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서울 노도강 신고가, 더 오를 수 있는 이유 있다

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
곳곳에서 “아파트값 9억, 10억” 소리가 들리고 있습니다. 다름아닌 서울에서 집값이 비교적 저렴한 곳으로 꼽혔던 ‘노도강’(노원, 도봉, 강북)지역 이야기인데요. 왜 노도강 아파트의 신고가가 계속되는지를 KT에스테이트에서 알아봤습니다.

[Remark] 아! 10억!

지난 8월 한 부동산기사가 이슈가 됐습니다. 부동산정보업체 부동산114에서 서울 25개 자치구 아파트 약 170만 가구의 평균 가격이 10억509만원을 기록했고 이는 부동산114 조사 이래 첫 기록이었습니다. 이것이 한 매체를 통해 기사화 됐고 불만과 불평이 가득한 여론이 들끓었습니다. 흥미로운 부분은 해당 기사가 나간 후 국토부장관과 한 국회의원은 해당 기사를 “가짜뉴스”, “시장교란 시키려는 세력의 술수”라고 표현해 더욱 공분을 사기도 했습니다.


물론 10억이라는 가격은 평균 가격이기 때문에 10억이 채 되지 않는 곳도 많을 수 있습니다. 한쪽에서 가격이 떨어져도 다른 한쪽에서 가격이 더 크게 오르면 평균은 오르기 마련입니다. 하지만 그래도 ‘평균 10억’을 단순히 ‘가짜’라고 보는 것도 무리는 있어 보입니다.

[Remark] 고가주택의 기준도 ‘9억원’인데… 중위가격이 9억1216만원?

소득세법 시행령 제 156조에 따르면 세법상 고가주택의 기준은 ‘9억원’ 입니다. 그만큼 크게 느껴왔던 금액인데요. 현재는 주변으로 눈을 돌려보면 곳곳에서 아파트 한 채 값이 10억원을 훌쩍 넘은 것을 볼 수 있습니다. 올해 1월 KB리브온이 발표한 월간주택가격 동향에 따르면 1월 서울 아파트 중위가격이 9억1216만원을 기록했습니다. 당시 해당 가격은 KB리브온이 2008년 12월 통계를 공개하기 시작한 이후 처음으로 9억원을 넘겼다고 발표됐습니다.


중위가격이란 가격 순서대로 주택을 나열했을 때 중간에 있는 가격을 뜻합니다. 이를 기준으로 본다면 서울의 아파트 절반 이상은 모두 고가주택이라는 의미입니다. 고가주택이 되면 취득, 양도 등 각종 세금의 세율이 높아집니다.


하지만 8월 부동산114 통계에 따르면 평균가격이 10억원을 넘어섰으니 아파트값이 올해도 쉬지 않고 올랐다는 것이 사실이 된 셈입니다.

[Remark] 집값 저렴한 곳이라던 ‘노도강’이 변하고 있다

서울의 부동산 시장을 구분하는 표현으로 강남권, 도심권, 강북권 등을 언급하곤 합니다. 강남권은 강남구, 서초구, 송파구에 요즘에는 강동구를 포함하기도 하는데요. 강북권의 경우 대표적으로 노원구, 도봉구, 강북구를 말하고 서울에서 비교적 집값이 다른 구에 비해 저렴한 곳으로 꼽습니다. 노원구, 도봉구, 강북구를 합쳐 ‘노도강’이라고 말합니다.


최근 ‘노도강’ 집값이 예전과 사뭇 다른 모습을 보여 주목받고 있습니다. 한국감정원에 따르면 최근 3개월(6~8월) 서울에서 아파트값 상승률이 가장 높은 곳으로 이들 ‘노도강’이 꼽혔습니다. 각각 강북구(2.34%), 노원구(2.18%), 도봉구(2.11%) 등으로 1~3위를 기록했습니다. 서울 평균이 1.67% 이었음을 볼 때 이들 3개 구의 상승률이 매우 높았음을 알 수 있습니다.


또한 전용 면적 84㎡도 꾸준히 가격이 상승해 9억원 언저리까지 키를 맞추고 있습니다. 올해 초에 7억원대 가격이던 단지들이 8억원대에 거래가 됐고, 일부 입주 10년 이내 아파트 가운데는 9억원을 웃돈 가격으로 거래된 것으로 확인됐습니다(강북구 미아동 삼성래미안트리베라 2단지 2010년 5월 입주. 전용 84㎡ 9억700만원).

[Remark] 노도강 상승 요인 ‘전셋값 상승’, ‘규제 덜하고 가격 진입 장벽 낮은 것’ 꼽아

일반적으로 서울 집값 하면 가장 먼저 떠올리는 곳이 강남, 서초, 송파 이거나 용산 같은 강남권 또는 도심권 지역입니다. 마포, 성동 등도 도심지역에서 상승이 도드라졌던 곳이기도 한데요.


‘노도강’ 지역의 상승세에 대해 업계 여러 관계자들은 임대차 3법 등의 시행으로 전셋값이 급등하면서 차라리 집을 사겠다는 무주택 실수요자들이 많아 졌다는 점과 그 동안 주택구입에 상대적으로 미온 적이었던 20~30대가 가격적으로 진입장벽이 상대적으로 낮은 이들 지역에서 집을 구입했기 때문에 집값이 올랐다고 분석합니다.


또한 9억원 미만 주택은 대출 규제가 덜하고 취득세 등 세금 부담도 적다는 점에서 이들 지역으로 실수요자들이 더 옮겨갈 수 있을 것으로 전망하는 전문가도 있습니다.

[Remark] ‘전셋값 상승’, ‘약한 규제’, ‘가격 진입 장벽 낮은 것’이 노도강 집값 상승 이유일까?

집값이 상대적으로 저렴했던 것이 ‘노도강’ 집값의 상승 이유일까요? 강남이나 다른 지역들처럼 갖출 것은 다들 갖추고 있습니다.


학군(학군과 관련된 기사 더 보기)에 관심 있는 분들이라면 ‘은행사거리’를 한번쯤은 들어봤을 것입니다. 노원구 중계동 은행사거리를 중심으로 여러 초중고교가 있고 대규모 학원가가 형성돼 있습니다. 강남 대치동, 양천 목동과 더불어 서울의 3대 학원가로 꼽히는 곳이 노원구에 있습니다. 주변 강북구, 도봉구, 경기 구리, 경기 의정부 등에서 이곳 학원으로 자녀를 보내는 학부모들이 많습니다. 부동산과 밀접한 관련이 있는 대형 학군이 있다는 점은 상당한 장점이 아닐 수 없습니다.


다양한 개발 호재들도 꼽을 수 있습니다. GTX-C 노선에는 창동역이 포함돼 있습니다. 기존 1호선과 4호선 환승에 GTX-C 노선이 더해지는 것입니다. 또한 창동역 일대는 복합환승센터 등을 비롯해 대중음악 전문 공연장 설립도 추진되고 있어 개발 기대감도 높습니다.


노원구 일대는 많은 주공아파트가 분포하고 있습니다. 강남을 제외하고 목동과 함께 서울에서 대규모로 재건축이 추진될 수 있는 여건을 갖추고 있습니다. 물론 재건축과 관련한 다양한 규제들이 있지만 노후화에 따라 정비사업을 추진하는 곳이 나올 가능성이 높습니다.

[Remark] ‘노도강’도 9억원… 적절한 매수 시점은 언제일까?

최근 주택시장은 단기간에 급격히 오른 집값 때문에 하락에 대한 불안감도 있습니다. 그렇다 보니 ‘똘똘한 한 채’에 대한 관심이 높아졌는데요. 9억원대를 찍은 ‘노도강‘에도 똘똘한 한 채를 찾을 수 있을까요? 그렇기에 앞서 이들 지역이 상승할 수 있는 여력이 있는지를 봐야 합니다.


서울시는 ‘2030 서울플랜’을 통해 창동•상계 일대를 동북권의 광역적 중심지로 선정했습니다. 이에 따라 창동역, 상계역을 비롯해 하계역 등 주변 정비 및 개발과 동부선 경전철 등의 재료가 있습니다. 또한 그 동안 부진 했던 동부간선로 지하화 사업도 재추진 되고 있어 앞으로도 가격 상승 가능성은 있다고 볼 수 있겠습니다.


다만 올 초 대비해 가격이 크게 올라있고 아직도 다주택자나 법인 등이 보유했던 매물들이 많이 시장에 풀리지 않은 만큼 매물 현황을 좀더 지켜보고 움직이는 것이 좋다고 판단됩니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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