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KT 에스테이트

사례를 통해서 본 상가임대차 분쟁 해결 팁

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임차인으로 살면서 부당하고 생각하는 일들을 겪을 때가 있습니다. 상가 임차인의 경우 주택임차인 보다 보호가 덜 됐던 부분들도 있는데요. 서울시에서 운영하는 상가임대차 상담센터의 상담 사례집을 통해 상가임대차 분쟁 관련 상식을 찾아 봤습니다.

끊이지 않고 반복되는 상가임대차 분쟁

자영업을 준비하는 이들 가운데 대부분은 착한 임대인을 만나 걱정 없이 영업하길 희망합니다. 한창 영업 중인 임차인들은 임차기간 동안 잘 영업을 하고 만기 시에 잡음 없이 잘 정리하고 나가길 바랄 테고요.


하지만 상가임대차 현장에서는 크고 작은 분쟁이 끊이지 않습니다. 임차인 보호를 위해 법, 제도 등도 개선되고 있다고 하지만 현장에서는 이러한 것들이 무시되기도 하고 제대로 보장 받지 못하기도 하는데요.


대부분 임차인의 경우 몰라서 피해 또는 손해를 봅니다.


서울시는 상가임차인 보호를 위해 전문상담위원을 두고 2002년 11월부터 상가임대차 상담센터를 운영하고 있습니다.


또한 ‘상가임대차 분쟁조정제도’를 통해 전문 조정위원들이 당사자 면담, 현장 조사 등을 진행하고 소송 등 복잡한 절차를 거치지 않고 분쟁을 해결하도록 지원하고 있습니다.

매년 서울시에서만 1만건 이상의 상가임대차 관련 상담 접수

서울시에 따르면 최근 3년간 상가임대차 관련 상담은 매년 1만건 이상씩 이뤄지고 있습니다. 2018년에는 1만6,600건으로 2017년(1만1,713건), 2016년(1만1,125건) 등에 비해 크게 증가했습니다.


이는 2018년 1월 ‘상가건물 임대차보호법 시행령’이 일부 개정됐고 10월에는 ‘상가건물 임대차보호법’ 일부가 개정되면서 급증한 것으로 분석됩니다.


2018년 상담 신청인별 비중을 보면 임차인이 전체 상담 신청인의 69.4%(1만1,517명)을 차지하고 있으며 임대인은 21.6%(3,581명)를 차지하고 있습니다.


물론 임차인 비중이 많다고 해서 임차인만이 약자 혹은 피해자라고 단정지을 수는 없습니다만 아무래도 임대인보다는 대부분 약자라는 점에서 상담 신청이 특히 많은 것으로 보입니다.


한편 상담에서 더 나아가 ‘상가건물임대차분쟁조정’을 신청하는 건수도 꾸준하게 증가하고 있어서 2017년 77건이던 분쟁조정 접수건수가 2018년에는 154건까지 증가했습니다. 이중 73건이 조정을 통해 분쟁이 해결됐습니다.

최우선변제 받을 수 있는 임차인의 범위는?

Q. 서울 동작구에서 보증금 1천만원, 월세 70만원에 작은 식당을 운영하고 있는 A씨. 상가 건물이 경매될 경우에 소액 임차인으로 최우선변제를 받을 수 있을지.


A. 상가건물 임대차보호법 시행령 제6조 ‘우선변제를 받을 임차인의 범위’에 따라 우선변제를 받을 임차인의 보증금과 차임이 있는 경우에는 환산한 금액의 합계가 일정 금액 이하인 임차인으로 한정하는데요.


이에 따르면 서울은 환산금액이 6,500만원 이하이어야 합니다. A씨의 환산보증금은 ‘1,000만원 + (70만원 X 100) = 8,000만원’에 해당 돼 최우선변제 대상이 되지 않습니다.


참고로 서울의 경우 환산금액이 6,500만원 이하인 경우엔 해당 상가가 경매집행이 된 경우 경매낙찰가의 2분의 1 범위 내에서 선순위 근저당보다 앞서서 2,200만원까지 우선 변제 받을 수 있습니다(시행령제7조).

임대료 연체가 연속하지 않았는데 임대인이 계약해지를 요구할 수 있나

Q. 식당을 운영중인 B씨. 2018년 2월, 4월, 6월에 월세를 지급하지 못했습니다. 이후 임대인으로부터 임대차계약 해지 통보를 받았는데요. B씨는 3회 연체하긴 했지만 임대료를 연달아 연체하지 않으려고 노력했고 실제로 그렇게 했는데 점포를 비워줘야 하는지?


A. 임차인이 연속해서 연체하는 것과 상관없이 계약기간 동안 3개월분에 해당하는 연체액이 발생하는 경우 임대인은 임대차계약을 일방적으로 해지할 수 있습니다.


각각 2월, 4월, 6월 월 임차임의 합계가 3개월분이라면 말이죠. 안타깝지만 임대차계약 해지일에 임차인은 임대차 보증금을 반환 받고 점포를 반환해야 합니다.


최근 경기가 위축되면서 식당영업도 신통치 않은 곳이 많습니다. 때문에 월 차임을 연체하는 경우가 심심치 않게 발생하는데요.


월 차임이 반드시 금전이어야 하는 것은 아니며 금전 이외에 물건 등으로 대체할 수도 있습니다. 다만 당사자간에 미리 합의 후 차임액도 정할 수 있습니다.

어머니가 지인의 말만 듣고 상가 임대차 계약을 체결하셔서 하루 만에 해약하고 싶습니다

Q. 어머니로부터 전화 한통을 받는 C씨. 지인의 말만 듣고 어머니가 상가임대차 계약을 체결하셨다는 내용인데요. 어머니의 성급한 결정에 속이 상한 C씨는 다음날(24시간이 채 안된 시간) 계약을 해약하고 계약금을 돌려 받고 싶습니다.


A. C씨가 일방적으로 계약을 해약할 수 없습니다. 당사자간의 합의를 통해 임대차계약을 이미 체결한 경우 체결 시점부터 이미 계약의 효력은 유효합니다.


따라서 일방 당사자가 해약할 수 있는 사유 등 특별한 경우가 아니면 해약할 수 없습니다.


참고로 일부 부동산에서 매매, 임대차 계약 체결 후 24시간 내에 계약금을 돌려주면 합법적으로 계약 취소가 가능하다고 관행처럼 안내하지만 이는 법적 근거가 없습니다.

임대차가 종료 됐는데 임대인이 보증금을 돌려 주지 않습니다

Q. 2017년 6월, 계약기간 1년으로 상가 임대차계약 체결 후 영업을 시작 했으나 매출이 저조해 재계약을 하지 않기로 했습니다. 2018년 2월부터 임대인에게 임대차 종료일인 2018년 6월에 보증금 반환을 요청했는데 6월이 지나도 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있습니다.


A. 임대차 만료일이 지났음에도 불구하고 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우 임차인은 임대차보증금 반환청구소송 등의 법적 구제 절차를 밟아야 합니다. 만료일 이후에도 보증금을 반환하지 않을 때 임차인이 임차물건을 점유하고 있어도 사용 등 영업을 하지 않는다면 원칙적으로 임대료 부담의무가 없습니다.


참고로 지역에 따른 환산보증금(서울은 61,000만원) 이하일 경우 임차인은 법원에 임차권등기명령신청을 해, 점포를 비우더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.

상가가 매매로 인해 임대인이 바뀐 경우, 임차인이 계약을 해지 할 수 있나?

Q. 운영중인 점포의 상가 건물이 매매계약을 체결 됐고 다음 달에 잔금을 치른다며 이전 임대인이 새로운 임대인과 함께 임차인 D씨에게 방문했습니다. 하지만 새로운 임대인이라는 사람은 잔금을 치르기도 전에 임차인 D씨에게 이런저런 조건을 제시하는 등 불편하게 만드는데요. D씨는 임대차계약을 해지할 수 있을 까요?


A. ‘상가건물 임대차보호법’은 임차인 권리 보호를 위해 대항력 있는 임차인은 새 임대인에게 그 권리를 주장할 수 있도록 하고 있습니다. D씨의 경우처럼 임차인과 무관하게 임대인이 변경 돼 새 임대인에게 이전 임대차계약 의무의 승계를 인정하는 것이 불리하다 판단될 경우 임차인은 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 이의를 제기할 수 있고 임대차계약 종료를 주장할 수 있습니다.

알고 준비하고 대응해야 피해 줄일 수 있어

뉴스 등을 통해 접했던 임대차 분쟁이 사실 심심치 않게 발생하고 있습니다. 법원 소송까지 가지 않고 분쟁조정을 통해서 정리된다면 그나마 다행일 것입니다.


사실 임대인과 임차인은 각각의 이해관계가 다르다 보니 같은 다른 사례들을 보면서 자기가 유리한 쪽으로 해석하기도 하는데요.


어쨌든 자의적은 해석은 금물이며 서울시의 경우 조정위원회, 다른 곳들은 소비자보호원 등에 도움을 받거나 전문가(법 관련) 등을 통해 미리 준비하고 대비할 수 있도록 하는 것이 감정적인 피해나 금전적인 손실을 줄일 수 있는 가장 좋은 방법일 것입니다.

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KT 에스테이트

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