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부동산경매, 5가지만 실천하면 완전 정복

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
부동산시장이 호황을 누리면서 부동산경매시장의 인기도 날로 높아지고 있습니다. 하지만 부동산경매 하면 어렵고 복잡하다는 편견 때문에 쉽게 접근하기 어려운 것이 사실인데요. 부동산경매와 관련한 기본 지식과 팁에 대해 일목요연하게 정리해봤습니다.

[Remark] 최근 주목받는 부동산경매란?

최근 집값이 크게 오르면서 부동산경매가 큰 관심을 누리고 있습니다. 최근 3040의 패닉바잉 현상이 심해지면서 부동산경매에까지 손을 뻗는 사람들이 급증한다는 소식인데요. KB리브온에 따르면 올해 5월 서울시 아파트 평균 낙찰가율은 97%를 찍은 이래 7월 106%, 8월 109%로 지속 상승 중입니다. 서울 용산구 한남리첸시아(전용 106㎡)의 경우, 감정가 11억9000만원보다 무려 2억4000만원 비싼 14억3000만원(낙찰가율 120%)에 낙찰되기도 했습니다.


지지옥션에 따르면 전국 부동산경매 월별 진행 건수는 1월 1만1538건에서 3월 3876건으로 떨어진 이후 계속 증가해 4~7월 평균 1만3000건 수준을 이어가고 있는데요. 이처럼 경매시장이 인기 있는 이유는 무엇일까요? 우선 부동산시장이 호황이라는 이유부터 시세 대비 낮은 가격으로 주택, 토지 등을 살 수 있어 자본이 부족한 3040 세대들도 최근 부동산경매에 높은 관심을 갖고 있다고 알려졌습니다.


또한 부동산경매는 자금조달계획서가 필요 없을 뿐 아니라 부동산 거래신고 등에 관한 법 제14조에 따라 토지거래허가도 받을 필요가 없는 등 경매만이 지닌 다양한 혜택이 있습니다. 반면 복잡하고 위험 요소도 많아 쉽게 접근하기 어려운 것도 사실인데요. 오늘은 어렵게만 느껴졌던 부동산경매에 대해 쉽게 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

[Remark] STEP 1 - 목표와 현실 파악하기

경매를 시작할 생각이 있다면 가장 중요한 것은 목표를 확실하게 정하는 것입니다. 내가 지금 낙찰받으려는 건물이나 토지가 실거주 목적인지, 투자 목적인지 확실히 정해야 하죠. 초보자라면 환금성이 낮은 토지보다는 아파트나 주택을 우선 찾아보시길 권합니다.


다음으로는 현재 내가 가진 금액과 대출은 얼마까지 되는지를 파악해야 합니다. 참고로 경매 시 받는 대출을 경락잔금대출이라고 하는데요. 이전까지는 규제지역·비규제지역에서 경락 매물을 담보로 최대 80%까지 대출받을 수 있었지만, 현재는 규제지역에선 일반 주담대와 똑같은 비율로 적용되므로 이 부분을 고려해 자금 운용을 생각하는 것이 좋습니다.

[Remark] STEP 2 - 경매 매물 찾기 & 주변 시세 체크

경매 목적과 자금 운용에 대한 방향을 잡으셨다면, 다음은 실제 물건을 찾아봐야겠죠? 경매 물건은 대법원에서 운영하는 대한민국 법원 법원경매정보를 비롯해 네이버부동산경매 등 다양한 유료 경매 사이트들이 마련돼 있습니다.


대한민국 법원 법원경매정보 사이트에서는 감정평가서를 포함해 현황조사서, 매각물건명세서를 무료로 열람할 수 있으며, 등기부등본은 건당 열람 700원, 발급 1000원에 가능하니 알아두시면 좋습니다. 유료 경매 사이트에서는 정기 결제를 해두면 등기부등본부터 예상 낙찰가격 등 다양한 데이터를 제공받을 수 있으므로 본인에게 도움 될만한 자료가 있는 사이트를 선택하면 됩니다.


경매 대상을 정했다면 다음으로는 주변 시세를 체크하는 일입니다. 시세를 볼 때는 국토부 실거래가 사이트를 우선적으로 추천하는데요. 실제 거래된 가격만 보여주므로 특별히 임장을 가지 않더라도 얼마에 실거래되고 있는지 확실하게 알 수 있습니다.


다음은 KB부동산 시세를 이용하는 방법인데요. 국토부 실거래가와는 달리 하한가, 상한가, 평균가를 알 수 있어 좀 더 시세에 대해 종합적으로 알 수 있다는 특징이 있습니다. 시세를 볼 때는 경매 대상과 비슷한 면적 및 층수의 매물과 비교해보고, 전세 또는 월세로 임대 시 얼마나 받을 수 있을까도 예측해보는 것이 좋습니다.

[Remark] STEP 3 - 현장 조사는 반드시!

시세까지 파악했다면 이제는 본격적으로 현장을 둘러볼 차례입니다. 우선 현장에 가보기 전 지역 맘카페나 아파트 카페에서 대상 아파트 단지의 평가 및 장단점 등에 대해 살펴봅니다. 지역과 관련된 호재는 시군구청 알림마당이나 네이버 부동산의 우리동네뉴스를 참고하면 좋습니다.


이렇게 손품을 판 후에 적당한 매물이 있다면 현장 조사(임장)에 나설 차례입니다. 현장 조사 시에는 건축물의 노후 상태는 물론, 외벽에 누수는 없는지, 인근 생활 편의시설, 주차장 상태 등을 꼼꼼하게 확인합니다. 관리사무소에 들러 미납 공과금이 얼마나 되는지, 현재 세입자가 있는지도 알아봅니다. 단지 근처에 버스 정류장과 지하철역은 도보로 얼마나 걸리는지 확인합니다. 공인중개사에 들러 현 시세와 매물에 대한 평가 역시 꼭 들어봐야 합니다.


또 초보자들의 경우, 한 가지 매물만 보러 나가는 경우가 많은데요. 전문가들은 비슷한 위치에 두세 가지 정도 매물을 두고 조사하는 것이 좋다고 귀띔합니다. 아무리 손품을 열심히 팔았다고 하더라도 실제 매물과 온라인상에는 큰 차이가 있기 때문이죠. 오히려 별로라고 생각했던 매물이 더 마음에 들 때도 있는 법입니다. 정 현장 조사할 시간 여유가 없으신 분이라면 네이버 지도나 카카오맵의 로드뷰를 통해서라도 살펴보는 것을 권합니다. 하지만 현장 조사 없이 무리해서 경매하는 것은 웬만하면 권하지 않습니다.

[Remark] STEP 4 - 권리 분석은 철저하게

경매 단계에서 가장 주의해야 할 부분이 바로 권리 분석입니다. 권리 분석은 등기부등본을 통해 알 수 있는데요. 평소에 등기부등본을 제대로 살펴보지 않은 분이라면 무엇이 낙찰 후 부정적인 요소가 될지 알기 힘듭니다. (등기부등본과 관련된 기사 더 보기)


등기부를 확인해보면 표제부, 갑구, 을구로 나뉘어 있는 모습을 볼 수 있을 겁니다. 우선 표제부는 부동산의 사실 관계를 다루며, 갑구는 소유권과 관련된 내용, 을구는 소유권 외 권리(저당권, 임차권, 지상권 등)이 나와 있습니다.


우선 소멸하는 권리로는 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 배당 요구한 전세권이 있습니다. 정말 주의해야 할 것들은 소유권이전청구권 가등기, 유치권, 분묘기지권, 지상권, 대항력 있는 임차권, 최선순위 가처분 등 경락자가 인수해야 하는 권리입니다.


우선 유치권은 임의경매개시 이전에 생겼다면 대항력이 있으므로 추후 유치권 금액을 물어야 할 수 있어 주의해야 합니다. 분묘기지권과 법정지상권은 순위와 상관없이 매수인이 인수하는 권리입니다. 또한 임차인이 있다면 나중에 명도소송을 통해 내보내야 할 필요가 생기므로 이 역시 피하는 것이 좋습니다.


이 권리 중 대다수는 심지어 등기부등본에도 나오지 않으며, 매각 기일 1주일 전부터 법원경매정보 사이트 매물 페이지의 '매각물건명세서'에서 확인할 수 있습니다. 여기서 좀 전에 말씀드린 유치권, 분묘기지권, 법정지상권, 임차권이 있다면 일단 초보자들은 웬만하면 매수를 피하기를 권합니다. 권리 분석과 관련된 내용은 이보다 더 복잡하므로 잘 모른다면 그냥 넘어가지 마시고 전문가의 도움을 받으세요.

[Remark] STEP 5 – 입찰표 작성 시 주의할 점?

자, 이제 시세부터 현장 탐방, 권리 분석까지 마쳤습니다. 이제 남은 것은 입찰뿐입니다. 입찰은 어떻게 해야 할까요? 우선 입찰 당일 신분증, 도장, 입찰 보증금 이렇게 세 가지를 준비해야 합니다. 입찰 보증금액은 감정가가 아닌 최저매각가격의 10%를 현금이나 수표로 준비합니다. 카드나 계좌이체는 안됩니다.


법정에 도착하면 제일 먼저 해야 할 일은 매각 공고를 확인하는 것입니다. 매각 공고를 보고 사건이 취하되진 않았는지, 유치권 등이 있진 않은지 확인합니다.


입찰표에는 입찰일, 사건 번호, 이름, 전화번호, 주민등록번호, 입찰 가격과 보증금액 등을 적습니다. 여기서 주의할 점은 사건 번호와 입찰가격, 보증금액을 헷갈리면 안된다는 것입니다. 사건 번호나 입찰 가격 등을 잘못 적어 제출했다면 입찰 보증금을 포기하지 않는 한 실수를 되돌릴 방법은 없음을 명심하세요.


입찰표를 잘못 썼다면 찢고 새로 써야 합니다. 제출 전에 반드시 틀린 부분이 없는지 2번 이상 꼭 확인하세요. 다음으로는 매수신청보증 봉투와 입찰 봉투에 이름을 기재하고 도장을 찍은 후 집행관에게 제출한 뒤 입찰자용 접수증을 받아 기다리면 됩니다.

[Remark] 부동산경매, 노력만이 성공의 지름길

입찰이 끝난 뒤 시간이 되면 사건번호별로 개찰을 시작합니다. 개찰이 시작되면 최고가 매수인에게 낙찰되거나, 그렇지 못해 패찰(경매에서 떨어진 것)되기도 하는데요.


낙찰을 받게 되면 법원 집행관이 이름을 부르는데, 신분증을 보여주고 서류에 서명 및 날인하면 낙찰받았다는 영수증을 줍니다. 패찰 시에는 그냥 보증금만 돌려받으면 됩니다. 하지만 낙찰받았다고 해도 다 끝난 것은 아닌데요. 아직 명도가 남았기 때문입니다.


대부분 아파트나 주택 경매 시 세입자나 이전 집 주인 등 점유자가 있기 마련입니다. 낙찰자는 부동산 인도명령이나 협의, 강제집행 등을 통해 점유자를 내보내야 비로소 낙찰 받은 집을 내 소유로 만들 수 있습니다.


부동산경매는 잘 선택한다면 시세보다 낮은 가격으로 좋은 매물을 얻을 수 있는 방법으로 알려져 있지만 생각보다 복잡하거나 위험 요소가 많은 투자 방법이기도 합니다. 초보자일수록 무리한 투자나 수익에 대한 욕심을 버려야 실패 확률이 적어집니다. 또한 리스크가 큰 만큼 일반 부동산보다 매물에 대해 더 많이 찾아 보고 공부해야 성공 가능성을 높일 수 있습니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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