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부동산 규제에도 부활 신호.. 규제 전후의 인천 주택시장은?

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/ 상반기 비규제지역 효과를 톡톡히 봤던 인천 주택시장이 결국 6월 규제지역으로 묶였습니다. 하지만 분양권은 억대 프리미엄이 붙어 거래가 되는 등 규제 여파가 있는지 의문인데요. 규제지역 지정 5개월을 넘긴 인천 주택시장의 현주소와 앞으로의 변수를 정리해봤습니다.

[Remark] 규제 이전 가장 뜨거웠던 곳

2020년 상반기 인천은 전국에서 가장 핫한 지역 중 한 곳 이었습니다. 올해 2월 수도권 남부를 중심으로 규제지역이 확대되면서 비규제지역으로 남아 있던 인천으로 수요자들이 눈을 돌리기 시작했습니다. 수도권 전철 1호선을 비롯해 경인고속도로 등 서울 접근성이 좋은 점도 장점으로 꼽히는 곳입니다. 3월 이후로는 송도국제도시가 있는 연수구와 검단신도시가 있는 서구 신규 분양, 분양권 등에도 관심이 크게 증가했습니다.


한국감정원 월간 아파트동향에 따르면 3월 인천의 매매가격지수 변동률은 2.44로 5대 광역시뿐 아니라 서울보다 높은 수치를 기록하기도 했습니다. 하지만 이후 정부의 집중 모니터링 대상이 되며 6.17부동산대책 당시 인천 서구·남동구·연수구는 투기과열지구로, 이 외 지역은 조정대상지역으로 묶이게 되었습니다.

[Remark] 6.17부동산대책으로 투기과열지구 및 조정대상지역 지정… 상승세에 찬물

6월 초까지 좀처럼 꺾이지 않을 것 같던 인천 주택시장은 6.17부동산 대책에 따라 6월 19일부터 연수구, 남동구, 서구가 투기과열지구로 묶이고 중구, 동구, 미추홀구, 부평구, 계양구, 연수구, 남동구, 서구가 조정대상지역으로 묶이면서 상승세가 꺾였습니다.


특히 남동구의 경우 한국감정원 주간 아파트동향에 따르면 8월 2주부터 9월 3주차까지 주간 아파트 매매가 변동률이 마이너스를 기록했습니다. 연수구도 역시 9월 3주차 변동률이 -0.02를 기록하며 하락으로 전환되는 듯한 모습을 보였습니다.

[Remark] 하락은 기우였나? 다시 살아난 인천 주택시장

하지만 하락은 오래가지 않았습니다. 인천 남동구의 경우 한국감정원 주간 아파트동향에 따르면 9월 4주차에 0.04%로 올라선 후 11월 2주차까지 플러스 상승률을 이어가고 있습니다. 연수구도 마이너스, 보합을 반복하다 10월 2주차부터는 플러스 상승률을 이어가고 있습니다.


이 외에 서구, 미추홀구 등 인천 내에 다른 구들도 소폭이지만 플러스 상승률을 이어가며 규제지역 지정 직후 나타났던 위축이 보이지 않고 있습니다.

[Remark] 기존 아파트와 달리 분양권 시장은 강세 이어가… 새 아파트 선호 현상 뚜렷

규제 영향에 잠시나마 위축됐었던 기존 아파트와 달리 분양권 시장은 뚜렷한 위축 없이 강세를 이어갔습니다. 대표적인 곳이 인천 서구로 올해 초부터 분양권 전매가 가능한 물량이 나오기 시작한 검단신도시의 변화가 두드러졌습니다.


대거 미분양이 쏟아졌던 검단신도시였지만 올해 초 전매제한이 풀린 물량이 나오면서 수억원대 프리미엄에 거래되는 곳들이 나오기 시작했습니다. 국토부 실거래가에 따르면 내년 7월 입주 예정인 검단금호어울림센트럴 전용 84㎡는 지난 9월 6억2240만원에 거래됐습니다. 초기 분양가가 3억 중반~후반대였음을 감안하면 프리미엄이 약 3억원 가까이 된 셈입니다.


검단신도시 분양권이 이같이 주목 받은 것은 인근 김포 주택시장의 호조도 영향을 끼친 것으로 보입니다. 검단신도시 인근 공인중개사는 “김포 집값이 오르면서 김포와 접한 인천 서구로 눈을 돌리는 수요자들이 많아졌습니다. 김포 보다 저렴한데다 교통 호재도 있기 때문입니다”고 말했습니다.

[Remark] 11월 20일 조정대상지역 지정된 김포… 인천도 영향을 받을까?

김포 영향을 받던 인천 주택시장에 다시 악재가 드리운 걸까요? 11월 20일 정부는 김포를 조정대상지역으로 지정했습니다. 워낙 김포 주택시장이 뜨거웠던 규제지역 지정 전부터 곧 지정이 될 것이라 소문이 돌 정도였으니까요.


일각에서는 김포가 규제지역 지정 이후 위축이 된다면 인천도 영향을 받을 것이라는 주장이 있는데요. 이 부분은 충분히 가능성이 있어보입니다.


반면, 김포가 규제지역 지정에도 불구하고 우려하는 것보다 하락이 적거나 오히려 상승을 이어간다면 인천도 위축될 가능성이 매우 낮다는 견해들도 있습니다. 다만 인천이 지금까지 상승세를 이어간 것이 비단 김포의 상승에만 원인이 있는 것은 아닙니다.


다양한 개발 사업들이 추진되는 인천이기 때문에 상승을 이어갈 수 있다고 보는 것입니다. 수도권 광역 급행철도인 GTX-B 노선을 비롯해 7호선 연장이 추진되고 지난 11월 11일에는 인천 1호선 검단 연장선 사업이 착공하기도 했습니다.


인천시에 따르면 11월 현재, 인천에서는 총 25개의 도시개발사업이 추진 및 진행되고 있고 이 중 10개는 올해 안에 준공을 앞둔 것으로 알려졌습니다. 또 2030년까지 송도와 남동공단을 잇는 바이오 혁신 클러스터가 조성되면 셀트리온과 삼성바이오로직스 등이 들어설 전망입니다.

[Remark] 하반기 이후 인천의 키워드 ‘탈서울’

그동안 인천은 광역시임에도 불구하고 수도권 내에 여타 경기지역보다 주택시장에서 주목을 받지 못했습니다. 송도국제도시 등 일부를 제외하고 말이죠.


인천 주택시장이 상승 이후 규제지역으로 지정될 수 있었던 이유는 그동안 저평가됐던 인천 주택시장이 재평가됐기 때문이라 볼 수 있습니다. 재평가 중심에는 ‘탈서울’ 현상도 큰 몫을 하고 있습니다.


서울을 제외한 수도권 많은 지역들이 급등한 서울 집값, 전셋값을 피해 발길을 돌린 수요자들의 유입으로 반등할 수 있었던 것입니다. 또한 경기 남부에 집중됐던 이들이 규제지역이 확대되면서 수도권 서부로 눈을 돌렸고 그 중심에 인천, 김포 등이 있었던 것입니다.


11월 KB부동산 주간 주택시장동향에 따르면 인천 전세수급지수는 194.1로 대구(197.1), 광주(196.1), 경기(195.7)에 이어 전국에서 4번째를 기록했습니다. 한국감정원 통계에서도 11월 2주 인천 전셋값 상승률은 0.52%로 서울(0.15%)을 크게 앞질렀습니다. 인천 주택시장은 앞으로도 전셋값이 매매가를 밀어 올릴 수 있을 것으로 예측이 가능한 것입니다.


현재 서울을 중심으로 하는 수도권 주택시장은 매매와 전세 모두 공급 부족과 시세 상승이라는 악순환이 이어지고 있습니다. 규제지역으로 묶이긴 했지만 서울발 수요 유입과 여전히 저평가됐다는 인식, 개발호재 등으로 인천 주택시장의 수요는 쉽게 줄어들지 않을 것으로 보이는데요. 11월 인천 주택시장, 과연 어떤 흐름을 보일 것인지 관심을 갖고 함께 지켜보도록 하시죠.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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