10월부터 분양가상한제, "집값 안정, 내 집 마련 쉬워져"
'분양가 상한제'로 합리적 분양가·주택공급 충분 …
전매제한 강화해 ‘청약로또’ 차단
민간택지 내에 공급되는 주택에 분양가 상한제가 적용되면 무엇보다 합리적인 수준의 분양가가 책정돼 실수요자의 내 집 마련이 쉬워지고, 주택시장의 가격 안정에 도움이 될 것으로 기대된다.
또한, 분양을 받은 후 단기간 내 전매하여 시세차익을 노리는 투기 수요의 유입을 방지하기 위하여 전매제한기간을 기존 3~4년에서 5~10년으로 확대한다.
서울 분양가 상승률 집값 상승률 3.7배…집값 상승 촉발 우려
최근 1년간 서울의 분양가 상승률은 집값 상승률보다 약 3.7배 높았으며*, 이 같은 분양가 상승이 인근 기존 주택의 가격 상승을 이끌고** 있다.
* 최근 1년간(’18.7∼’19.6) 서울 아파트가격상승률/분양가격 상승률 : 5.74%/21.02%
** 분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 상승 → 분양으로 수요 이동 → 분양가 상승
분양가 상한제는 합리적 가격으로 분양을 받을 수 있고, 기존 집값을 안정시키는 효과가 있을 것으로 기대된다. 실제로 최근 국토연구원은 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격을 연간 1.1%p 하락시키는 효과가 있다고 발표한 바 있다. 과거 분양가상한제 시행 시기(’07년~’14년)에도 서울 집값은 안정세였던 반면, 분양가 규제가 자율화된 이후 과열이 발생한 사례도 있었다.
* 서울 아파트값 변동률 : (상한제 적용, ’07～’14) 0.37% (未적용, ’15～’18) 5.67%
민간택지 분양가상한제…투기과열지구로 지정된 지역에 적용
현재 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정 요건이 매우 엄격하여 최근 시장 불안 조짐이 있는 서울도 상한제 적용이 불가한 상황이다. 이에 민간택지 분양가 상한제 적용지역 필수요건을 기존 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 이상인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정한다.
또한, 선택요건 중 하나인 분양가격상승률은 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역*(특·광역시)의 분양가격상승률을 사용토록 개선한다.
* 주택건설지역 : 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군
< 개정 전·후 민간택지 분양가상한제 지역 지정 정량요건 >
< 분양가상한제 적용지역 지정 절차 >
분양가상한제 지정 효력 ‘최초 입주자모집승인 신청분’ 일원화
효과적인 고분양가 관리를 위해 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화한다.
현재 재건축·재개발 사업의 경우 일반 사업과는 달리 입주자모집승인 신청 전에 분양가 상한제 적용 지역으로 지정하더라도 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가 상한제 적용이 불가한 문제가 발생할 수 있기 때문이다.
실제로 최근 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 회피하여 높은 가격으로 분양한 사례 등이 있다.
분양가상한제 주택 전매제한 기존 3~4년 → 5~10년으로 확대
수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 현재 3~4년에 불과하여, 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있는 상황이다.
이에 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대한다.
* 수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한기간도 5～10년으로 확대
< 수도권 분양가상한제 적용주택 전매제한기간 >
또한, 분양을 받은 사람이 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 해당주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있는 제도가 이미 마련되어 있다. 이 제도를 활성화하여 LH가 우선 매입한 주택은 임대주택으로 공급하고, 필요 시 수급조절용으로 활용할 예정이다.
< 전매제한 예외 사유 등 관련 규정(주택법 및 주택법 시행령) >
▪ (전매제한기간 내 매각 시 LH 매입금액) 입주금에 1년만기 은행 정기예금 평균이자율(’19.5월 기준, 연 1.97%)을 적용한 이자를 합산
▪ (불법전매 시 처벌) 3년 이하의 징역이나, 이익의 3배에 해당하는 금액 이하의 벌금 부과
이와 함께 ｢주택법｣ 개정(안)을 발의하여, 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 거주의무기간(최대 5년)을 금년 중 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극 추진할 계획이다.
또한, 불가피한 사유로 전매제한기간 중 매각하고자 할 경우 일정기간이 경과한 후에는 보유기간이 길어질수록 LH의 매입금액도 상향 조정하는 방안*도 검토할 예정이다.
* 예시) 전체 전매제한기간이 10년인 경우 6년까지는 기존과 같이 입주금+은행 정기예금이자로 매입, 6년 이후에는 보유기간에 따라 매입금액 상향
택지비 산정기준 객관화하고 분양가심사는 공개적이고 투명하게
분양가상한제 주택의 분양가를 최종적으로 결정하는 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사가 공개적이고 투명하게 이루어질 수 있도록 제도 개선을 추진 중(입법예고 중, 7.8~8.19)에 있다.
이번에 ｢공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙｣을 추가로 개정하여 분양가상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정 절차의 적정성을 검토하는 방안도 추진된다.
최근 후분양 검토 단지가 증가함에 따라 분양보증 없이* 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)로 개정키로 하였다.
* 단, 이 경우도 등록사업자 2 이상의 연대보증이 필요
현행 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 상 분양보증을 받지 않고 아파트 후분양을 할 수 있는 시점은 지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후로 되어 있어 소비자 보호에 미흡하다.
민간택지 분양가 상한제 등을 담은 이번 주택법 시행령 개정안은 입법예고(’19.8.14~9.23, 40일간) 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포ㆍ시행될 예정이다.
정부는 이번 발표 이후에도 시장 상황을 면밀히 모니터링하며 시장 과열이 심화될 경우 추가적인 안정화 조치도 적극적으로 추진하고, 수도권 30만호 공급 및 도심 내 공급 확대, 기존 택지 내 공급을 통해 서울 등 수도권의 수급 기반을 더욱 안정시켜 나갈 계획이다.
