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오랜만에 연락온 동창이 기획부동산? 수법과 예방법은

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 최근 부동산 관련 사기가 지능화되면서 피해가 늘고 있습니다. 기획부동산부터 코로나19로 자영업자들의 폐업이 이어지면서 이를 이용한 부동산 사기까지 그 수법도 다양화되고 있는데요. 속칭 컨설팅으로 불리는 부동산 사기에 속지 않으려면 어떻게 해야 할지 살펴보도록 하겠습니다.

[Remark] 점점 지능화·고도화되는 부동산 사기

최근 부동산 관련 사기가 속출해 주의가 요구되고 있습니다. 특히 코로나19 상황을 이용해 사기수법도 지능화되고 있는데요. 최근에 한 뉴스에서 코로나19로 인한 경영난으로 가게를 처분하려다 사기를 당한 A씨의 사례가 소개됐습니다.


사연인즉, A씨가 부동산과 신문에 가게를 매물로 내놓자 부동산업자를 사칭한 B씨가 연락을 해온 것입니다. 원하는 권리금에서 더 높은 금액을 받아줄 테니 중개료를 달라고 말이죠. 그런데 알고 보니 B씨가 가짜 계약자, 부동산 감정평가사 등과 함께 A씨를 속여 수백만원을 이체하도록 한 뒤 연락을 끊었습니다. 얼굴을 보지 않은 B씨의 제안을 받은 지 하루 만에 수백만원 사기를 당한 것입니다.


코로나19 상황을 틈타 비대면 계약을 유도해 사기를 친 사례도 소개됐습니다. 지난 1월 부산에 한 공인중개업소에 아파트 분양권을 시세보다 저렴한 가격에 전매하고 싶다는 분양권 소유자들의 연락을 받았습니다. 그런데 그들은 코로나19를 핑계로 비대면 계약을 원했는데요. 그래서 공인중개업소는 총 7명에게 거래를 진행했고, 가계약금만 총 1억4200만원에 달했습니다. 하지만 분양권 소유자들은 가계약금만 받고 돌연 종적을 감쳐, 결국 공인중개사들이 고객들의 피해액을 물어줬습니다.

[Remark] 부동산 가격 급등하자 기획부동산 사기가 기승

또한, 최근 부동산 가격 급등을 틈타 속칭 컨설팅이라 불리는 기획부동산 사기도 기승을 부리고 있습니다. 기획부동산이란 허위정보를 이용해 특정 지역의 부동산을 구매하도록 해 금전적인 손해를 입히는 사기 행위를 말합니다. 보통 임야나 개발제한구역(그린벨트) 내 땅을 값싸게 매수한 뒤 수백 명에게 지분 형태로 비싸게 되파는 형태가 일반적인데요. 사실상 분할 거래나 개발이 어려워 피해를 입는 경우가 많습니다.


실제 기획부동산이 전국적으로 팔아 치운 임야 지분만 해도 연 1~2조원대 규모에 달하며, 특히 지난 3년간 경기 지역에서만 2조 4천억원에 달하는 임야 부동산 사기가 발생했다고 알려졌습니다. 한두 업체가 아니라 수십 개 업체가 한 지역에서 판을 짜고 속이는 데다 그 수법도 갈수록 교묘해지고 있어 주의가 필요한 상황입니다.

[Remark] 기획부동산이 주로 쓰는 수법은?

기획부동산이 주로 쓰는 수법은 우선 지인을 통한 투자 권유입니다. 특히 오랫동안 연락이 없던 지인이 연락해 부동산 투자를 권한다면 일단 기획부동산 사기를 의심해 봐야 합니다. 대개 기획부동산은 직원과 그 지인을 통해 땅의 대부분을 판매한다고 드러났습니다. 일명 다단계 취업 사기 방식으로 쓸모없는 땅을 대거 팔아 치우는 것입니다.


지분 등기를 강요하는 곳도 기획부동산으로 의심해 봐야 합니다. 지분 등기는 부동산을 여러 명이 지분 소유하는 형태로, 한 땅에 소유자가 여러 명인 탓에 땅을 활용하거나 매매하는 데 있어 어려움을 겪을 수 있습니다. 또한, 이들은 투자자를 조급하게 만들고 당장 계약을 종용하는 수법으로 투자에 대해 검토할 시간을 주지 않는 경우가 대부분입니다.


이럴 때는 홀린 듯 바로 투자를 하지 말고 등기부등본이나 토지이용계획서 등 공적 장부를 먼저 확인한 뒤, 투자할 땅을 직접 방문해 장부와 일치하는지 점검해야 기획부동산 사기에 걸려들지 않을 수 있습니다.

[Remark] 기획부동산 사기 고도화… 토지 말고 요즘에는 빌라?

게다가 최근 기획부동산은 토지를 넘어 빌라 매매를 대행하는 방식으로 사기를 치고 있어 주의가 요구됩니다. 예를 들면 단기간에 서울 또는 수도권 구축 빌라를 처분해야 하는 사람에게 접근해 매매를 돕는 대신 값비싼 컨설팅 수수료를 요구하는 것이죠.


이들의 방법은 다음과 같습니다. 우선 매도 희망가격보다 높은 금액으로 전세를 놓은 뒤 임차인과 전세계약을 체결합니다. 이후 매수인에게 전세보증금과 같은 금액으로 매매계약을 하는 것이죠. 일명 ‘무갭투자’로 매수인은 무비용으로 집을 살 수 있으며, 매도인은 원하는 가격에 집을 팔 수 있고, 기획부동산은 실제 매매가액과 매도인의 희망가 차이로 생긴 비용을 보수로 가져가니 마치 모두가 윈윈하는 거래처럼 보입니다.


하지만 알고 보면 이런 거래는 업체를 제외한 모든 사람들에게 위험이 노출돼 있습니다. 우선 전세입자는 전셋값이 매매가와 같아 추후 매수인이 보증금을 제대로 내주지 않거나 경매로 넘어갈 경우 전세금을 손해보는 소위 ‘깡통전세’가 될 가능성이 높습니다.


매수자는 높은 전세금에 속아 실제 가치에 비해 높은 금액으로 매수를 할 가능성이 높습니다. 또한 나중에 공급 과잉으로 역전세라도 생기게 되면 보증금을 돌려주기 위해 목돈이 추가로 들어가므로 단순 무갭투자라는 이유만으로 매수하는 것은 주의가 필요합니다.


게다가 매도자도 기획부동산의 사기에 자유로울 수 없습니다. 매도자가 전세 보증금을 받으면 이를 컨설팅 및 각종 수수료 명목으로 미리 달라고 한 뒤, 소유권이전등기 접수 전에 계약이 파기될 시 말을 바꿔 돈만 챙겨 내빼는 경우가 대표적입니다. 결국 약자들의 다급함을 미끼로 속칭 컨설팅 업체만 돈을 챙기는 상황이 일어나는 것이죠.

[Remark] 기획부동산에 당하지 않으려면?

기획부동산에 사기를 당했다면 형사고소나 민사소송으로 법률적인 조치를 취할 수는 있지만, 실제로 자금을 회수하려면 어려움이 많으므로 애초에 피하는 것이 가장 최선의 방법입니다. 그렇다면 어떻게 해야 이런 부동산 사기에 말려들지 않을 수 있을까요?


첫 번째, 내가 맡기는 업체가 믿을 만한 곳인지 확인해야 합니다. 우선 회사 상호와 법인등록번호를 확인하고 대법원 등기소 사이트에서 법인등기부를 열람해 오랫동안 운영된 회사인지 점검해야 합니다. 보통 기획부동산들은 설립한 지 1년 미만이 대부분이며 업체명이나 사무실을 자주 옮기는 경우가 많습니다. 또, 앞서 언급했듯 기획부동산은 대부분 지인 판매를 유도하므로 한동안 연락이 뜸했던 친구 또는 친척이 대뜸 부동산 투자를 권유한다면 일단 먼저 의심해봐야 합니다.


다음으로 부동산 계약과 투자 정보는 철저하게 대면으로 확인해야 합니다. 코로나19를 핑계로 비대면으로 계약하자는 곳 역시 의심할 필요가 있는데요. 업체 말만 믿고 업체에서 제시한 서류만 확인해 계약한다면 낭패를 볼 확률이 높습니다. 그러므로 현장답사는 물론, 관련 서류를 꼼꼼하게 확인해야 피해를 면할 수 있습니다.


또한, 일반적인 방법이 아닌 비정상적인 거래 방식을 요구하는 곳은 일단 거르고 봐야 합니다. 계약 이전부터 서둘러 등기를 강요한다던가, 계약 당사자를 계속 바꾸는 업체, 이 외에도 지번을 제대로 알려주지 않거나, 현장을 노출하기 꺼려하는 업체, 공인중개사 사무소가 아닌 일반 사무실에서 거래 계약을 하자는 곳 역시 주의해야 할 필요가 있습니다.

[Remark] 정부, 기획부동산 기승 잠재울까?

이렇게 기획부동산 사기가 기승을 부리자 정부는 지난해 말 기획부동산을 규제하려는 방안을 모색하고 있습니다. 우선 정부는 더불어민주당 진성준 의원이 지난해 11월 발의한 ‘부동산거래 및 부동산서비스산업에 관한 법률안’에 기획부동산 대응책인 ‘매매업 등록제’를 넣었습니다.


이 법안은 부동산 매매업자에게 등록 의무를 부과하고, 지분을 매매할 때는 감정평가서를 제공하도록 하는 것입니다. 이 법이 통과된다면 부동산 매매업자가 불특정 다수에게 거짓 부동산 개발 정보를 퍼트리거나 거짓, 과장 광고 등으로 부동산을 매수토록 유인하면 2~3년 이하 징역형 또는 2000~3000만 이하 벌금형에 처하게 됩니다.


또한, 지분 거래에 대해 허가제를 적용하는 방안도 추진 중인데요. 이 법안이 통과되면 토지 목적에 맞지 않는 매매가 차단될 수 있다고 합니다. 진 의원은 “법안 통과 시 기획부동산이 원천 차단되는 효과가 있을 것”이라며 자신했습니다.

[Remark] 내 재산 내가 지킨다!

지금까지 최근 수법이 고도화되고 있는 기획부동산 사기 관련 사례 및 대처법에 대해서 알아봤습니다.


기획부동산은 남보다 더 돈을 많이 벌고 싶어하는 사람들, 거래가 당장 급한 사람들을 타깃으로 합니다. 그러므로 비대면 계약이거나, 매매가 대비 전세가를 높여 컨설팅 비용을 요구하는 계약 등 비정상적인 계약을 요구하는 곳이라면 내 상황이 현재 급하다 하더라도 좀 더 여유롭게 상황을 관찰 및 분석할 필요가 있습니다.


기획부동산은 자금이나 개인 사정이 위급한 사람들을 미끼로 판단력을 교묘하게 흐려 사기를 치는 사람들이기 때문입니다. 따라서 거래 전 다양한 정보를 취합해 객관적으로 바라보고, 거래 시에는 늘 돌다리도 두드리는 심정으로 의심하고 또 의심해야 피해를 막을 수 있다는 점을 꼭 명심하시길 바라겠습니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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