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올해 들어 부동산규제가 연이어 발표되면서 시장의 혼란이 가중되고 있습니다. 이 정부 들어 총 23번째 부동산대책이 나오면서 전문가들조차 부동산정책에 대해 헷갈릴 정도인데요. 관련 부처에는 부동산정책과 관련한 민원이 연일 폭증하고 있다고 합니다. 일례로 국세청 국세상담센터 상담 건수는 2018년 294만8000건, 2019년 303만5000건으로 300만건을 돌파했으며, 올해에는 8월까지 총 231만7000건을 기록한 바 있습니다.

이에 국토교통부에서는 시민들의 궁금증과 불편함을 해소하기 위해 9월 말 부동산대책 정보사이트 정책풀이집 사이트(이하 부동산정책풀이 사이트)를 개설했습니다. 부동산정책풀이 사이트(http://www.molit.go.kr)의 특징은 그동안 국세청, 국토교통부, 기획재정부 등 각 부처에서 개별 제공하던 부동산정책 관련을 한눈에 볼 수 있다는 것인데요. 복잡하던 임대차보호법과 부동산 세제, 금융 규제 관련 같은 내용을 문답식으로 쉽게 찾아볼 수 있어 편리합니다. 오늘은 부동산정책풀이 사이트에 소개된 조회수 높은 내용 중 많은 분이 궁금해하고 헷갈려 할만한 내용을 선정해 Q&A를 구성해보았습니다.

Q-1: 임차인은 언제, 어떻게 계약갱신요구권을 행사할 수 있나요?

A: 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월~1개월 전까지 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 예를 들어 2020년 9월 30일이 계약 종료일이라면, 임차인은 8월 30일 0시 전(8월 29일 23시 59분)까지는 계약 갱신의 의사를 밝혀야만 합니다. 단, 2020년 12월 10일 이후 체결하거나 갱신한 계약부터는 임대차 기간 종료 6개월~2개월 전까지 계약갱신요구권을 행사해야 합니다. 계약갱신요구권 행사는 이메일, 등기우편, 문자메시지, 구두 등 어떤 방법이든 가능합니다. 임대인과 원만한 해결이 어려울 때는 내용증명을 보내는 것도 효과적입니다. 그러나 묵시적 갱신(의사 표시 없이 계약이 자동 연장된 경우)은 계약갱신요구권 행사로 보지 않습니다.

Q-2: 임대인이 계약갱신요구권을 거절할 수 있는 경우가 있나요?

A: 개정 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따르면 갱신 거절 요구 사항은 총 9가지가 있습니다. ① 임차인이 차임액(월세)을 임대 기간 중 총 두 번 이상 연체한 경우 ② 이름이나 주민번호 등을 속인 경우 ③ 임대인 동의 없이 전대하거나 불법 용도로 사용한 경우입니다. ④ 임대인 동의 없이 무단 증축 또는 개조한 경우 ⑤ 주택 전부 또는 일부를 고의나 중과실로 파손된 경우 ⑥ 주택 전부 또는 일부가 멸실돼 주거 기능을 상실했거나 안전사고의 우려가 있을 때도 마찬가지입니다. ⑦ 임대차계약 당시 철거 또는 재건축 계획을 고지하고 실행하거나, 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축되는 경우에도 갱신 거절 사유가 됩니다. 그 외에도 ⑧ 임대인(직계 존속·비속 포함)이 실거주하거나 ⑨ 쌍방 합의로 이사비 등 소정의 보상액을 지급했다면 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

Q-1: 임대료는 반드시 5%만 증액할 수 있나요?

A: 아닙니다. 임대료 상한제는 재계약 또는 계약갱신요구권 행사 시 5% 이내에서 임대료를 증액할 수 있는 제도로써 만일 임차인이 계약갱신요구권을 행사하지 않고 임대인과의 합의로 이를 초과하는 임대차 계약을 맺을 수 있습니다. 또한 임대료는 꼭 5%로 정해진 것은 아니며, 그 이내에서 협의를 통해 임차인과 임대인이 자유롭게 정할 수 있습니다.

Q-2: 계약갱신요구권 행사 시 전세에서 월세로 전환이 가능한가요?

A: 계약갱신청구권 행사 시 전·월세 전환은 임차인의 동의가 있어야만 가능합니다. 전·월세 전환율은 2020년 10월부터 2.5%로 낮아지며, 법정 전환율을 초과하는 부분에 대해서는 효력이 없습니다. 예를 들어 기존에 전세 보증금 10억원이었던 임차인이 계약갱신요구권 행사 이후 합의해 보증금 인상 없이 월세로 전환한다면, 보증금 10억원에 임대료 상한 제한인 5%를 곱한 뒤 여기에 전·월세상한율인 2.5%를 곱하면 연간 임대료인 125만원이 나오는데요. 이를 12개월로 나누면 월세 10만4166원이 산출되는 것을 알 수 있습니다.

Q-1: 취득세 중과는 어떤 경우 적용되나요?

A: 취득세 중과는 조정대상지역 내 2주택 취득 시 8%, 3주택 이상은 12%이며, 기타 지역에서는 3주택 8%, 4주택 이상 12%를 적용받습니다. 단, 조정대상지역 내 일시적 2주택자라면 중과세를 적용하지 않으며 신규 주택 취득 시 1~3%만 신고·납부하면 됩니다. 다만 처분 기간(1~3년) 내에 종전 주택을 매도해야 하며, 그렇지 않을 경우 2주택 세율(8%)에 가산세까지 추징됩니다. 분양권과 입주권의 경우, 계약 당시가 아니라 추후 실제 주택 취득 시 보유 주택 수에 따라 과세 여부가 결정됩니다.

Q-2: 주거용 오피스텔도 취득세 중과 대상이 되나요?

A: 오피스텔은 기본적으로 일반 건축물 취득세율(4%)을 적용받습니다. 단, 오피스텔로 인해 취득세 중과를 받을 수는 있죠. 이게 무슨 뜻이냐면 오피스텔로 취득세 중과를 받진 않지만, 주거용 오피스텔을 매입하고 전입신고를 하면 주택 수에 포함되므로 이후 신규 주택을 추가로 사게 되면 2주택자로 취득세 중과를 받게 된다는 것입니다.

Q-1: 1주택 소유자가 일시적 2주택을 적용받으려면 몇 년 내에 집을 처분해야 하나요?

A: 1주택 소유자는 주택 취득일을 기준으로 3년 이내에 종전 주택을 처분해야 일시적 2주택자가 될 수 있습니다(단, 종전 주택과 신규 주택 모두 조정대상지역 내에 위치한 경우 1년). 아파트 분양권이나 입주권을 추가로 매입한 경우, 준공 후 주택 취득일을 기준으로 3년 이내(조정대상지역인 경우 1년)에 종전 주택을 처분하면 됩니다.

Q-2: 조정대상지역 내 1주택자가 신규 주택을 매입했는데 임차인이 거주 중이라면, 이 경우에도 1년 내에 종전 주택을 처분해야 일시적 2주택을 적용받을 수 있나요?

A: 아닙니다. 이 경우 1년이 넘더라도 임대차계약 종료 시까지 신규 주택으로 전입 기간을 연장해줍니다(단, 신규 주택 취득 후 임대차계약 갱신 시에는 적용되지 않음). 이때 임차인이 거주한다는 사실이 표준임대차계약서 등 증빙서류에 의해 확인되어야만 합니다.

Q-1: 규제지역에서 주택담보대출을 받으면 주택 구입 시 6개월 내에 전입해야 한다고 들었는데요. 언제를 기점으로 잡아야 하나요?

A: 일반 주택 취득 시에는 대출 실행일(주택담보대출을 받은 날)로부터, 분양 시에는 소유권 이전 등기일을 기점으로 6개월 이내 전입해야 합니다.

Q-2: 주택 구입 목적이 아니라 생활자금 목적으로도 주택담보대출 한도가 적용되나요?

A: 생활자금 또는 전세퇴거자금, 주택 수리 비용 등 반드시 주택 구입 용도뿐만 아니라 기타 용도로도 주택담보대출을 받는 경우에도 규제지역 내 한도를 적용 받습니다.

Q-3: 9억원 초과 고가주택을 보유하면 전세 대출을 못 받는다고 들었습니다. 고가주택 판단 기준은 무엇인가요?

A: KB시세 또는 한국감정원 시세 중 높은 가격을 적용해 시가 9억원을 초과하는 주택을 보유 시 전세 대출이 제한됩니다. 시세가 없으면 공시가격의 150% 또는 취득가액 중 높은 가격을 적용합니다. 단, 분양권이나 입주권의 경우, 실제 주택 취득 전까지는 주택으로 보지 않으므로 전세 대출을 받을 수 있습니다.

지금까지 부동산대책과 관련한 다양한 궁금증을 풀어봤습니다. 국토교통부는 10월 27일부터 투기과열지구 및 조정대상지역 내 주택 거래 신고 시 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출할 것을 의무화하기도 했는데요. 투기과열지구에서는 구입 자금 증빙자료도 함께 제출해야 합니다. 또한 법인이 주택 거래 신고 시 거래지역 및 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출해야 한다고 밝혔습니다.

이제 올해도 약 2달 남짓 남았습니다. 정부는 올해가 가기 전 서둘러 24번째 부동산정책을 발표할 것을 시사한 바 있는데요. 여전히 시장 투기 세력을 막기 위해 여러 규제책을 강구하고 있는 모습입니다. 올해가 지나기 전, 시장 안정을 위한 정부의 노력이 성과를 이룰 수 있을지 기대해보겠습니다.

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/