위해 필요하다면 세제, 대출규제 및 주택거래와 공급 전반에 걸친 강력한 대책을 주저 없이 시행할 것입니다. 실수요자의 내 집 마련에 부담을 덜어드릴 수 있도록 주택정책의 기조를 일관되게 유지하겠습니다.