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잘 키운 꼬마빌딩 한 채 열 아파트 부럽지 않다

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 계속된 주택 규제 강화로 대체 투자 시장으로 꼬마빌딩이 점차 주목받고 있습니다. 이른바 중소형 건물을 뜻하는 꼬마빌딩이란 무엇이며, 투자 시 어떤 면을 중점적으로 고려해야 하는 지 KT에스테이트에서 알아보도록 하겠습니다.

[Remark] 꼬마빌딩 시장 인기 왜?

최근 주택 규제 심화와 아파트 가격 급등 등의 원인으로 상대적으로 규제가 적은 꼬마빌딩에 투자 수요가 몰려들고 있습니다. ‘꼬마빌딩’이란 중소형 건물을 뜻하는 다른 말로, 근린생활시설, 소형 오피스빌딩, 상가주택 등을 일컫는데요.


최근 경기 침체에 따른 우려에도 꼬마빌딩을 비롯한 상업용 부동산 거래가 활발하게 증가하고 있고, 이에 꼬마빌딩 시장에 관심을 갖는 사람들도 늘어나고 있습니다. KB경영연구소에서 발행한 ‘KB부동산 보고서(상업용 편)’에 따르면 전국 꼬마빌딩 거래 총액은 2015년 3분기 약 18조900억원에서 2020년 3분기 24조2600억원까지 증가한 모습을 볼 수 있습니다.


이처럼 꼬마빌딩 인기가 급증하는 이유로는 그동안 아파트에 몰렸던 투자 수요가 상대적으로 규제가 덜한 꼬마빌딩으로 향했기 때문이라는 분석이 많은데요. 경기 침체 속에서도 최근 주목받는 꼬마빌딩 시장, 투자 시 어떤 점을 주의해서 살펴봐야 할 지 한 번 알아보도록 하겠습니다.

[Remark] 어떤 입지를 선택해야 하는가?

꼬마빌딩과 같은 수익형 부동산을 선택할 때 가장 명심해야 할 점은 입지입니다. 아무리 건물이 그럴싸하더라도 입지가 좋지 않으면 수익률이 낮아지기 때문이죠.


수익형 부동산에서는 유동인구와 배후수요가 풍부한 곳을 무엇보다 좋은 곳으로 꼽습니다. 이를테면 역세권, 직주근접 수요가 높은 곳, 업무단지, 젊은 수요층이 많은 곳 등이 있습니다. 그뿐 아니라 신도시 먹자거리, 뉴타운 배후지역처럼 향후 유동인구가 늘어날 가능성이 있는 지역 역시 투자처로 추천하는 곳입니다.


그뿐 아니라 빌딩 매매 전문가들은 낡은 역세권 건물을 추천하기도 하는데요. 주변에 상권이 형성돼있고, 유동인구도 많다면 향후 수익률이 높을 수 있기 때문이죠. 게다가 주변에 학교가 있거나 주택가가 밀집한 경우 배후수요가 풍부하다는 장점이 있습니다.

[Remark] 건물 가치 높이도록 힘써라

하지만 단순히 좋은 입지의 꼬마빌딩을 샀다고 투자에 성공한 것은 아닙니다. 대개 처음 꼬마빌딩 투자를 시작하는 분들의 경우 임대수익에만 신경 쓴 나머지 다른 중요한 부분들을 놓치기에 십상인데요.


유명 유튜버이자 빌딩 매매 전문가로 잘 알려진 빌사남은 “꼬마빌딩을 매입하는 것은 중소기업을 운영하는 것과 같다”고 한 바 있습니다. 내 건물의 수익률을 높이려면 임대사업을 잘 계획하고 운영해야 한다는 얘기죠.


무엇보다 임대 시 임대료보다 중요한 것은 바로 임차인과 상가의 종류입니다. 어떤 임차인과 상가가 있느냐에 따라 내 건물의 가치가 달라지기 때문입니다. 최근 건물주들은 건물 가치를 높이기 위해 최신 상가 트렌드를 분석하거나, 상가 내에 키 테넌트(Key Tenant)를 넣기 위해 우량 임차인을 직접 찾아 임대료 할인 또는 아예 무료 유치하는 방법으로 먼저 제안을 하는 사례도 적지 않다고 합니다.


하지만 아예 처음부터 권리금이 높은 점포가 있는 건물을 선택하는 것도 하나의 방법일 수 있는데요. 권리금이 높은 점포는 기본적으로 수익률과 고객 유입도가 높은 곳이 대부분이기 때문입니다. 또한, 건물주라면 주기적으로 청소는 물론이요, 건물 관리를 해줘야 공실률을 줄이고 건물 가치를 높일 수 있습니다.

[Remark] 낡은 꼬마빌딩, 신축보다는 리모델링!

하지만 이미 잘 나가는 건물일수록 가격은 비싼 법이죠. 이에 빌사남이나 임대 부동산 관리 서비스 전문업체인 원랩 등 건물 관련 전문가들은 준공한 지 20년 이상의 낡은 꼬마빌딩을 저렴하게 매입해 리모델링 하기를 권합니다. 이런 오래된 꼬마빌딩을 리모델링하게 되면 임대료를 높일 수 있는 것은 물론, 우량 임차인을 들여오는 데 이점이 있기 때문인데요.


신축보다 리모델링이 좋은 이유는 공사 비용도 비용이지만, 오래된 꼬마빌딩을 신축하는 경우 용적률 제한과 주차장 설치로 인해 건물 면적이 줄어들 수 있기 때문입니다. 게다가 필로티 구조로 주차장을 지어야 할 경우 가장 알짜 공간인 1층이 사라지므로 건물주 입장에서는 큰 손해입니다.


반면 리모델링은 건물 준공 당시 건축법을 적용받으므로 훨씬 유리하다는 측면이 있어 최근 건물주들은 신축 대신 리모델링을 선호하는 추세입니다.

[Remark] 리모델링은 어떻게 해야 하지?

낡은 꼬마빌딩을 리모델링하는 방법은 우선 엘리베이터 설치입니다. 엘리베이터가 있는 건물은 2층도 1층과 비슷한 임대수익을 거둘 수 있고 상대적으로 고층 임대가 수월하기 때문입니다. 또한 프랜차이즈를 입점하기 위해서는 엘리베이터가 필수입니다.


다음으로는 건물의 인상을 밝게 하라는 것입니다. 최근 유행하는 통유리창을 통해 채광률을 높이고, 내부가 투명하게 들여다보이는 구조가 소비자 사이에 인기가 높습니다. 또한, 외벽을 흰색 등의 밝은색으로 칠하면 건물의 인상을 더욱 산뜻하게 꾸밀 수 있어 좋습니다.


자투리 공간을 놓치지 않는 것도 중요합니다. 이전까지 사용하지 않았던 낡은 옥상이 있다면 이를 루프톱 카페나 레스토랑으로 리모델링하면 그 자체만으로도 수요가 생겨납니다. 반지하 상가는 가능하다면 건물 바깥에 따로 문을 달고 개방형 구조로 꾸민다면 1층 못지않게 활용할 수 있습니다.


그리고 최종적으로는 건물 내부 구조에 대한 점검·보수가 필요합니다. 노후화된 건물일수록 배관 등이 오래되어 추후 누수나 결로 등의 문제가 쉽게 생기기 때문이죠. 단순히 외관만 고칠 게 아니라 배관과 단열, 방수 관련 문제를 꼼꼼하게 보수해야 훗날 문제가 없습니다.

[Remark] 이 외에 주의해야 할 점은?

지금까지 꼬마빌딩 투자 시 꼭 알아야 할 팁에 대해 살펴봤습니다. 꼬마빌딩에 투자하려는 사람이라면 무엇보다 입지와 키 테넌트 등이 중요하다는 점을 알려드렸는데요. 이 외에도 빌딩 투자를 할 때 환금성이 높은지, 건축물대장에서 불법 증축되거나 상업용 건물을 주거용으로 쓰는 등 불법 사용되는 일은 없는지도 꼭 체크해봐야 할 부분이라 할 수 있습니다. 또한 향후 리모델링이나 증축을 고려했을 때를 대비해 건물 대지가 반듯한 형태를 띠고 있는지 확인하는 것도 필수적입니다.


한편, 최근 꼬마빌딩 투자가 늘면서 거짓 임차인을 두고 빌딩을 매도하는 소위 ‘떴다방’이나 허위 매물 또한 늘고 있다는 소식도 심심치 않게 들려오는데요. 이런 허위 매물에 속지 않기 위해서는 단순히 임대 수익률만 볼 것이 아니라 주변의 시세와 임대 상황 등을 꼼꼼하게 분석해 접근해야 손해를 줄이고 보다 알찬 투자를 이룰 수 있을 것입니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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