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국토교통부

12·16 부동산대책, 관계부처 합동 주택시장 안정화 방안

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1
Ⅰ. 주택시장 동향 및 평가
1.
최근 주택시장 동향

 ① 서울 등 일부지역에서 국지적 과열 재현

□ 올해 전국 주택가격은 전반적인 안정세 하에, 서울 주택가격도 ’18년 9.13대책 이후 11월 2주부터 32주간 하락하였으나,

* 전국(%) : (’19.1월)-0.15(3월)-0.16(5월)-0.16(7월)-0.09(9월)0.01 (11월) 0.19

서울(%) : (’19.1월)-0.20(3월)-0.22(5월)-0.11(7월)0.07(9월)0.17 (11월) 0.50


ㅇ 강남권 재건축發 상승세의 확산으로 강남(6/2주)·송파(6/3주)부터 상승을 시작하여 7월 1주부터 24주 연속 상승

* 서울(%) : (7/1주) 0.02 (8/2주) 0.02 (9/2주) 0.03 (10/2주) 0.07 (11/2주) 0.09 (12/2주) 0.17

<서울 주간 아파트가격 상승률(%)>

<강남4구 주간 아파트가격 상승률(%)>

ㅇ 분양가 상한제 적용지역 지정(11.6) 이후 동작·양천·과천 등 미지정 지역을 중심으로 상승 기대심리가 작용하면서 국지적 과열 발생

* 12월2주(%) : 동작 0.16, 양천 0.54, 과천 0.80, 광명 0.36, 하남 0.40

② 집값 상승 기대로 매수세 확대되며 갭 투자 등 투기수요 유입

□ 최근 집값 상승 기대 및 가격 상승에 따른 불안 심리*로 매수세 확대

* 서울 주택가격전망 CSI(한은) : (’18.9월) 137 (’19.6월) 101 (7월) 112 (8월) 113 (9월) 117 (10월) 122 (11월) 125

서울 주택소비심리지수(국토연) : (’19.6월) 128.3 (7월) 137.8 (8월) 134.1 (9월) 138.6 (10월) 151.0


ㅇ서울 주택 매매거래량은 올해 3월부터 증가세로, 10월 거래량(14,145건)은 예년(’14~’18, 17,450건) 대비 약 81% 수준

<서울 월간 주택매매거래량 및 예년 대비 증감율 (신고기준)>

□ 최근 보증금을 승계하여 매수하는 갭 투자 비중도 증가 추세

* 서 울(%) : (’19.7월) 49.8 (8월) 46.4 (9월) 47.9 (10월) 50.1 (11월) 56.1

강남4(%) : (’19.7월) 57.8 (8월) 54.4 (9월) 54.7 (10월) 57.7 (11월) 63.5


ㅇ 지난 관계기관 합동 1차 조사 결과(11.28) 편법·불법 증여, 대출규정 미준수 등이 의심되는 이상 거래도 상당수 확인

* 1차로 조사 결과(총 991건) : 편법·불법 증여 의심사례 532건, 대출규정 미준수 의심사례 23건 등

③ 실수요에 대응하는 공급은 충분

□ 서울 아파트는 지난해 4.4만호에 이어 올해와 내년에도 연간 약 4만호 이상이 공급되어 실수요에 대응하는 공급 물량은 충분

* 서울 아파트 입주예정물량(만호) : (’13-’17평균) 3.2 (’18) 4.4 (’19) 4.5 (’20) 4.1

ㅇ 서울 정비사업 332개 단지(’19.9기준) 중 향후 입주물량으로 이어질 착공(81개) 및 관리처분인가(54개) 단계의 단지도 135개에 이르고,

* 관리처분인가 단지는 ‘20.4월까지 분양 시 상한제 적용 제외되므로 조기 공급 기대

- 10월 누계기준 올해 서울 정비사업 인허가는 5년 평균(’14~’18년, 1.6만호)과 유사한 1.6만호로, 초기 단계 사업도 차질 없이 진행 중



□ 다만, 일각에서 분양가 상한제 등에 따른 공급 부족론을 제기하며 시장의 불안 심리를 자극

2.
시장상황 평가

□ 그간 ’17년 8.2대책 및 ’18년 9.13대책 등을 통해 세제·금융·청약 등 제도를 개선하고, 실수요자를 위한 수도권 30만호 공급도 추진


ㅇ 올해 상반기 서울 주택시장은 안정세를 보였고, 다주택세대가 처음으로 감소하는 등 실수요 중심으로 시장이 재편되기 시작

* 서울(%) : (’19.1월)-0.20 (2월) -0.19 (3월)-0.22 (4월) -0.18(5월)-0.11(6월)-0.04

** 서울 다주택가구(만가구) : (’15) 50.2 (’16) 52.1 (’17) 52.5 (’18) 52.0



□ 그러나, 여전히 풍부한 시중 유동성*이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 최근 국지적 과열 재현

* M2(조원) : (’14) 2,009.6 (’15) 2,182.9 (’16) 2,342.6 (’17) 2,471.2 (’18) 2,626,9 (’19.9) 2,853.3


ㅇ저금리로 자금조달 비용이 낮고, LTV 규제로 대출규모가 제한되어 있으나 높은 전세가율(서울 62%), 전세대출 등을 통한 갭투자로 자금 조달


ㅇ낮은 보유부담 등에 따른 시세차익 기대도 매수세 확대에 영향


ㅇ 지난 1차 분양가 상한제 적용지역(11.6)에서 제외되어 규제를 피한 지역 중심으로 상승 기대심리가 확대되고,

- 세제·대출 규제를 피해 증여, 법인 설립 등을 활용하여 투자재 성격이 강한 강남권 등의 고가주택 중심으로 매수 행위 성행


ㅇ 한편, 실수요에 대응하는 공급은 충분하나, 일각에서 분양가 상한제 등으로 인한 공급부족론 등을 제기하며 불안 심리 자극

☞ 일부 투기 수요로 인해 실수요자의 내 집 마련 기회 감소 우려가 있어 시장 교란 행위 방지 및 안정적인 수급 관리 필요

2

Ⅱ. 정책 대응방향

◈ “투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호”라는

기존 3대 원칙 아래 서민 주거안정을 최우선으로 추진

󰊱 일부 과열지역을 중심으로 집중되는 갭투자 및 다주택자의 투기수요 유입을 차단하기 위해 대출 규제의 사각지대를 해소



󰊲 종합부동산세, 공시가격 등을 개선하여 주택 보유부담의 형평성을 제고하고, 실거주하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세체계를 강화

󰊳 분양가 상한제 지역을 확대하여 고분양가 및 풍선효과를 차단


ㅇ 시장 조사체계, 청약규제를 강화하여 거래질서를 투명하게 관리하고, 임대등록에 대한 세제 혜택 기준과 임대사업자 관리제도를 보완



󰊴 서울 도심 내 공급과 수도권 30만호 계획을 조속히 차질없이 추진하고, 관리처분인가를 받은 정비사업의 조속한 분양 지원


ㅇ 가로주택정비사업 등 도심 내 공급 확대를 위해 제도 개선


3
Ⅲ. 주택시장 안정화 방안
1.
투기적 대출수요 규제 강화
(1) 투기지역·투기과열지구
주택담보대출 관리 강화

① 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 LTV(담보인정비율) 추가 강화



□ (현행) 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출 LTV 40% 적용 중



□ (개선) 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주*의 투기지역‧투기과열지구 주택담보대출에 대하여 시가 9억원 기준으로 주택가격 구간별 LTV 규제비율 차등 적용(역진율 구조)

* 全금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 개인사업자 및 법인 대출 대상 적용

※ 투기지역·투기과열지구 주택가격 14억원 주택 매입 시 주택담보대출 한도

‣ (현행) 14억원 × 40% = 5.6억원

‣ (개선) 9억원 × 40% + 5억원 × 20% = 4.6억원

② 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주담대 금지



□ (현행) 투기지역‧투기과열지구에서는 다주택세대에 대하여 대출금지, 1주택세대 및 무주택세대에 대하여 LTV 40% 규제 적용 중



□ (개선) 가계‧개인사업자‧법인 등 모든 차주*에 대하여 투기지역‧투기과열지구의 초고가 아파트(시가 15억원 초과)를 담보로 한 주택구입용 주택담보대출을 금지

* 全금융권 가계대출, 주택임대업‧매매업 개인사업자 및 법인 대출 대상 적용

※ 재개발‧재건축 조합원이 1주택세대로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 일정기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때 예외 허용

③ DSR*(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율) 관리 강화


* Debt Service Ratio = 모든 가계대출 원리금상환액 / 연간소득



□ (현행) 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 각 금융회사별 관리

* 예시 : 각 시중은행은 DSR 시행 이후 신규취급한 가계대출 평균DSR을 40% 내로 관리

→ 개별 대출의 DSR이 40%를 초과해도 대출취급 가능



□ (개선) 투기지역‧투기과열지구의 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보대출 차주에 대해서는 차주 단위로 DSR규제 적용*

* DSR 한도 : [은행권] 40% [비은행권] 60% (→단계적으로 ’21년말까지 40%로 하향조정)




④ 주택담보대출의 실수요 요건 강화


□ (현행) 규제지역 내 1주택세대는 2년 내 기존 주택을 처분하는 조건으로, 무주택세대는 고가주택(공시가격 9억원 초과)을 구입하는 경우에 2년 내 전입하는 것을 조건으로, 주택담보대출 가능


□ (개선) 고가주택 기준을 공시가격 9억원에서 시가 9억원으로 변경하고,


ㅇ 투기지역‧투기과열지구에서는 1주택세대의 주택 구입, 무주택 세대의 고가주택 구입에 대하여 1년 내 전입 및 처분 의무 부여

* [1주택세대] 2년내 기존주택 처분→1년 내 처분 및 전입 / [9억원 초과 주택 구입 무주택세대] 2년 내 전입→1년내 전입



⑤ 주택 구입목적 사업자대출에 대한 관리 강화


□ (현행) 주택임대업‧주택매매업 이외 업종 영위 사업자에 대하여 투기지역 내에서 주택 구입목적 주택담보대출 취급 금지


□ (개선) 투기지역 뿐만 아니라 투기과열지구까지 적용범위 확대

⑥ 주택임대업 개인사업자에 대한 RTI 강화


□ (현행) 주택임대업 개인사업자대출에 대하여 RTI* 적용중(1.25배 이상)

* RTI(Rent to Interest, 임대업 이자상환비율) = 연간 임대소득 / (해당 임대업 대출의 연간이자비용 + 해당 임대물건에 대한 기존대출의 연간이자비용)



‣ 적용범위 : 부동산임대업 개인사업자대출



‣ 주택임대업 개인사업자대출 규제 기준 : 1.25배 이상

□ (개선) 투기지역‧투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 RTI 기준을 1.5배 이상으로 강화

◈ (적용시기) 행정지도 시행* 이후 신규대출 신청분**부터 적용



* 시행시기 : [초고가주택 주택구입용 주담대 금지] 12.17일 시행

[여타 과제] 전산개발 및 준비를 거쳐 12.23일 시행



** 다만, 행정지도 시행 이전에 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주 등에 대해서는 종전규정 적용

※ 새마을 금고 등 상호금융권 주택담보대출 모니터링 및 관리감독 강화



ㅇ 상호금융정책협의회(금융위, 행안부, 기재부 등) 등을 통해 새마을금고 등 상호금융권의 주택담보대출 현황에 대한 모니터링 및 관리감독 강화

(2) 전세대출을 이용한 갭투자 방지

① 사적보증의 전세대출보증 규제를 공적보증 수준으로 강화


□ (현행) 전세대출 차주가 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 시 전세대출에 대한 공적보증(주택금융공사‧HUG 보증)은 제한되나, 사적 전세대출 보증(서울보증보험)의 경우에는 제한되지 않음


□ (개선) 서울보증보험도 시가 9억원 초과 주택 구입‧보유 차주에 대한 전세대출 보증을 제한할 수 있도록 협조 요청



② 전세자금대출 후 신규주택 매입 제한


□ (현행) 금융회사는 전세대출 취급‧만기 시 차주의 주택 보유수를 확인하여, 2주택 이상 보유 시 전세대출 보증 만기연장 제한


□ (개선) 차주가 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출 회수

* 다만, 불가피한 전세수요로 전세대출 필요시에는 보증 유지

◈ (적용시기) 보증기관 내규개정 시행일 이후 전세대출 신규 실행 분부터 적용

※ 대출규제 우회․회피 사례 등을 예의주시하여 필요시 규제 보완

ㅇ ’17년 8.2대책, ’18년 9.13대책, ’19년 10.1보완방안 등을 통해 가계‧개인사업자‧법인의 대출 사각지대를 지속적으로 해소하였음

ㅇ 주택담보대출 추이와 대출규제 우회‧회피 사례 등을 예의주시하면서, 필요 시 규제 보완‧강화 장치 마련

2.
주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완
(1) 공정과세 원칙에 부합하는 주택 보유부담 강화

① 종합부동산세 세율 상향조정


□ 종합부동산세 세율을 인상(일반 0.1%p~0.3%p, 3주택 이상 및 조정대상지역 2주택 0.2%p~0.8%p)하여 주택 보유에 대한 과세형평 제고

* 공시가격 현실화율 70%, 공정시장가액비율 90%를 적용했을 경우

② 조정대상지역 2주택자 종합부동산세 세부담상한 상향조정


□ 조정대상지역 2주택자 세부담 상한을 200% → 300%로 확대


③ 종합부동산세 1주택 보유 고령자 세액공제율 및 합산공제율 확대


□ 1세대 1주택 보유 고령자의 세액공제율과 고령자 공제와 장기보유 공제의 합산공제율의 상한을 높여, 실수요 1주택자 부담 경감

☞ 전액 부동산교부세로 지방에 배분되는 종부세의 증가분을 서민 주거복지 재원으로 적극 활용하는 시행방안 검토중

※ (적용시기) 법 개정 후 ’20년 납부 분부터 적용(➀~③)

④ 공시가격 현실화율 제고


□ (현행) ‘19년 공시부터 형평성 개선을 추진 중이나, 여전히 평균 현실화율은 70% 미만으로 낮은 상황

* (현실화율, ‘18→’19, %) 공동주택 68.1→68.1, 단독주택 51.8→53.0, 토지 62.6→64.8



□ (개선) ‘20년 공시는 시세변동률을 공시가격에 모두 반영하고, 특히, 고가주택 등을 중심으로 현실화율을 우선 제고

* (공동주택 시세 9∼15억원) 70% (15∼30억원) 75% (30억 이상) 80% 수준까지 반영

※ 2020년 가격공시 세부 추진방안 및 현실화 로드맵 수립계획 등 신뢰성 제고 대책은 별도 발표

(2) 실수요자 중심의 양도소득세 제도 보완

① 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가


□ (현행) 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과*)는 거주기간과 상관없이 보유기간 기준으로 최대 80% 장기보유특별공제 적용

* 실거래가 9억원 이하의 1세대 1주택자는 보유기간·거주기간 등 요건 충족 시 비과세

* 다주택자는 15년 이상 보유시 최대 30% 공제 가능



□ (개선) 1세대 1주택자(실거래가 9억 초과)에 대한 장기보유특별공제율 최대 80%(10년)를 유지하되, 거주기간을 요건으로 추가


ㅇ 연 8%의 공제율을 보유기간 연 4% + 거주기간 연 4%로 구분


* 다주택자는 기존과 동일하게 15년 이상 보유시 최대 30% 공제 가능


□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용



②2년 이상 거주자에 한해 1세대 1주택자 장기보유특별공제 적용 (기 발표)


□ ’18년 9.13대책에 따라, 양도하는 주택에 2년 이상 거주한 경우에만 1주택자 장기보유특별공제(최대 80%) 적용(’20.1.1 시행)



③ 조정대상지역 일시적 2주택자 전입요건 추가 및 중복보유 허용기한 단축


□ (현행) 조정대상지역 內 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일부터 2년 이내 기존 주택 양도 시 1주택으로 보아 비과세 혜택

* 일반지역인 경우 일시적 2주택자 요건은 3년 이내 양도



□(개선) 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 해당 주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에 한해 비과세 혜택

* 단, 신규 주택에 기존 임차인이 있는 경우 전입의무기간을 임대차계약 종료 시(최대 2년)까지 연장



□ (적용시기) 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 새로 취득하는 주택에 적용


ㅇ 대책발표 전 매매계약 체결 + 계약금 지불한 경우 종전규정 적용



④ 등록 임대주택에 대한 양도소득세 비과세 요건에 거주요건 추가


□ (현행) 조정대상지역 내 1세대 1주택은 보유기간과 거주기간이 2년 이상인 경우 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있으나, 


ㅇ 「소득세법」과 「민간임대주택법」에 따른 임대사업자등록을 한 경우 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세 혜택을 받을 수 있음*

* 임대등록한 주택은 1주택자라도 양도소득세 비과세 거주요건(2년)을 적용하지 않아 주택 매입 후 임대등록하면 거주하지 않아도 양도소득세 비과세되는 문제(비등록 1주택자와 형평성 문제)



□ (개선) 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년을 충족하여야 1세대 1주택 비과세 혜택



□ (적용시기) 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 새로 임대 등록하는 주택에 적용




⑤ 조정대상지역 다주택자 양도소득세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함


□ (현행) 9.13대책에 따라, 대출, 청약 시에는 분양권도 주택수에 포함하고 있으나, 세제상 다주택자 여부 판단 시에는 주택수에 미포함

* 조합원입주권은 대출, 청약, 세제상 모두 주택 수에 포함



□ (개선) 다주택자가 조정대상지역 內 주택 양도 시 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산에 분양권 포함



□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용

⑥ 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상


□ (현행) 주택 외 부동산은 보유기간 1년 미만 50%, 1년~2년 40%, 2년 이상 기본세율(6~42%)을 적용하고 있으나,


ㅇ 주택(조합원 입주권 포함)은 보유기간 1년 미만 40%, 1년 이상 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20%p 중과) 적용



□ (개선) 2년 미만 보유 주택에 대한 양도소득세율 인상

(1년 미만: 40% → 50%, 1년 ~ 2년 기본세율 → 40%)

* 주택의 보유기간별 세율을 다른 부동산과 동일하게 적용


□ (적용시기) 법 개정 후 ’21.1.1 양도 분부터 적용




⑦ 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제


□ (현행) 다주택자가 조정대상지역 內 주택 양도 시 양도소득세 중과(2주택자 10%p, 3주택자 20%p) 및 장기보유특별공제 적용 배제



□ (개선) 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적 양도소득세 중과 배제 및 장기보유특별공제 적용



□ (적용시기) 12.17일(대책 발표일 다음날)부터 ‘20.6월말까지 양도하는 주택에 적용

3.
투명하고 공정한 거래 질서 확립
(1) 민간택지 분양가 상한제 적용지역 확대

□ (현행) 서울 27개 동을 상한제 지역으로 旣 지정(11.6 발표, 11.8일 발효)



□ (개선) 집값 상승을 선도한 서울 13개구 全지역 및 경기 3개시(과천·하남·광명) 13개동과 정비사업 이슈 등이 있는 서울 5개구 37개동 추가 지정


ㅇ(집값 상승 선도지역) 서울 집값 상승 선도 13개구*(서울 평균 or 수도권 평균 1.5배 상회) 全지역 및 과천·광명·하남 13개동 지정

* ’19.7월 이후 선도지역 : 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진

(13개구, 노원·금천·동대문은 상대적으로 시장 영향력이 낮아 제외)


ㅇ (정비사업 등 이슈지역) 주요 정비사업 이슈 등이 있는 구(區) 중 시장 영향력이 상대적으로 큰 5개구(강서·노원·동대문·성북·은평) 37개동 지정



□ (적용시기) 12.17일자로 지정 및 효력 발생

(2) 시장 거래 질서 조사체계 강화

① 고가주택에 대한 자금출처 전수 분석 및 법인 탈루혐의 정밀검증


□ (내용) 자금조달계획서 등을 활용하여 고가주택의 자금출처를 국세청이 전수 분석하고 탈세혐의자는 예외 없이 세무조사


ㅇ 다주택자에 대한 조세부담 회피를 위해 설립한 부동산업 법인의 탈루혐의에 대해 국세청 정밀 검증

* 9.13대책 이후 조세부담 회피 등을 위한 부동산업 법인 설립이 급증함에 따라 성실신고 여부 검증 필요 (’17년 7,282건→’18년 7,332건→’19년 10,245건 / 매년 1∼9월 기준)




② 실거래 조사 및 정비사업 합동점검 상시화


□ (현행) 실거래 관계기관 합동조사 1차 결과 기 발표(11.28)

* 8∼9월 신고된 28,140건 중 이상거래(2,228건, 전체의 약 8%) 추출 ⇒ 계약완료된 1,536건 조사 ⇒ 1)탈세의심 532건 국세청 통보, 2)대출규정 미준수 23건 금융위 등 통보

* 10월 신고내역(1.7만건) 등에 대해 고강도 집중 조사 지속하여 내년 초 2차 조사결과 발표 예정


□ (개선) 국토부·감정원에 상설조사팀을 신설하고, 국토부 조사팀에 부동산 조사 전담 특사경 인력을 증원(現 6명) 배치하여 불법행위 단속(’20.2월)

* (국토부) 국세청·금융위·금감원·감정원 파견 포함 10∼15명 내외 내외로 팀 구성(특사경 인원 증원 추진)

(감정원) 전담인력 10명(본사, 신규)과 기존인력 30명(지사) 등 총 40명으로 구성


ㅇ 상설조사팀은 부동산 분야 전담 조사기구로서 불법행위* 수사 등 사법적 조치, 실거래 직권 조사, 관계기관(지자체 등) 수사공조 실시

* (수사대상 주요 불법행위) 불법전매, 청약통장 거래, 무자격·무등록 중개 등

- 실거래 합동조사는 상설조사팀 구성 시(20.2.21)까지 연장


ㅇ 정비사업에 대한 합동점검을 상시화하여, 수주경쟁과열에 따른 분양가 보장, 임대주택 매각 등 위법·시장 교란행위 엄중 조치

※ 고가주택에 대한 자금출처 전수분석과 특사경 인력배치 및 증원 추진 등을 통한 상설조사로 주택거래허가와 유사한 효과가 나올 수 있도록 거래를 엄격히 점검

③ 자금조달계획서 제출대상 확대 및 신고항목 구체화


□ (현행) 자금조달계획서 제출대상이 투기과열지구 내 3억 이상 주택 취득 시로 제한되어 있어,


ㅇ 과열우려가 있는 조정대상지역 및 非규제지역 투기적 수요 조사에는 한계가 있고, 신고 항목의 구체성도 부족



□ (개선) 자금조달계획서 제출대상을 투기과열지구·조정대상지역 3억 이상 주택 및 非규제지역 6억원 이상 주택 취득 시로 확대(시행령)


ㅇ 위법 가능성이 높은 항목 구체화 및 지급수단 기재 추가*(시행규칙), 실거래 조사 시 자금조달 확인서 징구 신설(훈령) 등

* ① 증여·상속, 기타 차입금의 자금 제공자 관계, ② 현금 등 기타 항목 자산 종류,

③ 계좌이체·현금지급 등 자금 지급수단 기재 추가, ④ 주담대와 신용대출 구분 등



□(적용시기) 「부동산거래신고법 시행령」 등 개정 후 즉시 시행(’20.3월)




④ 자금조달계획서 증빙자료 제출


□ (현행) 실거래 신고 시 객관적인 자금조달 증빙자료가 부재하여 매매거래가 완결된 거래건만 소명자료를 받아 조사 중


ㅇ 비정상 자금조달 등 이상거래 신속 대응과 선제적 조사가 곤란


□ (개선) 투기과열지구 9억원 초과 주택 실거래 신고 시 자금조달계획서와 함께 신고 관련 객관적 증빙자료를 제출토록 함*

* (예시) ① 자기자금(소득금액증명원 등), ② 현금·금융기관 예금액(증빙 가능 예·적금 잔고 등), ③ 임대보증금(전세계약서 등), ④ 거래 가능 여부 확인(분양권 전매제한 예외 증빙 서류 등)



ㅇ 증빙자료를 확인하여 이상거래 의심 시* 실거래 상설조사팀 조사 즉시 착수 ⇒ 과태료 부과·관계기관 통보 등 조치

* (의심사례 예시) ① 소득금액이 없는 미성년자가 증여신고 없이 자기자금 과다 보유

② 소득금액이 크지 않은 20대가 현금·금융기관 예금액 등 자기자금 과다 보유

③ 대출 규제 초과하는 ‘임대보증금 포함 주택’ 매수자가 주택담보대출 실행



□(적용시기) 「부동산거래신고법 시행령」 개정 후 즉시 시행(’20.3월)

(3) 공정한 청약 질서 확립

① 공급질서 교란, 불법 전매 시 청약제한 강화


□(현행) 공급질서 교란행위 적발 시에는 일정기간 (3~10년) 청약을 금지하고 있으나, 불법 전매에 대해서는 청약금지 규정이 없는 상황

* 공급질서교란행위, 불법전매 모두 3년 이하의 징역, 3천만원 이하의 벌금


□(개선) 공급질서 교란행위 및 불법전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약 금지

□(적용시기) 공급질서 교란행위자에 대한 청약금지 기간 강화는 「주택공급에 관한 규칙」 개정 후 즉시 시행(’20.3월)

 

ㅇ 불법전매는 「주택법」 및 「주택공급에 관한 규칙」 개정 후 시행



② 청약당첨 요건 강화


□ (현행) 청약당첨을 노린 일부 지역 전세시장 과열 해소 필요


ㅇ 투기과열지구와 수도권 주요지역은 해당지역(특별·광역시, 시·군)

일정기간(보통 1년) 이상 거주자에게 우선 공급

* 1년 거주요건 필요 지역 : 서울(전체), 과천, 광명, 하남, 성남, 수원, 안양, 의왕, 고양, 시흥, 오산, 안성


ㅇ 수도권 대규모 신도시(66만㎡ 이상) 내 분양물량의 50%는 해당

지역(시·도), 50%는 수도권에서 당첨자 선정

* 경기도의 경우 해당 시에서 30%, 경기도에서 20%, 수도권 전체에서 50% 선정



□ (개선) 관계 지자체와 협의하여, 투기과열지구, 대규모 신도시 (66만㎡ 이상)의 거주기간 강화(1년 이상→2년 이상, 협의 후 즉시 시행)

③ 청약 재당첨 제한 강화


□ (현행) 현재 분양가 상한제 적용 주택, 조정대상지역·투기과열지구 당첨자 등은 지역 및 주택 평형에 따라 1~5년의 재당첨 제한 적용



□ (개선) 분양가 상한제 주택, 투기과열지구 당첨시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한 적용

<청약 재당첨 제한 규제>

□(적용시기) 「주택공급에 관한 규칙」 개정 후 즉시 시행(’20.3월)

(4) 임대등록 제도 보완

① 임대등록 시 취득세·재산세 혜택 축소


□ (현행) 종합부동산세·양도소득세·임대소득세의 경우 수도권 공시가격 6억원(지방 3억원) 이하 주택에만 혜택을 부여하나,


ㅇ 취득세·재산세는 면적 기준만 존재하고, 가액기준이 없음



□ (개선) 취득세·재산세도 가액기준을 추가(예 : 수도권 공시가격 6억원 등)하여 세제혜택 제한



□ (적용시기) 법 개정 후 새로 임대 등록하는 주택부터 적용


② 등록 임대사업자 의무 위반사례에 대한 합동점검 추진


□ (현황) ’94년 임대등록제도 도입 이후 과거 지자체에서 수기 관리해 오던 등록정보 현행화가 미흡하여, 사업자의 공적의무 점검이 제한적

* 최근 4년간(’15~18) 의무 위반자에 대한 과태료 부과 건수는 총 1,394건이며, 등록정보 현행화 등으로 매년 의무위반 적발 건이 증가하는 추세

* 종합부동산세 합산배제 요건 적정여부를 검증하여, ’17∼19년 707명 23억원 추징



□ (개선) 등록정보 정비를 연내 완료하고, 사업자의 의무 위반사례에 대한 관계기관 합동점검 추진

* 관계기관 간(국토부·지자체 등) 「합동점검 T/F」를 구성한 후, 시스템(렌트홈 등) 간 연계 분석 등을 통해 위반자 적발(과태료 부과·세제혜택 환수)



□(적용시기) 관계기관 합동점검(’20.상반기)




③ 등록 임대사업자 책임강화를 위한 등록요건 강화



□ (현행) 규정 상 부도사업자 외 등록 제한 규정이 없어, 위반 시 처벌이 제한적인 미성년자*와 위반으로 등록 말소된 자도 등록 가능

* 「형법」 또는 「질서위반행위규제법」에는 책임연령 개념을 적용하고 있어, 미성년자의 위반행위에 대한 벌칙·과태료 부과 등 처벌 시 한계 존재



□ (개선) 등록 사업자의 책임강화를 위해 미성년자 등록을 제한하고, 위반으로 등록 말소된 자는 2년 이내 등록 제한 등 등록요건 강화



□(적용시기) 「민간임대주택 특별법」 등 개정 후 즉시 시행




4. 실수요자를 위한 공급 확대


□ (현황) 최근 다주택 사업자 중 임대차계약 만료를 앞두고 보증금 반환을 거부하고 잠적하는 사례가 존재하나, 사업자 제재방안 미비




□ (개선) 사업자의 보증금 미반환으로 피해 발생 시 등록말소 후 세제혜택 환수, 선순위 보증금 등 권리관계 설명의무* 범위 확대

* 임대차계약 시 등록 사업자의 세금 체납여부와 다가구주택 등은 전입세대 및 선순위 보증금 현황 등을 사업자의 설명 대상 범위에 추가




□(적용시기) 「민간임대주택 특별법」 등 개정 후 즉시 시행

4.
실수요자를 위한 공급 확대
(1) 서울 도심 내 공급의 차질 없는 추진

□ (현황) 수도권 30만호 중 서울시 내 4만호(62곳)는 주택사업승인 등 정상 추진 중(2.4천호 완료)


ㅇ 서울시는 4만호 이외 용적률완화(조례개정 완료) 등 도시규제 개선*을 통해 ‘23년까지 5.5만호 공급(착공기준) 계획

* (용적률) 상업지역 : 400→600%, 준주거지역 : 400→500% / 3년 한시적용(’19.3월 개정완료)



□ (향후계획) 서울 도심부지(4만호)는 패스트트랙*을 적용하여 ‘20년까지 1.5만호 이상 사업승인을 완료하고, 이중 1천호에 대한 입주자 모집 진행

* 국유지(군부지) 위탁개발 및 주택사업승인 병행 등을 통해 최대 3∼4개월 사업기간 단축

(2) 수도권 30만호 계획의 조속한 추진

□ (현황) 수도권 30만호 계획으로 서울시 4만호(62곳) 외 26만호(24곳) 입지발표를 완료하고 연내 15만호(13곳) 지구지정 완료 예정


ㅇ 남양주·하남·과천 등 1·2차지구 14만호(10곳*)는 지구지정 완료하였고 연내 추가로 1만호(3곳)에 대한 지구지정 완료추진

* 남양주왕숙, 하남교산, 과천, 의정부우정, 의왕청계, 시흥하중, 성남신촌, 안양관양 / 인천계양, 인천검암역세권

- 지구지정이 완료된 곳은 지구계획 수립 용역도 조기에 발주 완료



ㅇ 나머지 고양·부천 등 11만호(11곳)는 지구지정 절차 등 진행 중

※ 주거복지로드맵 등에 따른 공공택지 22곳(8.5만호) 지구지정, 9곳(2.6만호) 지구계획도 확정



□ (향후계획) 연내 지구지정 완료될 15만호(13곳)는 ’20년 하반기까지 지구계획 수립을 추진하면서 주민 협의 등을 거쳐 토지보상 착수


ㅇ 지구지정 절차 중인 11만호(11곳)는 ‘20년 상반기 내 대부분 지구지정 절차 등 완료


ㅇ 신도시 교통망 확충 등을 위해 대광위 심의 등 거쳐 광역교통 개선대책 확정(2차지구 ’20.上, 3차지구 ’20.下)

(3) 관리처분인가 이후 단계 정비사업 추진 지원

 □ (현황) 정비사업에 대한 상한제 6개월 유예에 따라 관리처분인가를 받은 단지(54개 단지 6.5만호)는 신속한 사업진행을 추진 중이나, 철거 이후에도 굴토심의, 분양보증 등 행정절차에 약 2달 소요 예상

 

□ (지원방안) 서울시 주관으로 ‘정비사업 지원 T/F*’를 운영, 사업추진 동향 및 문제점을 공유하고 장애요인 사전 제거

* 서울시 주관으로 관할구청, 조합이 참여, 현황·문제점 공유 및 해결방안 모색(필요시 국토부 배석)


ㅇ 신고사항은 기한과 관계없이 조속히 처리하고, 심의절차(굴토심의, 분양보증, 공사비 검증 등)는 소요기간 최소화

(4) 가로주택정비사업 활성화를 위한 제도개선

□ (추진현황) 서울 가로주택정비 사업지는 ’19.10월 현재 94개소*로, 전년(45개소) 대비 109% 증가하는 등 빠르게 증가하고 있는 상황

* 조합설립준비(49), 조합설립인가(18), 건축심의(11), 사업시행인가(7), 착공(8), 준공(1)



□ (지원방안) 공기업 참여 등 공공성을 갖추면 사업확대를 지원하고, 일반사업도 부담금 완화, 건축규제 완화를 통해 지원 강화

※ 공공성 요건(안)



1) (사업주체) LH, SH 등 공기업이 공동시행자로 사업 참여



2) (확정지분제) 조합원은 적정 추가분담금을 보장받고 공공이 사업손익 부담

→ 공공이 정비사업으로부터 나오는 일반분양 가격의 결정권 확보

3) (저렴주택공급) 공공이 시세보다 저렴한 분양주택 및 공공임대주택(10%) 공급



4) (난개발 방지) 지역여건에 부합한 체계적인 사업계획이 수립될 수 있도록 1만㎡ 이상 개발사업의 경우 지구단위계획 등 수립 및 도계위 심의 의무화

① 가로구역 및 사업시행 면적 확대 등(시행령 개정사항)


※ 가로구역 : 가로주택정비사업의 가로요건 충족여부를 판단하는 구역경계

사업시행 면적 : 가로구역 내에서 실제로 사업을 시행할 수 있는 면적(現 1만㎡)



□ (현행) 도시계획委 심의 시 가로구역을 1만→ 2만㎡까지 확대가능*하나, 서울시는 투기과열지구에 해당하여 가로구역 확대 불가

* 시·도 조례로 정하는 경우 : 1.3만㎡까지 / 도계위 심의시 : 2만㎡ 까지(투기과열지구 제외)



□ (개선) 투기과열지구도 가로구역 확대를 허용하고, 공공성 요건 충족시 사업시행 면적*도 1만→ 2만㎡(약 250→500세대)로 확대 적용

* 현재는 가로구역이 확대되어도 실제 사업시행 면적은 1만㎡로 제한 중


ㅇ 아울러, 공공성 요건 충족 시 가로주택정비사업을 분양가상한제 적용 제외 대상*에 포함하여 사업 활성화 지원

* 현재 도시형생활주택, 경제자유구역 내 건설주택, 관광특구 내 건설주택은 적용제외

<공기업 참여시 가로주택정비사업 인센티브 개편(안)>

※ 공적임대주택 = 공공임대주택 + 공공지원민간임대주택




② 기타 특례부여 사항(공공성 요건 미충족 시에도 적용)


□ (의사결정 간소화) 조합과 공기업 공동시행 시 주민동의를 전제로 설계사·시공사 선정, 건축심의안 확정을 서면동의(조합원 1/2)로 갈음

* 현재는 조합원 재적 과반수 출석, 과반수 찬성을 통해 총회의결 필요



□ (건축규제 완화) 인동간격 관련 서울시 조례 규제수준이 법령보다 엄격하여* 중정(中庭)형 건축 등 곤란 → 조례를 법령 하한수준으로 완화

* (법령) 건축물이 마주보는 경우 건축물 간 거리(인동간격)는 건축물 높이 0.5배 이상(조례) 인동간격은 건축물 높이 0.8배 이상→ 사업구역이 좁아 마주보는 배치 불가



□ (조합원 부담완화) 광역교통개선부담금 산정 시 재개발·재건축과 같이 종전 건축물 연면적을 제외*하여 부담금 납부부담 완화

* 부담금 = 표준건축비(1㎡ 당) × 건축연면적 × 부과율(수도권 4%) - 공제금액

(5) 준공업지역 관련 제도개선

□ (현황) 서울 내 준공업지역은 서울시 전체면적의 3.3%인 1,998만㎡*

* (자치구별 현황, 7개 자치구) 성동(2,051천㎡)·도봉(1,489천㎡)·양천(93천㎡)·강서(2,920천㎡)·구로(4,277천㎡)·금천(4,122천㎡)·영등포구(5,025천㎡)

** 「서울 준공업지역 재생과 활성화 방안(’15년)」을 운영중, 사업추진은 다소 부진



□ (지원방안) 저렴한 주택 공급, LH·SH 등 참여 시 인센티브 제공



① 정비사업 활성화를 위한 제도개선


□ (현행) 사업면적이 1만㎡를 초과하는 경우 산업-주거 복합건축 및 최대 용적률 400%를 적용받을 수 없어 활성화에 한계


ㅇ 산업근로자 주거지원을 위해 산업지원 시설 30%를 기숙사로 공급하고 있으나, 취사 등이 불가능해 입주선호도가 떨어지는 상황



□ (개선) 조합이 LH·SH 등과 공동시행 등 공공성 요건*을 갖추면, 복합건축을 1만→ 2만㎡까지 확대 허용하고, 기숙사 외에 주거용 오피스텔도 공급하여 주거환경개선 및 사업성 제고 지원

* ① 공기업 사업시행 참여 ② 확정지분제 ③ 저렴한 분양주택·공공임대 공급




② 준공업지역 내 소규모정비 활성화


□ 준공업지역 내 저층주거 밀집지역에서 추진(가로주택정비 활성화 방안 적용)

※ 대책 발표 이후 시장상황을 면밀히 모니터링하며, 필요한 경우 내년 상반기 중 주택수요, 공급 양 측면에 걸친 추가적인 종합대책을 발표



* 검토과제 : 부동산 세제 및 대출규제 추가 강화, 주택거래와 공급 전반에 걸친 추가 강화 대책 등

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국토교통부

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