국토교통부



"모든 가구가 집 한 채 가질 수 있을 만큼 주택보급률 100% 넘는다는데, 왜 내가 살 집은 없을까?"

한번쯤 이런 생각 해보신 적 있으신가요?

주택보급률은 특정국가 또는 특정지역에 있어서 주택재고가 그곳에 거주하고 있는 가구들의 수에 비하여 얼마나 부족한지 또는 여유가 있는지를 총괄적으로 보여주는 양적지표입니다.

주택보급률은 일반가구수에 대한 주택수의 백분율(주택수/일반가구수×100)로 산출합니다.
- 일반가구수 : 보통가구수에서 비혈연가구와 1인가구를 포함한 가구수로 정의
- 주택수 : 인구주택총조사결과를 기준으로 빈집을 포함하여 산정(다가구주택 구분거처 반영)

주택재고의 절대부족문제가 심각했던 우리나라는 주택재고확대라는 주택정책목표의 달성도를 나타내는 주요지표로 활용하면서 주택공급정책을 추진해 왔습니다. 그 결과 2010년부터 전국 주택보급률은 100% 이상 수준을 유지하고 있습니다. 2017년 기준으로 주택보급률이 100%에 미치는 못하는 지역은 단 2곳으로, 서울 주택보급률 96.3%, 경기도 주택보급률 99.5%입니다.

그럼 주택보급률이 100% 수준이라면, 자기집을 보유한 사람은 얼마나 될까요?

자기집을 소유하고 있는 가구, 혹은 사람에 대한 통계는 자가보유율을 살펴보면 알 수 있습니다.

국토교통부가 발표한 2018년 주거실태조사 결과를 살펴보면, 전국의 자가보유율은 꾸준히 증가하여 2012년 58.4%에서 2018년 61.1%로 나타났습니다. 특히 신혼부부는 내집 마련 기회가 확대되면서 자가점유율이 17년 44.7%에서 18년 48.0%로 크게 증가했습니다.

*2018년 지역별 자가보유율 : (수도권) 54.2% → 54.2%, (광역시 등) 63.1 → 63.0, (도지역) 70.3 → 70.3자가보유율과 더불어 발표되는 통계지표로 자가거주율이 있습니다. 자가거주율이란 자신이 보유한 집에 실제로 거주하는 비율입니다.

자가보유율과 더불어 발표되는 통계지표로 자가거주율이 있습니다. 자가거주율이란 자신이 보유한 집에 실제로 거주하는 비율입니다.

전국 기준 자가거주가구 비율은 57.7%, 서울은 42.9%입니다. 자가거주가구가 아닌 임차가구의 비율을 살펴보면 전국 42.9%, 서울 54.0%로, 서울은 10가구 중 5가구 이상이 전월세를 살고 있습니다.

자가거주율과 자가점유율이 차이가 있는 것은 다주택자 등 집을 여러채 보유하고 있는 가구 혹은 사람도 있고, 여러가지 이유들로 자기 집에 살지 못하는 경우도 있기 때문입니다. 대표적인 사례로 보면 학교나 직장 가까운 곳으로 일시적으로 주거를 옮기는 경우도 있고, 전학 또는 전근 등의 이유로 다른 지역으로 이사하는 경우도 있을 수 있습니다. 그런데 이 외에도 집값 상승에 대한 심리로 전세보증금을 승계하고 집을 사고 자신은 전세를 사는 경우도 있습니다. 1주택 실수요자의 경우도 있겠지만, 다주택자 혹은 투기지구나 투기과열지구에 집값 상승을 노린 투기수요도 있습니다.

주택보급률 100% 수준임에도 서울에 살 수 있는 집이 부족한 것은 아닌지 하는 생각이 들 수도 있습니다.

여러 자료와 주택시장의 수요를 분석해 보면 서울에 필요한 주택의 수는 약 5만5천가구 정도입니다. 그리고 최근 3년간 공급된 주택의 수는 7만 8천 가구입니다. 서울은 지금도 수요에 비해 충분한 물량의 주택이 공급되고 있습니다.

    서울 주택공급물량, 실수요에 대응하는 공급은 충분

서울 아파트는 지난해 4.4만호에 이어 올해와 내년에도 연간 약 4만호 이상이 공급되어 실수요에 대응하는 공급 물량은 충분합니다. 서울 정비사업 332개 단지(’19.9기준) 중 향후 입주물량으로 이어질 착공(81개) 및 관리처분인가(54개) 단계의 단지도 135개에 이르고 있습니다.

 * 서울 아파트 입주예정물량
(’13-’17평균) 3.2만호 (’18) 4.4만호 (’19) 4.5만호 (’20) 4.1만호

2020년 이후에도 수도권 주택공급이 안정적으로 이루어질 수 있도록 서울 4만호를 포함한 수도권 30만호 공급 계획을 추진하고 있습니다.

주택보급률이 100%를 넘어도, 서울의 주택공급 물량이 충분해도, 시세차익을 노린 투기수요가 있는 한 실수요자를 위한 주택은 부족할 수 밖에 없습니다. 최근 보증금을 승계하여 매수하는 갭 투자 비중이 증가 추세를 나타내고 있는 것은 이런 의미에서 실수요자의 주거안정을 불안하게 하는 요소라 할 수 있습니다.

정부는 실수요자를 보호하고 투기수요를 막기 위해 투기지역 및 쿠기과역지구 내 주택담보대출 관리를 강화하기로 했습니다.

□ 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지
- 현행 : 투기지역‧투기과열지구에서는 다주택세대에 대하여 대출금지, 1주택세대 및 무주택세대에 대하여 LTV 40% 규제 적용 중
- 개선 : 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주에 대하여 투기지역‧투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지

□ 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화
- 현행 : 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출 LTV 40% 적용 중
- 개선 : 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주*의 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율 차등 적용(역진율 구조)

□ 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화​
- 현행 : 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 시 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사‧HUG 보증)은 제한되나, 사적 전세대출 보증(서울보증보험)의 경우에는 제한되지 않음
- 개선 : 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조 요청

□ 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한
- 현행 : 금융회사는 전세대출 취급‧만기 시 차주의 주택 보유수를 확인하여, 2주택 이상 보유 시 전세대출 보증 만기연장 제한
- 개선 : 차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 회수
(다만, 불가피한 전세수요로 전세대출 필요시에는 보증 유지)

□ 주택담보대출의 실수요 요건 강화​
- 현행 : 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로 주택담보대출 가능
- 개선 : 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고, 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택 세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무 부여
* [1주택세대] 2년내 기존주택 처분→1년 내 처분 및 전입 /
* [9억원 초과 주택 구입 무주택세대] 2년 내 전입→1년내 전입

정부는 실수요자를 보호하고 투기수요를 막기 위해 최선을 다하겠습니다.