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누구나 부동산 투자에 성공하고 싶지만 마음뿐, 결코 쉬운 일은 아닌데요. 부동산 전문가들은 “투자는 확률의 싸움”이라 했습니다. 공통으로 성공 가능성이 높은 요인을 좇아가면 성공할 수 있다는 것이죠.

예전부터 부동산시장 가격에 영향을 미치는 만고불변의 진리로 입지만 우선시하던 시대가 있었습니다. 하지만 지금은 다릅니다. 시대가 변화하며 부동산시장에서도 중요한 가치가 다변화되고 있는데요. 오늘은 최근 부동산 가치를 바꾼 결정적인 요인들에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

최근 부동산시장에서 가치를 상승시키는 요인으로 ‘기업 유입 효과’를 들 수 있습니다. 특히 인근에 대기업이 있느냐가 큰 영향을 미치는데요. 그 이유는 꾸준한 일자리와 높은 소득 때문입니다. 대규모 산업단지나 대기업 단지를 따라 대규모의 인구가 유입되며 그 지역의 성장이 이뤄지게 됩니다.

대표적으로 경기도 수원시 영통구 매탄동에 자리한 삼성전자 디지털시티를 들 수 있겠습니다. 삼성전자 디지털시티는 2013년 모바일연구소(R5)를 준공하며 현재 3만여 명 이상이 근무하는 초대형 산업단지로 성장했는데요. 한국감정원 주택매매가격지수에 따르면 2013년 12월 88.3으로 수원시 4구 중 가장 매매가가 낮았던 영통구가 삼성 디지털시티의 영향으로 2020년 8월에는 무려 127.8로 올랐습니다. 현재 영통구는 ▲팔달구 119.0 ▲권선구 114.4 ▲장안구 109.9 중 가장 높은 시세를 나타내고 있습니다.

이른바 삼성이 가면 집값이 오른다는 말이 있을 정도인데요. 최근 충남 도청은 아산탕정택지개발사업지구에 2027년까지 삼성디스플레이 산업단지와 천안아산 연구개발 집적지구 등과 연계한 첨단산업 클러스터를 조성하겠다고 밝혀 향후 이 지역 일대의 가치 상승이 기대되고 있습니다.

다음으로 집값 상승에서 또 하나 주목해야 할 요건은 신도시 효과입니다. 신도시는 특정 계획이나 목적을 두고 새롭게 조성된 도시를 뜻합니다. 분당, 일산, 평촌 등 1기 신도시와 판교, 위례, 동탄 등 2기 신도시는 다양한 생활 인프라와 교통편 등으로 주변 시세를 이끌었는데요.

현재 3기 신도시의 후광 효과가 곳곳에서 나타나고 있습니다. 3기 신도시는 남양주 왕숙, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장 등 주요 지구로 지정돼 있는데요. 3기 신도시는 GTX 등 교통편 증설로 서울 도심까지 30분~1시간 대로 출퇴근이 가능하며 양질의 일자리와 생활 인프라를 갖출 전망으로 집값 상승세가 뚜렷하게 나타나고 있습니다.

3기 신도시 중 고양 창릉이 위치한 고양시 덕양구는 한국감정원에 따르면 주택매매가격지수가 2019년 9월 101.7에서 2020년 8월 108.6으로 6.9나 상승했는데요. 같은 시기 일산동구는 4.3, 일산서구는 3.3 상승했음을 비교했을 때 덕양구의 상승세가 상당했음을 알 수 있습니다.

세 번째 요인으로는 수도권광역급행철도(GTX)를 들 수 있습니다. GTX는 최고 시속 약 200km로 수도권에서 도심까지 약 30분 만에 이동할 수 있는 교통수단으로 그동안 저평가돼온 수도권 외곽 도시의 가치를 빠르게 끌어올렸습니다.

현재 GTX는 A, B, C 총 3개 노선에서 사업이 진행 중입니다. 그중 사업 속도가 가장 빠른 노선은 2018년 말 착공한 GTX-A입니다. GTX-A 노선을 통해 가장 수혜를 입은 지역은 경기도 화성시 동탄신도시라 할 수 있습니다. 부동산114에 따르면 동탄1신도시(반송동)는 2014년 예비타당성 조사가 통과한 이후 집값이 상승하기 시작해 2015년 9월~2020년 9월 5년간 아파트 3.3㎡ 평균 매매가가 무려 483만원이나 올랐습니다.

9월 경기연구원은 ‘경기도 대중교통 교통비용과 주택가격의 관계에 관한 연구: GTX 개통 효과를 중심으로’란 연구보고서에서 다른 조건이 동일하다는 가정하에 GTX 3개 노선이 개통하면 경기도 아파트 가격은 평균 12%(3.3㎡당 165만원) 상승할 것으로 예측했습니다. 또한 앞으로 GTX 개통 이후 아파트 가격이 51% 이상 상승하는 아파트는 경기 북부가 25.8%인 반면, 경기 남부는 고작 1.4% 오를 것으로 예측했습니다.

최근 부동산에서는 각종 입지가 좋은 곳을 일컬어 ‘0세권’이라 합니다. 지하철과 가까운 ‘역세권’, 학군과 가까운 ‘학세권’ 등을 합쳐 ‘0세권’이라 하는데요. 요즘에는 스타필드, 이케아, 코스트코 등 대형 쇼핑몰을 인근에 둔 ‘몰세권’이 인근 아파트 가격을 끌어올리는 결정적 요인이 되고 있습니다.

몰세권이 인기를 끄는 이유는 무엇 때문일까요? 가장 중요한 이유는 라이프스타일의 변화 때문입니다. 현대인들은 이제 한 곳에서 쇼핑부터 외식·문화·여가 등 모든 것을 해결하고자 하는 ‘원스톱 라이프’를 지향합니다. 게다가 이런 대형 몰 인근에는 생활 인프라, 교통 등이 복합적으로 발전하므로 미래 가치가 매우 풍부하다고 할 수 있습니다.

대표적으로 스타필드를 들 수 있는데요. 스타필드 하남을 비롯해 스타필드시티 위례, 스타필드시티 부천 등 스타필드가 들어서면 인근의 시세가 상승한 모습을 볼 수 있습니다. 경기도 부천시 옥길동의 경우, 스타필드시티 부천 개장 소식이 있던 2017년 12월부터 오픈일인 2019년 9월까지 아파트 3.3㎡ 평균 매매가는 1244만원에서 1747만원으로 503만원 올랐는데요. 같은 시기 부천시 아파트 3.3㎡ 평균 매매가가 227만원 올랐음을 봤을 때 2배 이상 상승했음을 알 수 있습니다.

이에 최근에는 ‘스타필드 효과’란 신조어까지 등장했을 정도입니다. 앞으로 부동산 가치가 오를 곳을 최우선한다면 스타필드, 코스트코, 이케아 등 대형 쇼핑몰을 잊지 말아야겠죠?

지금까지 부동산 가치에 영향을 끼치는 요인들에 대해 살펴봤습니다. 전통적인 역세권, 학군 등에서 벗어나 더욱 다양한 요소에서 부동산 가치가 상승할 수 있다는 것을 알 수 있었는데요.

이 외에도 부동산 가치를 바꾸는 결정적 요인들은 더 찾아볼 수 있습니다. 특히 최근에는 웰빙과 자연환경을 중요시하는 만큼 주변에 대형 공원이나 강, 산, 하천을 끼고 있는 곳이라면 향후 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

또 국가적으로 추진하는 산업단지의 경우, 대형 호재 등이 몰릴 수 있어 주의 깊게 볼 필요가 있는데요. 앞서 소개한 아산탕정택지개발사업지구 또는 수도권 최초의 강소연구 개발특구로 지정된 경기도 안산 사이언스밸리 등입니다. 안산 사이언스밸리는 인근에 카카오 데이터센터(예정)를 비롯해 총 4조6000억원을 들여 화성시가 글로벌 테마파크로 조성하는 화성 국제테마파크 등 다양한 개발 호재가 있어 향후 발전이 기대되는 곳이라 할 수 있습니다. 부동산시장은 아는 만큼 성공할 수 있습니다. 늘 시장 모니터링을 게을리 하지 말고 전국의 개발 호재와 새로운 정보를 발 빠르게 수집해야 남들보다 앞선 안목을 갖출 수 있을 것입니다.

/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/