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공동주택 공시가격, 핵심 궁금증 풀어드립니다.

지난 3월 15일부터 2019년

공동주택 공시가격의 열람이 시작되었습니다.


열람 개시와 동시에 공시가격 변동에 대한

궁금증들이 쏟아져 나왔는데요.

많은 분들이 궁금해 하시는 질문들을 정리해봤습니다.

올해 공동주택 공시가격, 작년과 비교해서 많이 오른 것인가요?


그렇지 않습니다.

올해 공동주택 공시가격(안)의 변동률은 약 0.3%p 상승한 5.32%로 작년과 비슷한 수준입니다.


공동주택은 단독주택이나 토지에 비해 현실화율이 높은 편이고, 공시가격 유형 간 형평성 차원에서 공시가격의 현실화율은 작년 수준(68.1%)을 유지했습니다. 

공시가격 산정 시 기준이 되는 시세는 어떻게 조사하나요?


공동주택 공시가격의 기초가 되는 시세는

해당 물건의 실거래가 뿐만 아니라, 감정평가 선례,

주택 매매 동향, 민간 시세 정보, 매물정보

다양한 가격자료를 종합적으로 분석하여

조사하게 됩니다.

공시가격, 최근의 실거래가 하나만 반영하는 것이 아니었나요?


실거래가 외에도 다양한 가격자료를 분석하는 것은

보다 정확하고 공정하게 공시가격을

산정하기 위해서입니다.



특정 아파트 단지의 실거래가는

거래가 없어 발생하지 않을 수도 있으며,

투자 수요로 인해 과도하게 상승한 실거래가나

급매물 등으로 저가 거래 된 실거래가 등으로

60여 가지 행정목적의 기초 자료가 되는

공시가격을 산정해서는 안 되기 때문입니다.

현실화율 90%가 넘는 것으로 언급되는

울산 A아파트 전용면적 49.85㎡의 경우

실거래가 8,100만원은 급매물로 거래된

최저가 금액입니다.


그리고 해당 호의 공시가격은

7,400만원이 아니라 6,800만원이며

한국감정원에서 조사한 일반적인 시세는

9,700만원 수준으로 현실화율은 70% 수준입니다.

공시가격 산정할 때 어느 시점의 시세를 반영하나요?


시세를 반영하기에 앞서 이전년도

1년 동안의 가격동향을 전체적으로 파악하고,

급매물 등으로 거래된 경우나 투자수요에 의한

최고가 거래 등 전반적인 주택매매가격동향을

벗어나는 가격 등에 대해서는 시세를 왜곡하지 않도록

조사과정에서 다각적인 검토를 하게 됩니다.



이런 과정을 거쳐 발표하는 공시가격은

부동산가격공시에관한법률에 따라

공시기준일인 ‘19년 1월 1일 시점의 시세를 반영합니다.

부동산가격공시에관한법률에 따라 매년 1월 1일을

기준으로 결정·공시하도록 되어 있기 때문입니다.


다만, 작년 9.13 대책 이후 서울 등 주요 지역도

시장이 안정세로 돌아선 만큼,

작년 말까지의 시세 하락분은

공시가격에 충분히 반영했습니다.

아울러 올해(‘19.1.1일 이후) 가격 하락분은

면밀한 시세 분석을 통해

내년도 공시가격 산정 시 반영하게 됩니다.


이번에 공개된 공시가격은,18년 8월부터

‘19년 2월까지 7개월 동안

국토교통부와 부동산조사통계전문기관인

한국감정원 전국 30개 지사의 전문인력이 조사하고

조사된 결과를 소유자 의견청취를 위해

국민여러분께 알려드리는 것입니다.

이후 4월 4일까지의 의견수렴과

중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐

4월 30일에 공동주택가격이 공시될 예정입니다.

동일 단지, 동일 평형의 이웃집과 공시가격이 다를 수 있나요?


같은 단지, 같은 면적이라도

동·층·호에 따라 학교 및 지하철역 등

공공 및 편익시설과의 접근성, 향·조망·소음·프라이버시 등

개별요인 격차가 발생하므로

시세와 공시가격이 차이가 날 수 있습니다.


반포 A아파트 전용면적 84.97㎡의 경우

한강조망이 안되는 호의 시세는

약 25억~26억 수준이지만,

한강조망이 가능한 호의 경우의 시세는

약 27억~29억 수준입니다.


이에 따라 한강조망이 안되는 호의 공시가격은 17.4억,

한강조망 가능한 호의 공시가격은 19억 수준으로

산정하였습니다.

강남권 재건축 아파트에서도 공시가격 현실화율 차이가 있나요?


대표적 강남권 재건축 단지로 언급되고 있는

잠원동 A아파트와 잠실동 B아파트의 경우도

현실화율은 비슷한 수준입니다.


잠원동 A아파트 전용면적 52.74㎡의 경우

해당평형 로열동·층의 시세는 14억원 수준으로,

공시가격은 9.52억원이며 현실화율은 68% 수준입니다.


잠실동 B아파트 전용면적 82.61㎡의 경우

해당평형 로열동·층의 시세는 19.6억원 수준으로,

공시가격은 13.68억원이며

현실화율은 69.8% 수준입니다.


같은 단지, 같은 면적이라도 동·층·호에 따라

공공 및 편익시설과의 접근성,

향·조망·소음·프라이버시 등 개별요인 격차가 발생하므로

시세 및 공시가격도 차이가 날 수 있어

실거래가와 공시가격의 동·층·호가 다른 경우

직접적인 비교가 어려울 수 있습니다.


결론적으로 단지와 평형에 차이가 있지만

강남권 재건축 아파트의 현실화율은

비슷한 수준이라고 할 수 있습니다.

실거래가 없는데도 공시가격이 변경될 수 있나요?

해당 호의 실거래가 없더라도

인근 유사형 공동주택의 실거래가 및 거래수준,

해당지역의 주택매매가격동향 및

단지내 평형대별 가격추이,

매물정보 및 현지 시장조사결과 등을

종합적으로 분석하여 시세를 산정하기 때문에

공시가격이 변동될 수 있습니다.


예를 들어, 흑석동 S아파트의 전용면적 59.95㎡의

공시가격은 6.26억원입니다.

실거래가는 없었지만 주택동향,

단지내 평형대별 가격추이,

인근 유사형 공동주택거래수준,

매물정보 및 현지 시장조사결과 등을

종합적으로 감안하여 시세를 분석하였고,

이에 따라 공시가격은 작년 5.09억에서

올해 6.26억원으로 산정하였습니다.

시세 30억 초과 고가 공동주택 공시가격 변동률이 시세가 더 낮은 공동주택보다 낮은 곳도 있다던데, 이유가 뭔가요?


올해 공시가격은 시세변동률 반영을 원칙으로 하였는데

이번 조사에서 시세 30억 초과 고가 공동주택은

일반적인 공동주택과 달리 수요가 한정되어 있어

전반적으로 시장 수요가 낮아

시세상승률이 높지 않았으며,

작년 9.13 대책 이후 고가 공동주택 가격이

일부 하락하였기 때문입니다.


한남동 H 아파트 실거래가 추이를 보면 전용 233㎡의 ‘18.1월 실거래가가 43.4억원인데

’18.12월 실거래가는 42.1억원으로

오히려 1억3천만원이 하락했습니다.

같은 기간에 전용 235㎡는

43.6억원에서 45.3억원으로 1억7천만원 상승,

전용 243㎡는 67억원에서 72억원으로

5억원 상승하였습니다.


또한, 그동안 시세 30억 초과 공동주택의 현실화율은

전국 평균 수준과 격차가 크지 않아

평균적인 공시가격 변동률이

높지 않은 것으로 나타났습니다.


* (한남동 H 아파트 전용 244㎡)

‘18년 공시가격 54.6억(추정시세 약 79.4억)

→ ’19년 공시가격 55.7억(추정시세 약 81억)

다른 지역과 비교해 실거래가나 시세정보 기준 시세 상승률이 비슷한데도 공시가격 변동률이 다른 이유는?


시세는 특정 시기에 발생한

일부 실거래가(최고가, 급매 등)만으로

산정되는 것이 아니며,

9.13 대책 이후 하락분 등 1년간의 시세변동을

종합적으로 분석하여 산정하게 됩니다.


또한, 일부 업체의 시세정보는

매도호가를 토대로 제공되고 있어

정확한 시세 및 시세변동률을

반영한다고 보기는 어렵습니다.


공시가격에 반영하는 주택동향 변동률이 공시가격 변동률과 다른 이유는?

공시가격 변동률과 일반 집값 변동률(주택동향)의

조사집계 방식 간의 차이로 인하여

구체적인 수치가 다를 수 있습니다.


공시가격은 시장 동향보다는

공시대상 부동산 시장가치 총액의 변동을

정확히 반영하는 것이 중요하므로

변동률도 총액 기준으로 산정됩니다.

이는 한국 종합주가지수(KOSPI),

미국의 S&P 지수 등과 동일한 방식입니다.


반면, 주택시장에 대한 전반적인 가격 흐름 파악이

목적인 주택동향 통계는

개별 주택 가격의 변동률 평균으로 산정됩니다.

공시가격 변동률은 고가일수록

총액에서 차지하는 비중이 높아

변동률에 미치는 영향이 크고,

주택동향은 고가·저가가 고르게 영향을 미칩니다.

<공시가격 변동률과 주택동향 간 예시>

* 공시가격 변동률은 18년 공시가격 총액 대비 19년 공시가격 총액의 비교 (증감분의 비율)
* 주택동향은 상승률에 대한 평균

공동주택 공시가격, 어디에서 확인해야 하나요?


부동산 공시가격알리미

사이트(www.realtyprice.kr)에 접속하면

공동주택, 표준 단독주택, 개별단독주택,

표준지 공시지가 및

개별 공시지가를 확인할 수 있습니다.

공시가격에 대한 의견이 있을 경우,

부동산 공시가격 알리미 사이트에서

온라인으로 제출하거나

시·군·구청(민원실) 또는 한국감정원(각 지사)에
우편·팩스·방문 제출하시면 됩니다.

공시가격에 대한 궁금증, 많이 풀리셨나요?​


현재 공개된 공동주택 공시가격(안)은

확정된 것이 아니며,

3월 15일부터 4월 4일까지 소유자 의견 청취를 거쳐

4월 30일에 최종 공시될 예정입니다.​


국토교통부는 공시가격의 불형평성을

지속적으로 개선하고

공평과세의 기반을 마련하기 위해 노력하고 있으며,

앞으로도 최선을 다하겠습니다.

또한, 공시가격에 대한

여러분의 궁금증을 해소하기 위해

꾸준히 소통하겠습니다.

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