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오피스텔 고공 행진… 주거 패러다임 바뀌나

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
최근 오피스텔 시장이 뜨겁게 달아오르고 있습니다. 그 원인으로 부동산 호황과 부동산규제 등을 원인으로 짚는 분석이 높은데요. 최근 오피스텔 시장을 진단하고 투자 시 주의해야 할 팁은 무엇인지 KT에스테이트에서 알아봤습니다.

[Remark] 전년 대비 약 63% 급증… 오피스텔 인기 급등

최근 부동산시장의 호황에 힘입어 오피스텔의 열기가 뜨거워지고 있습니다. 특히 올해 오피스텔 거래량이 크게 증가하며 최근 인기를 극명하게 드러내고 있습니다.


국토교통부 실거래가에 따르면, 올해 1~7월 서울 오피스텔 거래량은 총 8451건으로 전년 같은 기간 5192건 대비 무려 62.8%나 증가했습니다. 특히 7월 한 달간 1627건이 거래되며 지난해 7월 911건 대비 78.6%나 급증했는데요. 지방 5대 광역시의 경우, 올해 5~7월 오피스텔 거래량은 2017건으로, 전년 1581건 대비 39% 증가하기도 했습니다.


또한 매매가격 역시 이전보다 뛰어올랐습니다. 8월 25일 상가정보연구소의 국토교통부 실거래가공개시스템 조사 결과에 따르면, 전국 오피스텔 전용면적 3.3㎡당 평균 매매가격은 6월 1557만원에서 7월 1647만원으로 90만원이나 상승했습니다. 또한 7월 매매 대비 전세가율은 80.3%로 2010년 7월 KB 오피스텔 통계를 발표한 이후 가장 높은 것으로 알려졌습니다.

[Remark] 부동산 호황, 아파트 규제가 오피스텔 인기에 불 붙여

그렇다면 이처럼 오피스텔의 인기가 커지는 이유는 무엇 때문일까요? 우선 가장 큰 이유로는 아파트에 대한 규제가 심해지면서 상대적으로 규제가 덜한 오피스텔, 연립주택 등으로 유동자금이 흘러 거래가 늘어나고 있기 때문입니다.


우선 오피스텔의 장점은 대출이 일반 아파트보다 더 용이하다는 부분에 있습니다. 아파트는 투기과열지구와 조정대상지역에서 금액에 따라 주택담보대출비율(LTV) 최대 40~50%밖에 되지 않는 반면, 오피스텔은 최대 70%까지 가능합니다(단, 총부채원리금상환비율(DSR)에 따라 최종 대출 산정액은 달라질 수 있음).


또한 건축법상 무주택자로 간주돼 청약 자격을 유지할 수 있고(단, 전입 시 주택 수에 포함), 아파트는 규제 지역 내 3억원 초과 아파트를 사면 전세자금대출을 즉시 회수하나 오피스텔은 해당되지 않으므로 상대적으로 규제에서 자유롭다는 특징이 있습니다. 분양 시 청약 통장이 필요 없고 재당첨 제한도 받지 않습니다. 게다가 상대적으로 아파트보다 저렴하기도 합니다. 부족한 자본에 구애 받지 않고, 청약 통장도 아낄 수 있다는 점에서 오피스텔은 매력적인 투자 수단일 수밖에 없는 것이죠.

[Remark] 1인 가구 증가세가 오피스텔 수요에 미치는 영향은?

또한, 점점 더 늘어나는 1인 가구 수가 오피스텔 수요 증가에 영향을 미친다는 주장도 있습니다. 7월 행정안전부 발표 자료에 따르면 2020년 6월 현재 1인 가구 수는 38.5%로 전체 가구 중 가장 많은 비율을 차지하고 있습니다. 2인 가구의 23.1%보다 무려 15% 이상 높은 수치입니다.


2008년과 비교해보면 1인 가구(1인 가구와 관련된 기사 더 보기)를 제외하고 나머지 다인 가구는 모두 감소한 추세를 보인 바 있는데요. 전문가들은 향후 1인 가구가 계속 늘어난다는 가정 하에 향후 오피스텔과 같은 소형 주거 시설은 지금보다 더욱더 수요가 늘 것으로 예측하고 있습니다.


또한 이들 1인 가구는 청약 가점이 낮아 흔히 ‘청포자(청약 포기자의 준말)’라고도 불립니다. 청약 가점이 낮은 청년 세대 또는 신혼부부들의 패닉 바잉으로 한동안 주거형 오피스텔로 쏠리는 인기는 지금보다 더욱더 높아질 것으로 전망됩니다.

[Remark] 1인 가구 선호하는 프리미엄 오피스텔 등장

그뿐 아니라 최근 오피스텔은 아파트 못지 않은 설계나 커뮤니티 시설로 전문직이나 고소득층 사이에서도 인기가 높다고 알려졌는데요. 2019년 부동산 개발업체 피데스개발이 실시한 ‘미래주택 소비자 인식조사’에 따르면, 20대와 30대 중 가장 많은 수가 ‘인테리어 및 스타일’을 주택 구매 시 우선적으로 고려한다고 답한 바 있습니다. 이에 최근에는 주거형 오피스텔의 고급화가 트렌드를 이루고 있는 중입니다. 특히 브랜드 오피스텔에 대한 수요가 점차 많아지는 추세인데요.


이들 브랜드 오피스텔은 기본적으로 풀 퍼니시드 시스템은 물론, 실내·환기·조명 등을 편리하게 작동할 수 있는 첨단 시스템을 갖추며, 1인 가구를 위한 다채롭고 세련된 평면 구조를 선보이고 있는데요. 통유리창은 기본이요, 천장고를 높이는 등의 구조도 종종 발견됩니다. 최근 모 브랜드 오피스텔에서는 테라스를 갖추거나 호텔 스위트룸을 방불케하는 구조를 선보이기도 했습니다.


그뿐 아니라 신축 아파트 버금가는 커뮤니티 시설 또한 속속 내놓고 있는데요. 최근에는 입주자들의 취향이 실내 시설보다는 반려견 전용 공원이나 야외 피크닉장, 루프톱 가든 등 야외 커뮤니티를 선호하는 추세인데요. 브랜드 오피스텔의 경우, 이런 최신 트렌드를 발 빠르게 받아들여 인기를 끄는 것으로 알려졌습니다.

[Remark] 공실률 위험, 세금 문제 등 단점도

다만 오피스텔이 여러가지 장점이 있긴 하지만 단점도 존재합니다. 역세권, 업무·상업지 외에는 공실률 위험이 높을 수 있으므로 관심이 있더라도 조심스럽게 접근할 필요가 있습니다.

8월 12일부터 연 소득 7000만원 이하인 자가 생애 최초로 주택 구입 시 1억5000만원 이하 취득세 면제, 1억5000만원~3억원(수도권 4억원 이하) 주택의 경우 50%를 감면받지만, 오피스텔은 이에 해당하지 않는다는 단점도 있습니다. 또한 지방세법 개정 이후 양도세, 종부세뿐 아니라 취득세에서도 오피스텔이 주택 수에 포함되므로 1주택자가 오피스텔을 구입할 땐 주의할 필요가 있습니다.


거래량은 늘고 있지만 최근 오피스텔 수익률이 하락세라는 점도 주목할 필요가 있습니다. 한국감정원 오피스텔 가격동향조사 보고서에 따르면 전국 오피스텔 평균 수익률은 올해 5월 5.45%에서 7월 4.75%로 0.7% 하락했습니다. 이에 더욱 신중한 접근이 필요할 것으로 보입니다.

[Remark] 호재에만 매몰되지 않고 현명한 투자가 최우선

최근 부동산시장을 보면 아파트는 한정돼있고, 신축 아파트로의 접근도 점점 더 어려워지고 있습니다. 이런 상황에서 1군 시공사들이 주도해 브랜드 오피스텔의 공세를 이루며 향후 오피스텔의 인기는 지속될 전망인데요.


오래전 오피스텔은 1인 가구가 많이 살았지만 낙후된 이미지가 강했습니다. 하지만 삶의 질이 높아지고 포미족, 싱글슈머 등과 같은 새로운 소비 계층이 등장하면서 오피스텔에도 새로운 혁신이 불어오고 있습니다.


흔히 오피스텔은 입지와 수익률이 제일 먼저라는 말이 있습니다. 또한 아파트처럼 거래가 활발하지 않아 가격 상승이 제한적이라는 약점 또한 있습니다. 향후 오피스텔에 관심이 있다면 내가 사려는 매물 인근의 수익률은 어떤지, 주변에 배후 수요나 역세권 등을 고려해 신중하게 접근해야 할 필요가 있어 보입니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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