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임대차법으로 주거 시장 경색, 혼란의 임대차 시장

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
주택 시장의 안정화를 위해 시행된 임대차 3법과 민간임대주택특별법이 시행된 지 약 한 달을 맞이했습니다. 시장의 변화는 어땠을까요? 변화한 임대차법과 더불어 최근 임대시장과 관련해 어떤 움직임이 생겨나고 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

[Remark] 내 집에 내가 들어갈 수 없다?

9월 초 새롭게 내 집 계약에 성공한 G 씨, 기쁜 마음도 잠시 그는 심각한 고민에 빠졌습니다. 기존 임차인이 계약 만료를 2달 남긴 상태에서 전 주인에게 계약갱신청구권을 행사할까봐 걱정되기 시작한 것입니다.


새로 개정된 주택임대차보호법에 따르면 7월 31일 이후 계약 건부터 매수인은 기존 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 경우, 이를 거절할 수 없습니다. 계약갱신청구권 거절 사유는 2기 이상 임대료를 연체했거나 부정한 방법으로 임차, 임차인에게 적당한 보상을 제공했거나, 또는 임대인(직계존비속 포함)이 직접 실거주하는 경우 등에 가능합니다.


하지만 매수인 G 씨는 현 임대인이 아니므로 실거주를 사유로 기존 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다. 즉, 집을 계약하고도 내 집에 들어갈 방법이 없는 것입니다. 이에 집주인들은 임대차 3법이 재산권을 침해하는 법이라며 불만을 토로하는 상황입니다.

[Remark] 임대차 3법이란?

임대차 3법은 임대차 시장을 안정화하고 세입자 권익을 강화한다는 취지로 7월 31일부터 시행된 제도입니다. 세부적으로 전월세신고제, 전월세상한제, 계약갱신청구권이 있습니다.


우선 전월세신고제란 임대차 계약 시 보증금을 보호하고 투명한 거래 공개를 위해 시행된 제도입니다. 계약 시 중개업소를 통해 계약했다면 공인중개사가, 직거래 시에는 임대인 본인이 30일 이내에 계약 당사자·보증금·임대료·계약금 등을 시·군·구청 등에 신고해야 합니다.


다음으로 계약갱신청구권이란 임차인이 임대차 종료 6개월 전부터 1개월 전까지 1회에 한정해 계약 연장을 요구하는 제도입니다. 갱신 가능한 기간은 최대 2년이며, 임차인 요구 시 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없습니다(단, 2020년 12월 10일 이후 최초 체결하거나 갱신한 계약은 6개월 전부터 2개월 전까지만 계약 갱신 청구 가능). 계약갱신 청구 시에는 임대인이 최대 5% 범위에서만 임대료를 올릴 수 있는데요. 이를 전월세상한제라 합니다.

[Remark] 민간임대주택특별법 개정... 의무는 늘리고 혜택은 줄여

이런 상황에서 지난 8월 18일 개정되어 시행된 민간임대주택특별법 역시 시장에 더욱 혼란을 가중시키고 있는데요.


개정된 민간임대주택특별법에 따르면 신규 임대 등록 주택의 최소 의무 기간이 8년에서 10년으로 연장되었고, 단기 임대(4년)는 아예 폐지했습니다. 단, 아파트를 제외한 일반 주택은 8년간 장기임대 등록이 가능하도록 했는데요.


무엇보다 이번 특별법에서 핵심은 임대보증보험 의무 가입 제도입니다. 향후 임대인, 임차인이 보증보험료를 3대 1로 나눠 부담하도록 법을 개정해 임대사업자의 부담을 늘렸습니다. 또한 양도소득세 장기보유특별공제도 폐지됐습니다.

[Remark] 임대차법 시행 후 한 달, 전세 매물 씨가 마르고 있다?

하지만 입법 취지와는 달리 임대차 3법과 민간임대주택특별법 시행 후 최근 부동산시장에서는 전세 매물 잠김 현상과 전셋값 폭등 등 전세시장에 부정적 영향을 일으키면서 우려의 목소리가 점차 커지고 있습니다.


문제는 임대차 3법의 맹점에 있습니다. 세입자가 계약갱신을 청구하게 되면 4년 동안 전세가 묶일 뿐더러 계약갱신 청구를 막고자 임대인이 실거주를 이유로 아예 재계약하지 않는 곳도 늘어났습니다. 시중에 전세 매물 급감 현상이 일어날 수밖에 없는 것이죠.


9월 7일 자 KB부동산에 따르면, 전국 전세수급지수는 185.9로 올해 들어 최고치를 경신했습니다. KB부동산 전세수급지수는 100을 넘어서면 공급이 부족하다는 신호입니다. 그만큼 요즘 들어 전세물건이 매우 부족합니다.


수도권 사정은 더 안 좋습니다. 서울부동산정보광장에 따르면, 서울의 아파트 전월세 거래량은 1월 1만5986건, 2월 1만9424건을 기록했다가 임대차 3법 발표 이후인 8월에는 8419건으로 반토막 이하로 떨어졌습니다. 경기도 역시 1월 2만1377건, 2월 2만7220건이었다가 8월 1만1655건으로 6개월 만에 최저치를 기록했습니다. 이는 지난해 같은 시기 1만9009건보다 무려 7354건이 감소한 수치로 실제 수도권 공인중개사 사이에서는 전세 매물이 씨가 마른다는 얘기가 나올 정도입니다.

[Remark] 전세 매물 급감하며 전셋값은 올라

전세 매물 잠김 현상으로 인해 전세시장은 더욱더 불안해졌습니다. 전국적으로 전세 가격이 빠르게 오르기 시작한 것인데요.


한국감정원에 따르면 전국 아파트 전세가격지수는 2020년 1월 95.8, 7월 97.6, 8월 98.3로 급상승했습니다. 특히 8월에는 0.68이 오르며 올해 들어 가장 높은 상승률을 기록했는데요. 8월 수도권은 0.81, 서울은 0.65, 5대광역시는 0.51이 오르며 임대차 3법 시행 이후 큰 폭으로 뛰었습니다. 심지어 서울 아파트 전셋값은 63주째 계속 상승하며 불안감을 조성하고 있습니다.

[Remark] 전트리피케이션? 교외 빠지는 세입자 증가해

시장에는 계약갱신청구권에 대비해 미리 4년 치 물가 상승률을 반영해 호가를 높이는 집주인들도 늘어났습니다. 세부적으로 보면 세종시, 울산광역시, 경기도의 상승세가 눈에 띄게 높아졌는데요.


9월 10일 자 한국감정원 주간 아파트 전세가격 동향을 살펴보면 세종시는 0.87%로 전국 최고 상승률을 기록했습니다. 그다음으로 용인 기흥구(0.45%), 수원 권선구(0.45%), 광명(0.43%), 오산(0.43%), 울산(0.42%)에서도 높은 상승률을 나타냈는데요.


특히 최근에는 분당이나 판교 같은 전통적인 부촌 외에 위례신도시, 일산 등지에서도 호가 10억원이 넘는 아파트 전세물건이 심심찮게 등장하고 있습니다. 이에 최근 전셋값이 급등하며 기존 세입자들도 수도권 외곽으로 빠지는 일을 일컫는 ‘전트리피케이션(전세+젠트리피케이션: 상권 발달로 원주민이 이탈하는 현상)’이란 신조어까지 생겨났습니다.

[Remark] 정부, 임대시장 불만 커지자 새로운 혜택 제정

한편, 정부에서는 임대시장과 관련해 부정적인 여론을 불식하고 임대사업자를 독려하기 위해 ‘주택건설기준 등에 관한 규정’ 개정안을 내기도 했습니다. 이에 따르면 민간 임대사업자가 오피스 또는 상가를 임대주택(임대주택과 관련한 기사 더 보기)으로 용도 변경하게 되면, 주택건설기준 적용을 완화하고 주차장 증설을 면제받을 수 있는데요.


또한 더불어민주당 조응천 의원은 9월 10일 정비법 개정안에서 투기과열지구 재건축 관련 2년 의무 거주 요건을 완화한 내용을 발표하기도 했습니다. 이에 따르면 기존에는 투기과열지구에서 2년 이상 실거주한 조합원만 재건축 분양을 신청할 수 있었지만, 향후 주택 임대사업자에게는 조합원 분양공고 당시 의무임대 기간을 채우지 못했거나 임대 기간 만료 후 1개월 안에 입주했다면 의무 기간 2년을 채우지 못했어도 분양 신청을 받을 수 있게 됩니다. 또한 상속·이혼 등의 사유가 있으면 양도·양수인 거주 기간이 총 2년이 넘은 경우 분양 신청이 가능할 예정입니다.

[Remark] 주택 임대차와 관련해 논란 지속… 대책은?

현재 전국 임대 및 전세시장은 혼란기가 지속되고 있습니다. 매매 가격은 가파르게 오르고 있고, 전셋값마저 급등하며 실수요자의 고충이 줄지 않고 있습니다. 3기 신도시, 분양가상한제 시행 등으로 소위 ‘로또 청약’을 기다리는 실수요자까지 늘어나면서 수도권 전세시장은 더욱 씨가 마르는 상황입니다.


부동산114에 따르면 2021년 수도권 아파트 입주 물량은 올해 18만7991가구보다 5만여 가구 감소한 13만6336가구로 밝혀진 바 있습니다. 내년에 공급이 줄어들면 전세시장은 지금보다 더욱 악화될 가능성도 있어 보입니다.


이런 상황에서 전세시장이 안정되려면 보다 특단의 대책이 필요하다고 보이는데요. 임대차 3법과 관련한 추가적인 논의·보완을 통해 임대인과 임차인의 갈등을 줄이고 전세시장을 안정화하는 것이 급선무로 보입니다. 이를테면 당장 매도를 원하는 다주택자 임대인에게는 계약갱신청구권을 한시적으로 유예한다거나, 실거주 목적의 매수인에게는 계약갱신청구권 거절을 허용하고 대신 일정 기간 전매제한을 두는 식으로 말이죠.


또한 전세시장 안정화를 위해서는 임대시장 성장이 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 무엇보다 개인 임대사업자와 비교해 기업들이 공급하는 임대주택의 경우, 보안이나 시설, 관리 면에서 우수하므로 전세시장이 양적·질적으로 발전할 수 있으리라 보이는데요. 향후 세제 또는 규제 완화 등 정부가 임대시장 활성화를 위한 다양한 정책을 발표해 주거 공급에 순기능을 이루길 기대해보겠습니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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