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절세에 배당이익 쏠쏠하다는 부동산 간접투자

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부동산펀드, 공모형 리츠 등 부동산 간접투자 열풍이 불고 있습니다. 정부의 고강도 규제로 직접투자가 힘들어진 요즘 소액으로 부동산에 투자할 수 있는 데다 월세처럼 배당수익까지 챙길 수 있기 때문입니다. 부동산펀드, 공모형 리츠 등 최근 뜨는 부동산 간접투자상품이 무엇인지, 어떻게 투자할 수 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

부동자금, 부동산 간접투자상품으로 몰린다!

연이은 부동산 규제로 부동산 직접투자가 어려워진 요즘 부동자금과 투자 관심이 부동산 간접투자상품으로 몰리고 있습니다. 대표적인 부동산 간접투자 상품으로 부동산펀드와 공모형 리츠를 들 수 있는데요. 


부동산펀드의 경우 지난해 펀드 시장에서 주식형(3.0%)이나 채권형(15.4%) 펀드는 물론 재간접(25.9%) 펀드를 제치고 최고의 증가율인 30.2%를 기록했습니다. 리츠 역시 2010년에만 해도 그 수가 고작 50개, 총자산은 7조6000억원에 불과했으나 현재까지 계속 증가해 2019년도 말 기준으로 리츠 수는 247개, 총자산도 48조7000억원 규모로 훨씬 커졌습니다. 

부동산펀드? 공모형 리츠?

여기서 잠깐! 부동산펀드는 무엇이고 공모형 리츠는 무엇인지 간단히 알아볼까요? 부동산펀드는 펀드 재산의 50%를 초과해 부동산 및 부동산 관련 자산에 투자하는 펀드를 말합니다. 50인 이상의 투자자를 공개 모집한 후 유가증권시장에 상장하는 공모펀드와 49인 이내의 투자자를 모아 투자하는 사모펀드로 나눌 수 있습니다.


리츠(REITs)는 ‘Real Estate Investment Trusts’의 약자로 부동산투자신탁을 의미합니다. 즉 투자자의 자금을 모아 부동산에 투자해 그곳에서 발생하는 수익이나 매각차익, 개발수익 등을 투자자들에게 배당하는 형식으로 운영되는 상품을 말합니다. 이 중 공모형 리츠는 부동산 공모펀드와 마찬가지로 유가증권시장에 상장된 리츠를 말합니다. 

커피 한 잔 값으로 건물주가 될 수 있다?

보통 부동산펀드나 공모형 리츠의 장점을 이야기할 때 빼놓지 않고 나오는 이야기가 바로 “커피 한 잔 값으로 부동산 투자를 할 수 있다”라는 말입니다. 그만큼 소액으로도 부동산 투자를 할 수 있는 시대가 도래한 것인데요.


최근 증시에 상장된 공모형 리츠의 주당 가격은 3000~8000원 수준으로 누구나 마음만 먹으면 투자가 가능합니다. 실제 지난해 10월에 상장된 롯데리츠의 경우 1월 30일 기준, 5520원이면 1주를 구입할 수 있으며, 2018년도에 상장한 신한알파리츠 또한 7530원만 투자하면 1주를 매수할 수 있습니다. 부동산펀드 또한 10만원이면 10만원 본인이 원하는 금액만큼 설정해 투자가 가능합니다.

부동산펀드로 직접투자 어려운 해외 부동산도 투자 가능해

심지어 국내 상장된 부동산펀드로 국내 부동산뿐만 아니라 해외 부동산에 투자가 가능하단 부분도 장점으로 꼽힙니다. 실제로 국내 상장된 부동산펀드 중에서도 해외 펀드 비중이 꾸준히 증가하고 있는데요. 금융투자협회 자료에 따르면, 2017년도에는 50.5%였던 해외 부동산펀드 비중이 2019년도에는 55.1%로 늘어나며 국내 부동산펀드 비중을 상회하고 있습니다.


수익률도 1년 동안 20%가 넘어가는 해외 부동산펀드들이 속속 등장하고 있습니다. 싱가포르 리츠 자산에 투자하고 있는 ’한국투자 KINDEX 싱가포르 리츠 부동산상장지수 투자신탁’의 경우 최근 1년간 27.35%의 수익률을 기록했으며, 일본 부동산 자산에 투자하는 ‘삼성J-REITs부동산투자신탁’ 역시 최근 1년간 24.22%라는 높은 수익률을 기록했습니다.

월세 대신 배당! 3월부턴 배당수익에 저율 분리과세 3년간 적용

부동산펀드나 공모형 리츠의 또 다른 장점은 바로 배당입니다. 현재 상장된 공모형 리츠들은 투자자들에게 3~5% 정도의 배당금을 제시하고 있는 상황으로, 이는 은행의 예금금리 대비 2배 이상 높은 수준입니다. 여기에 주가 상승에 대한 수익률까지 포함하면 실제 수익률은 더 높아질 수 있습니다.


여기에 오는 3월부턴 배당금에 대한 절세혜택도 뒤따르게 됩니다. 정부는 지난해 ‘공모형 부동산 간접투자 활성화 방안’을 발표, 오는 3월부터 조세특례제한법 시행령이 개정될 예정입니다. 이에 따르면 투자 원금 기준 5000만원 한도에서 3년간 투자한 공모형 리츠나 부동산펀드의 배당에 분리과세하고 세율도 14%에서 9%로 낮추기로 했습니다. 투자자가 증권사나 은행 등 판매사를 통해 신청 서류를 제출하면 그 시점으로부터 3년간 저율 분리과세를 적용받을 수 있습니다.

무조건 투자 NO! 자산 안정성, 배당수익률 꼼꼼히 따져야

황금알을 낳는 거위처럼 느껴지는 리츠. 하지만 단순히 높은 수익률과 배당만 믿고 투자하다간 손해를 볼 수도 있습니다. 실제 국내에 상장된 리츠 중 주가가 떨어지거나 배당이 예상한 만큼 나오지 않는 곳들이 적지 않기 때문입니다. 특히 지금처럼 정부에서 세제 혜택을 늘리기 시작하면 더 많은 리츠 상품이 나올 텐데요.


리츠가 보유한 자산이 얼마나 우량한지, 주가 대비 배당수익은 적절한지 등을 잘 따져서 투자에 나서야 합니다. 해외 부동산의 경우 자산에 대한 판단이 더 어려울 수 있기 때문에 막연히 과거 수익률이나 배당수익만 보고 투자하면 기대에 못 미치는 결과를 얻을 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

정부 출자형 리츠까지… 다양한 리츠 상품으로 투자 기회 넓어져

현 부동산시장은 정부가 세제 혜택을 주면서까지 부동산 간접투자 활성화에 힘을 싣는 형국입니다. 기존 주택을 중심으로 이뤄지던 부동산 직접투자의 패러다임에 변화를 유도하고 있는 것인데요. 이에 따라 국내에도 다양한 형태의 리츠나 부동산펀드 상품이 선보일 것으로 전망됩니다.


지난해 12월 정부는 도시재생에 모자형 구조 리츠를 활용하기 위해 ‘도시재생 앵커리츠’를 도입한다고 밝혔습니다. 앵커리츠는 모자리츠 중 모(母)리츠로 자금을 우선 출자하고 이를 다시 도시재생 단위사업을 수행하는 자(子)리츠에게 재출자하는 구조입니다. 단기적으로는 기금이 100% 출장돼 운영되지만 이후엔 민간 투자자의 모리츠 출자 방안도 도입된다고 합니다.


이렇게 다양한 리츠 상품이 선보이면서 투자 기회도 확대될 전망입니다. 앞서 언급한 것처럼 모든 리츠가 수익을 전부 보장하지는 않습니다. 어떤 투자라도 마찬가지겠지만 투자 전 꼼꼼한 분석은 필수입니다. 다만 세제 혜택을 한시적으로 지원하고, 최근 공모형 리츠나 부동산펀드에 관심이 높아지는 만큼 향후 부동산 투자 방법 중 하나로 고려해 보시길 권합니다.

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