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전매제한 강화가 일으킨 분양시장 나비효과

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
수도권 및 지방광역시에서 전매제한 강화가 시행된 지 1개월이 흘렀습니다. 전매제한 전후로 전국 분양시장은 어떻게 변화했을까요? 전매제한과 관련해 시장의 변화를 살펴봤습니다.

[Remark] 전매제한 시행으로 개편되는 분양시장

9월 22일, 수도권 및 지방광역시 일부에서 전매행위 제한기간(이하 전매제한)이 시행된 지 약 1개월이 지났습니다. 현재 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방 광역시 도시지역의 민간택지에서 건설 및 공급되는 주택의 전매제한 기간은 기존 6개월에서 소유권이전등기 시까지로 바뀐 전매제한 강화가 시행되고 있는데요.


얼마 전 국정감사 자료에 따르면 ‘5년간 양도소득 매매차익 현황’에서 분양권 양도차익이 2014년 5,435억원에서 2018년 2조1,709억원으로 4년간 무려 4배나 증가한 바가 있습니다. 이에 분양권 단타로 인한 폭리와 시세 폭등을 방지하고, 부동산시장 안정과 실수요자 위주로 분양시장을 개편하고자 시행된 전매제한 제도가 현재 부동산시장에 어떤 변화를 일으켰는지 살펴보도록 하겠습니다.

[Remark] 전매제한 지역과 그 기간은?

우선 전매제한 규정부터 알아보자면 현재 전매제한 지역은 수도권 과밀억제권역, 성장관리권역, 5개 광역시(인천, 대전, 광주, 대구, 부산) 도시 지역이 해당됩니다.


수도권 과밀억제권역은 서울, 인천 일부, 의정부, 구리, 남양주 일부, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥 일부입니다. 성장관리권역은 인천 일부, 동두천, 안산, 오산, 평택, 파주, 남양주 일부, 용인, 연천, 포천, 양주, 김포, 화성, 안성 일부, 시흥 일부가 포함됩니다.


전매제한 기간은 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역, 지방 광역시 도시 지역의 민간 택지에서 건설 및 공급되는 주택은 입주자로 선정된 날(청약 당첨자 발표일)로부터 소유권이전등기 시까지입니다.


단, 위에 언급한 지역 중 투기과열지구에 해당하는 지역은 소유권이전등기일까지 5년이 초과할 경우 5년까지, 조정대상지역에 해당하는 지역은 3년까지만 전매행위가 제한됩니다. 수도권 자연보전권역, 광역시 비도시지역은 6개월입니다.

[Remark] 분양권 거래는 줄고 매매가격지수도 떨어지고

또한 한국감정원 1~9월 아파트 거래에 따르면 전국에서 경기도가 총 2만2736건으로 분양권 전매가 가장 활발하게 이뤄진 곳으로 드러났는데요. 그 다음은 부산(9703건), 인천(6940건) 순이었습니다. 경기도에서는 6월 4449건으로 최고치를 기록한 후 전매제한 시행 2개월 전인 7월부터는 분양권 전매가 절반 이상으로 줄었습니다. 이 시기 경기도에서는 김포시의 분양권 전매가 총 3353건으로 시흥시(1439건), 의정부(1121건), 화성시(1043건)보다 많은 것으로 기록됐습니다. 김포시는 비록 성장관리권역이긴 하나 수도권에 얼마 남지 않은 비규제지역이라는 점에서 분양권 거래가 활발했던 것으로 보입니다.


전매제한을 기점으로 한 매매가격 변화는 어땠을까요? 한국감정원 아파트 매매가격지수는 전국적으로 7~8월 급등했던 지수가 9월을 기점으로 하락한 경향을 확인할 수 있는데요. 특히 김포의 경우 전매제한이 시행되기 직전인 7월에는 변동률이 무려 2.96을 찍으며 올해 중 최고치를 기록했으나, 9월 들어서는 0.33을 기록하며 상승폭이 무려 80% 이상 떨어지기도 했습니다.

[Remark] 5개 광역시 분양물량 급감

전매제한 시행으로 분양 물량 또한 줄어들었습니다. 특히 5개 광역시(인천, 대전, 광주, 대구, 부산)에서 분양 물량이 급감했는데요. 부동산 분석업체 부동산인포에 따르면 올해 10월 5개 광역시에서 일반분양 가구는 5개 단지에서 총 2040가구뿐인 것으로 밝혀졌습니다. 지난해 10월 18곳에서 9000가구를 분양했던 것과 비교해보면 무려 77.3%가 감소한 것인데요.


전문가들은 전매제한뿐 아니라 분양가상한제 등 강력한 규제가 분양 성수기라 불리는 가을 시즌에 큰 영향을 미쳤다는 분석을 내놓고 있습니다. 게다가 연말까지 정부의 정책을 살피며 분양 물량을 조절하는 단지들이 더욱 늘어날 전망입니다.

[Remark] 전매제한이 일으킨 프리미엄 효과?

전매제한 이전 지방에서는 청약 신청이 급증한다는 소식이 들려왔습니다. 특히 광역시를 중심으로 투자자들이 대거 몰린 바 있는데요. 한국감정원 청약홈에 따르면 올해 5~9월 5개 지방 광역시의 1순위 청약자 수(특별공급 제외)는 76만3377명으로 전년 동기 34만7157명과 비교해 약 2.2배나 증가했습니다. 전매제한 시행 이전 시세 차익을 노린 투자자들이 주로 광역시에 몰렸던 결과로 분석됩니다.


특히 부산의 경우 지난해 조정대상지역 해제 이후 청약 시장이 과열되고 있는데요. 부동산114에 따르면 올해 3분기 부산 아파트 평균 청약경쟁률은 무려 82대 1로 서울(64대 1)보다 높았습니다. 1순위 청약 평균 최저 가점도 지난해 45.6점에서 49점으로 높아졌는데요. 일부 여론에서는 청약시장의 과열로 인해 부산을 조정대상지역으로 재지정해야 한다는 설까지 등장하고 있는 상황입니다.


전매제한이 시행된 이후 프리미엄이 붙은 지역도 생겨났는데요. 인천 검단신도시는 지난해 미분양의 오명을 벗고 현재 억대 프리미엄이 붙고 있습니다. 그중 검단금호어울림센트럴은 전용 84㎡가 저층이 2억원 중후반, 고층은 3억원대에서 프리미엄이 형성된 것으로 알려졌는데요. 6.17부동산대책 이후 인천 서구, 남동구, 연수구가 투기과열지구로 지정되면서 투기과열지구 지정 전 분양했던 아파트를 중심으로 인기가 높아진다는 소식이 들려오고 있습니다. 현장에서는 규제 지역 전 분양했던 단지들의 경우, 전매가 가능해 희소가치가 높은 덕에 시장에서 높은 인기를 누리고 있다고 설명했습니다.

[Remark] 비규제지역·지방 중소도시 풍선효과

전매제한 효과는 광역시보다 지방 중소도시에서 그 영향을 더욱더 확연하게 느낄 수 있습니다. 비규제지역에 전매제한이 짧은 지방 중소도시로 투자자들이 옮겨가며 풍선효과가 일어난 것인데요.


한국감정원에 따르면 올해 1~8월 외지인 매입 증감율은 지난해 같은 기간보다 경남 4.4%, 충북 4.3%, 강원 3.7%, 충남 2.4% 순으로 나타났습니다. 이는 전매제한을 피해 미리 지방으로 수요가 옮겨간 현상이라 볼 수 있습니다.


또 천안, 속초 등 전매제한을 받지 않는 지방 중소도시에서 분양권 전매가 활발해졌는데요. 지난 5월 분양한 속초디오션자이는 9월 전용면적 84㎡가 6억2603만원에 실거래됐습니다. 속초디오션자이의 초기 분양가가 4억8000만원대였음을 비춰볼 때 4개월만에 무려 1억원 이상이 오른 가격임을 알 수 있습니다. 향후 지방 중소도시에서 전매제한을 피한 투자자의 움직임은 한동안 지속될 것으로 보입니다.

[Remark] 전매제한 그 이후… 긍정적 효과는?

전매제한은 그동안 과열된 수도권 및 도시지역의 청약시장을 안정화하기 위한 목적에서 시행됐습니다. 일선 현장에서는 전매제한의 영향으로 수도권이나 광역시 내 소위 ‘떴다방’이 점점 사라지며 이들 지역에서 투기 세력이 줄어든다고 얘기한 바 있는데요. 다만 전문가들은 향후 지방 중소도시를 향한 풍선효과가 심화된다면 올 초 조정대상지역 지정 확대처럼 ‘핀셋 규제’가 부활할 가능성도 있다고 일침했습니다.


또한 수도권에서는 전매제한 확대로 자금력이 부족한 투자자 중에서는 전세를 놓으며 버티기에 들어가는 사람들도 늘고 있는데요. 앞으로 청약시장이 투기 수요를 억제하는 방향으로 나아가는 만큼 실수요자라면 갭투자 같은 위험투자보다는 본인이 직접 실거주한다는 마음으로 보다 신중한 판단을 하길 바라겠습니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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