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입주하자마자 녹물이… 아파트 하자판정기준 개정안 어떻게?

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
새로 분양 받은 신축 아파트에서 하자를 발견하는 것만큼 가슴 철렁한 일은 없죠. 늘어나는 하자보수 분쟁에 국토부에서는 8월 20일 하자판정기준 개정안을 새롭게 행정 예고한 바 있는데요. 오늘은 하자 보수 책임에 대한 문제점과 해결법에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

[Remark] 분양 받은 신축 아파트에 하자가 있다면?

서울시 성동구에 사는 30대 K 씨는 3년 전 분양 받은 신축 아파트에 입주 후 속상한 일을 겪었습니다. 아파트에 하자가 있다는 사실을 이사 다음날 알게 된 것입니다.


K 씨는 도배가 들뜨고 바닥재가 삐걱거리니 시공사에 보수를 새로 해달라고 했지만, 돌아오는 대답은 그 정도는 하자가 아니니 수리를 해줄 수 없다는 답변뿐이었습니다. K 씨는 어떻게 하면 이 문제를 해결할 수 있을까요?

[Remark] 하자심사분쟁 연 평균 약 4000건… 국토부 하자판정기준 개정안 발표

K 씨의 사례처럼 신축 아파트임에도 날림 공사 등으로 매년 하자 분쟁이 끊임없이 생겨나고 있습니다. 국토교통부에 따르면 2016년 3880건이던 하자심사분쟁조정위원회 접수 건은 2017년 4089건, 2018년 3818건, 2019년 4290건, 2020년 상반기 2226건 등 매년 분쟁이 끊이지 않고 있는데요. 


8월 20일 국토교통부는 하자 분쟁을 미연에 방지하고 입주민의 권익을 증진하기 위해 ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준’ 개정안을 새롭게 행정 예고해 11월 시행을 알린 바 있습니다. 이에 따르면 현행 12개 항목을 보완 및 변경했을 뿐 아니라 13개 항목을 신설해 하자 항목을 31개에서 44개로 늘렸습니다.


신설된 항목은 도배, 바닥재, 석재, 가구, 보온재, 가전기기, 승강기, 보도·차도, 지하주차장, 옹벽, 자동 화재탐지설비·시각경보장치, 가스 설비, 난간 등으로 이전보다 판정 기준이 구체화돼 입주민들의 권익이 한층 증진될 전망입니다.

[Remark] 개정된 공동주택 하자판정기준 내용은?

이번 국토교통부의 ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 및 하자판정기준’ 개정안을 살펴 보면 기존과는 다르게 주요 하자의 인정 범위를 종전보다 확대하고 불명확한 사항을 명확하게 바꾼 부분이 눈에 띕니다.


우선 대표적으로 결로의 경우, 기존에는 시공 상태를 외관으로만 보고 하자를 판단했으나, 이제는 실내외 온도차를 비롯, 온·습도 측정을 통해 하자를 판정하도록 했습니다. 발코니 등 비 단열공간에서는 입주자의 유지 관리로만 하자 여부를 판단하던 것을 해당 부위의 단열 상태는 물론, 입주자가 환기·제습을 제대로 했는지 종합적으로 고려해 하자 여부를 판단하도록 바뀌었습니다.


또 타일은 기존에 접착 강도만 보던 것을 넘어 개정안에서는 모르타르의 타일 뒤채움량 등까지 체크하도록 했습니다. 다음 세면대와 싱크대는 외관상 결함이나 규격만 보지 않고, 온수가 제대로 나오는지, 그리고 급수량이 부족하거나 녹물이 발생하는 것도 하자로 판정하게 됩니다.

[Remark] 신설된 조항 13개… 도배, 빌트인 가전 이상 있어도 하자로

하지만 이번 하자판정기준 개정안에서 더 중요한 부분은 무엇보다 13개 안이 새롭게 신설됐다는 내용입니다. 특히 그동안 문제가 많았던 도배나 바닥재에 대한 하자판정 기준 역시 이번에 명확하게 마련됐습니다. 이번 개정안에서는 도배·시트지가 들뜨고 주름지거나 이음부가 벌어진 경우를 포함해 바닥재가 벌어지거나 삐걱거리는 경우도 하자로 판정하기로 발표했습니다. 앞서 K 씨의 경우에도 개정된 하자판정기준에 따라 보수를 받을 수 있는 것이죠.


이 외에도 빌트인 가전제품 공간이 너무 협소하거나 출입문 크기가 작아 설치가 곤란한 경우도 하자로 판단됩니다. 지하주차장의 경우, 기둥이나 마감재 등에 대한 하자 사례가 적지 않았음에도 하자판정기준이 없어 문제가 많았는데요. 앞으로는 주차 및 주행로 폭이 법적 기준에 미달하거나, 기둥에 코너 가드 또는 안전페인트가 벗겨진 경우에도 하자로 인정됩니다. 또한 연석의 크기가 기준 규격과 다르거나 천장 및 벽면 마감재가 미 시공된 경우도 보수를 요구할 수 있습니다.

[Remark] 해결 어려우면 하자심사 분쟁조정위원회로

그렇다면 K 씨가 이들 하자 문제를 처리하려면 어떻게 해야 할까요? 이 경우, K 씨는 공동주택관리법에 따라 전유부분에 한해 사업 주체에게 하자 보수(하자 보수와 관련된 기사 더 보기)를 청구할 권리가 있고, 사업 주체는 15일 이내에 보수하거나 그 계획을 서면으로 통보해야만 합니다.


하지만 하자와 관련된 문제는 아무래도 서로의 입장이 다르고 첨예하게 대립할 수밖에 없다 보니 좀처럼 협상이 잘 이뤄지지 않는 경우가 많은데요. 이를 위해 국토교통부에서는 하자심사 분쟁조정위원회(http://www.adc.go.kr)을 운영해 입주민의 고충을 대신 처리해주고 있습니다. 입주자라면 누구나 하자심사 분쟁조정위원회에 심사를 신청할 수 있고, 이후 분쟁조정위원회에서 조정 절차를 거쳐 하자로 판정해 사업 주체에게 보수를 요청할 수 있습니다. 만일 사업 주체가 분쟁조정위원회의 조정 신청(재판상 확정판결과 동일한 효력)을 제대로 이행하지 않으면 1000만원의 과태료를 부과합니다.


사실 아파트가 지어지기 시작한 직후부터 하자는 있어 왔습니다. 미흡한 제도적 장치로 인해 소비자들의 고통도 계속 돼 왔는데요. 공동주택 하자판정기준 개정으로 인해 점차 입주자의 권리가 개선된다는 점은 바람직한 현상으로 보입니다. 최근에는 건설사들이 자사의 브랜드에 상당한 의미를 부여하면서 상품을 개발하는 움직임도 나타나고 있습니다. 


물론 단순히 브랜드 이미지에 치중하기 보다는 백 년 주택을 짓는 다는 생각으로 신경 써서 공사를 해야 할 것입니다. 이번 하자판정기준 강화 조치로 앞으로는 하자와 관련된 분쟁이 더욱 줄어들기를 바랍니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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