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KT 에스테이트

노후 주거시설 개선... 재건축 대신 뜨는 리모델링

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
공급은 줄어드는데 날로 늘어나는 재건축 규제에 하반기 리모델링이 다시금 화제가 되고 있습니다. 정비사업의 대안으로 떠오른 리모델링의 허와 실은 무엇일까요? 서울시 공공주택 리모델링부터 내력벽 철거 관련 문제 등 리모델링과 관련한 다양한 이슈를 풀어봅니다.

[Remark] 서울시 아파트들 리모델링 재도전 중?

9월 초 서울 서초구 잠원동 잠원동아아파트가 11월 말 리모델링 사업 창립총회 개최를 선언하며 업계에 화제를 일으키고 있습니다. 잠원동아는 2002년 입주해 올해로 18년 된 구축 아파트로 2015년부터 리모델링을 시도했으나 반대 여론으로 두 번이나 사업이 무산된 바 있습니다. 업계에서는 잠원동아가 새롭게 정비업체를 선정하는 등 본격적으로 사업을 추진하는 것이냐며 반색하는 분위기입니다.


강북권 부촌으로 꼽히는 서울 용산구 동부이촌동에서도 2000세대 규모의 한가람아파트가 10월 중 리모델링 설명회를 연다고 전해져 기대를 모았습니다. 이곳은 2018년 주변 강촌 및 이촌코오롱 등 5개 아파트 단지가 모여 약 5000~6000세대가량의 초대형 단지를 만들 계획이었습니다. 하지만 서로 이해관계가 갈리면서 현재 한가람아파트는 단독으로, 강촌아파트와 이촌코오롱단지는 8월 초 공동 리모델링 MOU(양해각서)를 체결하는 등 각각 리모델링 사업을 추진하겠다고 밝혀졌습니다.

[Remark] 재건축 규제로 계속 증가하는 리모델링 사업

최근 들어 수도권을 중심으로 리모델링이 빠르게 확산되고 있습니다. 7월 초 리모델링 업계에 따르면, 수도권에서 조합 창립총회 일정 이상 단계를 밟고 있는 리모델링 추진 단지는 총 41곳, 2만5271가구에 이른다고 밝혔습니다.


수도권 공급 시장이 재건축 초과이익환수제(재건축 초과이익환수제와 관련된 기사 더 보기), 분양가 상한제 등 각종 규제로 재건축 사업이 좀처럼 진척되지 않자 상대적으로 규제가 적고 추진 속도가 빠른 리모델링으로 선회하고 있기 때문입니다. 이미 GS건설, 포스코, 대우건설 등 1군 건설사에서도 경쟁적으로 사업 수주에 뛰어들며 리모델링 시장 열기가 뜨거워지는 중입니다.


현재 수도권은 공급이 줄고 노후 아파트가 늘고 있습니다. 특히 1기 신도시들은 1992~1993년 입주하기 시작해 준공 30년 차를 앞둔 구축 아파트가 대부분입니다. 이들 아파트는 최근 안전 진단 강화로 재건축이 어려워지자 리모델링으로 눈을 돌리고 있습니다. 모 건설업계 관계자는 “그동안 리모델링은 사업성이 좋지 않아 참여하는 업체가 많지 않았다. 정비사업에 대한 각종 규제로 서울은 점점 수주 물량이 줄어들고 있다. 하지만 최근에는 재건축뿐 아니라 리모델링 등 수익이 날 수 있는 곳이라면 적극적으로 수주에 참여하는 상황”이라고 전했습니다.

[Remark] 닮은 듯 서로 다른 리모델링과 재건축 차이점

그렇다면 리모델링과 재건축은 서로 어떤 차이가 있을까요?


우선 일반적으로 재건축 연한은 준공 후 30년 이상이지만, 리모델링은 15년으로 매우 짧다는 점입니다. 또한 재건축은 안전 진단에서 최소 D등급 이하여야 사업 승인을 받을 수 있지만, 리모델링은 B등급이면 수직 증축, C등급이면 수평 증축이 가능하므로 상대적으로 진입 장벽이 낮습니다. 게다가 6.17부동산대책 이후 재건축 조합원이 되려면 2년 이상 실거주 요건이 생겼지만, 리모델링에는 사업계획승인을 받아 건설한 공동주택의 소유자라면 누구나 리모델링 조합원이 될 수 있습니다.


하지만 리모델링이 지닌 장점만큼 단점 또한 뚜렷한데요. 가장 큰 문제는 시공사의 사업성이 재건축만큼 크지 않다는 것이죠. 리모델링에는 수평증축과 수직증축이 있습니다. 수평 증축은 전용 면적의 최대 30% 이내(85㎡ 미만 40%)에서 늘릴 수 있고, 수직 증축은 15층 이상이면 최대 3개 층까지 증축할 수 있습니다(가구 수는 최대 15%까지 증가).


즉, 가구나 층수, 면적 증가에 제한이 없는 재건축과 달리 리모델링은 규제하는 부분이 많아 수익성이 낮을 수밖에 없습니다. 그러므로 중소형 단지에서는 조합원 분담금이 재건축과 비교해 더욱 늘어날 수밖에 없죠.

[Remark] 리모델링 사업성 높일 내력벽 철거 언제쯤?

이 외에도 리모델링 사업의 발목을 잡는 가장 큰 문제로는 내력벽(건물 하중을 받치는 벽) 철거를 들 수 있습니다. 내력벽 철거 이슈는 2016년부터 매년 쟁점화돼왔으나 안전성 등을 이유로 수 년째 표류 중입니다. 업계에서는 내력벽 철거 허용에 따라 향후 사업성이 크게 향상할 수도 있는 만큼 이 문제에 대해 촉각을 곤두세우고 있습니다.


그런데 함부로 철거했다간 향후 안전에 문제가 생길 수도 있는 내력벽을 굳이 철거하려 하는 이유는 무엇일까요? 그 이유는 내력벽을 철거해야 내부 평면이나 구조를 새롭게 바꿀 수 있기 때문입니다. 기존에 내력벽을 그대로 두고 완공했던 리모델링 단지 중에서는 마치 동굴처럼 평면이 앞뒤로 길어져 채광이나 구조에서 문제점을 노출한 적도 있습니다. 또 중대형 면적은 내력벽을 철거해 세대 분리형 주택으로 탈바꿈하면 수익성을 더 높일 수 있습니다.


이에 국토교통부는 2018년 한국건설기술연구원에 ‘리모델링을 위한 가구 간 내력벽 철거 안전성 연구’ 용역을 맡겼으나, 아직 결과가 나오지 않은 상태입니다. 국토부 관계자에 따르면 9~10월 중 실험 결과가 나오면 11월까지 전문가 검수를 마쳐 결론을 지을 예정이라 합니다.


이에 리모델링 업계에서는 연말께 국토부에서 내력벽 허용 여부를 발표하길 기대하고 있는데요. 아직 결과가 나오진 않았지만 일부 관계자 사이에선 조심스럽게 ‘조건부 허용’을 전망하고 있습니다. 일부에서는 수도권 내 공급 부족 문제와 노후한 주거 시설 개선을 위해선 정부도 일부 양보해야 할 필요가 있다는 평을 내놓고 있습니다.

[Remark] 정부, 규제 완화 정책으로 리모델링 사업에 도움 줄까?

한편, 서울시는 하반기 리모델링 사업을 위한 팔을 걷어붙였습니다. 바로 8월 25일 저층 주거지 리모델링 활성화 정책을 내놓으며 리모델링 업계에 긍정적인 시그널을 보낸 것인데요.


이는 저층 주거지 리모델링 활성화 구역 내 단독·다가구 주택을 증축 리모델링할 경우, 서울시에서 최대 1500만원까지 지원해주는 제도입니다. 또한 인근에 공용주차장이 있으면 주차장 1대 설치 면제 혜택까지 받을 수 있다는 장점이 있는데요. 서울시는 이들 정책을 통해 노후 주거 환경을 개선할 계획입니다.


또한 8월 말에는 ‘공동주택 리모델링 기본계획 재정비 추진계획 수립’안을 추진한다는 소식도 있었는데요. 이에 따르면 향후 리모델링 용적률을 늘려주는 대신, 일부를 임대주택으로 짓는 조건을 넣을 예정이라 합니다. 한편으로는 아무리 용적률을 늘려주더라도 수익성이 낮은 리모델링 사업의 특성상 임대주택을 짓게 되면 과연 얼마나 참여할지 의문인데요. 구체적인 계획은 내년 초 구체화될 전망으로 알려졌습니다.

[Remark] 노후 시설 개선, 공급 문제 해결 기대

지금까지 하반기 아파트 리모델링에 대해 살펴봤습니다. 최근 수도권은 공급이 부족하지만 재건축 규제로 인해 리모델링 사업에 참여하는 구축 아파트가 점차 증가하는 추세입니다. 이에 1군 건설사들도 상대적으로 낮은 수익성에도 불구하고 아파트 리모델링 시장에 관심을 갖는 곳이 늘어나고 있는데요.


9월 초 대한건설정책연구원에서는 1988~2000년 이전 지어진 구축 아파트에 한정해 수직증축 리모델링 인허가를 완화해주기를 촉구한 바 있습니다. 학계에서는 리모델링 사업이 지금보다 더 성장하려면 리모델링 유형별로 안전진단 절차를 차별화하고, 사업 절차를 지금보다 합리화하기를 바라고 있습니다.


무엇보다 리모델링 사업이 활성화되려면 리모델링 특별법 등 정부의 정책이 절실하다고 보입니다. 현재 정부에서는 단독·다가구 주택 위주의 지원 정책을 내놓았지만, 향후 내력벽 철거 문제가 해결된다면 하반기 이후 아파트 리모델링 시장이 재건축 시장에 버금갈 정도로 활성화될 가능성도 있습니다. 앞으로 정부의 적극적인 지원 정책에 힘입어 리모델링이 재건축을 대신해 주택 가치를 향상시키고 주거 공급 측면에서 긍정적인 영향을 미치기를 기대해봅니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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