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국토교통부

내가 산 집이 위반건축물? 어려운 건축물대장 보는법!

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이제 날씨가 추워지면서 한 해가 저물어갑니다. 곧 새해가 시작되는데, 새로운 곳에서 새로운 일을 시작하게 된다면 가장 걱정되는 건 무엇인가요? 바로, 사는 곳이겠죠!


하지만, 집 계약은 월세든, 전세든, 자가 구매든 간단한 일이 아닙니다. 등기부등본을 확인해서 소유주와 근저당권 설정을 확인해야하고, 건물 자체가 합법적으로 문제없이 건축되었는지도 확인해봐야합니다. 계약 시에도 꼼꼼히 확인해야할 것들이 많죠!


이 중, 건물 자체가 법적으로 문제없이 지어졌는지 확인하기 위해 보는 서류가 바로 ‘건축물대장’입니다. 건물이 불법 증축을 하는 등 건축법을 위반한 상태에서 매매 계약이 이루어진다면, 원상 복귀 명령과 함께 벌금(강제 이행금)이 부과됩니다. 혹시 전˙월세 계약을 했다면 원상 복귀를 위한 지난한 과정을 거치게 될 수도 있겠죠.


자, 그럼 이 모든 문제를 피할 수 있는 건축물대장을 읽는 법을 함께 알아볼까요?

건축물 대장이란?


건축물 대장은

1) 건축물의 위치 · 면적 · 구조 · 용도 · 층수 등 건축물의 표시에 관한 사항

2) 건축물 소유자의 성명 · 주소 · 소유권 지분 등 소유자 현황에 관한 사항

을 등록하여 관리하는 대장을 말합니다.


이러한 건축물 대장은 건물의 역사를 확인하기 위한 목적에서 국민 누구나 열람할 수 있도록 하고 있는데요, 정부24( https://www.gov.kr/portal/main) 의 통합 검색을 통하면 무료로 열람 할 수 있고, 일정 수수료를 내면 인터넷 발급도 가능합니다.


건축물 대장에는 그 건축물의 용도가 무엇인지, 불법 건축물은 아닌지 상세히 기록되는데요.


건물을 구매할 때 흔히 등기부등본만 확인하는데 건축물대장도 열람해 보아야 합니다. 만약 불법 건축물이라면 건축법에 의해 원상복귀 명령이 떨어지면, 추가 비용을 들여 증축한 부분을 헐어내야 하기 때문입니다.


또한 건축물 대장에서 특히 ‘주용도’ 부분에 유의해야 합니다. 건축물의 주 용도는 크게 단독주택, 공동주택, 근린시설 등이 있는데요, 임대를 목적으로 하는 건물주가 되고자 한다면 가장 꼼꼼히 살펴야 하는 시설은 ‘근린시설’ 입니다.

건축물대장의 생소한 용어들

건축물 대장에는 다양한 사항이 기록되는데요. 건축물대장은 갑구와 을구로 나뉘어 있습니다. 갑구에는 부동산 고유번호, 주소, 지번, 종류, 면적 등이 나오고 을구에는 소유권 현황에 대해서 확인할 수 있습니다.



건축물대장의 갑구

- 특이사항

건축물의 변동사항이 표시됩니다. 불법 건축물인지 확인하기 위해 꼭 살펴야 합니다.

- 연면적

모든 층의 면적을 합한 총면적이 기록됩니다.

- 주용도

건축물의 주된 용도를 알 수 있습니다.

- 건폐율

건물의 수평 투영 면적으로, 건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지 알 수 있게 해줍니다.

- 용적률

건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 알 수 있습니다.

- 건축물

현황 건물의 층별 구조와 용도, 면적을 알 수 있습니다.

- 지역/지구/구역

건물이 법에 정해진 용도지역, 용도지구, 용도구역상 어디에 속하는지를 보여줍니다.



특히 마지막 항목의 경우 부동산 거래를 목적으로 하시는 분들이 가장 주의 깊게 살펴보는 항목이라고 하는데요. 여러 이유로 인해 해당 지역의 유동인구가 늘어나고, 살고 싶어 하는 사람들이 많아지면 투자 가치가 오를 수 있기 때문에 꼼꼼히 살펴보게 되는 항목이라고 합니다.


건축물대장의 을구

- 소유자 현황

소유자의 현황과 변동일 및 변동원인을 알 수 있습니다.



간혹 건출물대장과 등기부의 내용이 다른 경우도 발생할 수 있습니다. 등기부는 사법부 소관이고, 대장은 행정부 소관인데, 요즘은 두 서류의 내용이 다르면 등기 자체를 받아주지 않습니다. 하지만 경매 부동산에서는 가끔 이런 경우를 볼 수 있습니다. 이 경우, 면적 등 물리적 현황에 관한 내용은 건축물대장을, 소유권 등 권리관계는 등기부를 우선 시 하면 됩니다.


부동산 거래 시 필요한 다양한 서류는 귀찮고 어려운 것이라 부동산에 위임하시는 분들도 많습니다. 그러나 건축물대장을 비롯한 각종 민원서류들은 건축물 거래 시 그 건물의 중요한 역사를 기록하고 있는 서류라는 점을 알고, 반드시 확인해야 합니다.


내가 살 곳이라면 다른 사람의 손을 거치지 않고, 내가 직접 알아보고 확인하는 게 좋겠죠?


건축물대장을 비롯하여 다양한 건축물에 대한 정보를 공개하고 있는 국토부와 정부24를 적극 활용하여 부동산 첫걸음을 떼어 보시는 것은 어떠신가요?


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국토교통부

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