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6.17부동산대책이 발표된 지 보름이 되었지만 그 여파가 가시지 않고 있습니다. 이번에는 주택자금조달계획서인데요.

기존 조정대상지역·투기과열지구에서 3억원 이상 주택 거래 시 제출했던 주택자금조달계획서가 이번 개정으로 9월 이후 조정대상지역·투기과열지구에서 부동산 거래 시 금액과 상관없이 무조건 제출하도록 내용이 바뀐 것입니다.

단, 개정 내용은 올해 9월부터 적용되는데요. 9월 이전까지는 3억원 이상 주택 거래 시에만 주택자금조달계획서를 내면 됩니다(비규제지역은 6억원 이상).

주택자금조달계획서는 주택 취득 시 자금 출처가 어디인지 정부에 신고하는 제도입니다. 정식 명칭은 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’입니다. 2004년 3월 처음 도입됐다가 2015년 7월에 폐지됐습니다. 이후 2017년 8.2부동산대책 일환으로 다시금 의무화하며 부활했습니다.

주택자금조달계획서의 목적은 편법 증여나 불법 대출, 업·다운 계약 등 다양한 불법 행위를 사전에 방지하고, 시장 투명성을 높이는 데 있습니다.

6.17부동산대책에서는 주택자금조달계획서와 관련해 금액 부분만 바뀐 것이 아니라 제출 대상지역까지 확대됐습니다.

이번에 새롭게 투기과열지구로 지정된 수원, 안양, 구리, 군포 등과 조정대상지역으로 묶인 고양, 군포, 안산 등이 그 대상이죠. 이들 역시 기존 투기과열지구와 조정대상지역과 더불어 9월부터는 금액과 상관없이 부동산 거래 시 매수자가 주택자금조달계획서를 의무적으로 제출해야 합니다. 매수인이 공동명의일 경우 각각 작성해야 합니다.

이전에는 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래 시에만 증빙서류를 제출하도록 했으나, 이제는 투기과열지구 내에서는 금액과 상관없이 모두 내도록 의무화했습니다.

그렇다면 자금조달계획서를 과연 어떻게 작성해야 하는가 답답해 하실 분들이 많을 텐데요. 차례대로 차근차근 살펴 보면 그리 어렵지 않습니다.

우선 ① 자금조달계획을 보면 ‘자기 자금’란에 ② 금융기관 예금액 항목이 보일 겁니다. 이곳에 본인 명의의 예금, 적금에서 인출해 부동산 매입할 때 쓸 금액을 적습니다.

③ 주식·채권 매각대금은 주식, 채권을 팔아 매입 자금에 조달할 예정인 경우 쓰고요.

④ 증여·상속란은 가족으로부터 증여 또는 상속받은 금액이 있을 경우 작성하고 그 밑에 관계 부분에 대해 체크합니다.

⑤ 현금, 그리고 예금 외 각종 금융상품으로 자금을 조달할 금액에 대해 쓰고 그 종류에 대해 적습니다. 주의할 점은 통장에서 인출한 금액은 이미 2번에 있으므로 헷갈리지 마시고요. 현금란에 기입하는 경우는 정부에서 불법 증여나 눈먼 돈으로 볼 경우가 적지 않으므로 웬만하면 작성하지 않기를 권합니다.

⑥ 본인이 소유한 부동산을 팔거나 전세 보증금 등을 받아서 자금을 조달할 계획인 경우 작성합니다.

그 다음에는 차입금과 관련해 적는 부분입니다.

⑧ 우선 금융기관 대출액 합계란에서는 은행, 보험사 등 모든 금융기관에서 빌린 금액의 합을 적습니다. 이때 주의할 점은 매도인으로부터 승계하는 대출금 합계도 포함해야 한다는 것입니다. 그 우측에는 주택담보대출, 신용대출, 그 밖의 대출 금액을 각각 나눠서 적습니다. 하단에는 기존 주택 보유 여부 란이 있는데요. 주택담보대출을 받는 경우에만 적으면 됩니다. 기존에 주택이 있으면 ‘보유’ 부분에 체크하고 몇 건인지 적습니다. 예를 들면 1주택자가 주택담보대출을 받는 경우, 보유 부분에 체크하고 1건이라 쓰면 됩니다.

⑨ 임대보증금란은 신규 임대나 임대 승계를 받을 시 그 금액이 얼마인지 적는 항목입니다. 당연히 갭 투자를 하는 경우에는 반드시 적어야 할 부분이죠.

⑩ 회사지원금·사채란은 금융기관 외 개인 또는 법인 사업자로부터 대출이나 사채를 받아 조달하는 돈이 있을 때 씁니다. 본인이 다니는 회사에서 신용 대출을 받는 경우도 있는데, 그런 경우 작성하면 됩니다.

⑪ 그 밖의 차입금란에는 ⑧~⑩번에 해당하지 않는 차입금을 적으면 됩니다. 이를테면 친구나 지인 또는 부모로부터 빌린 돈이 여기 해당하겠죠. 단, 부모나 친족 간 돈을 빌린 경우, 차용증이 반드시 있어야 하고, 은행처럼 주기적이진 않더라도 이자를 지급했다는 증거가 있어야 나중에 세무서에서 증여로 간주하지 않으므로 주의할 필요가 있습니다.

⑭ 조달자금 지급 방식은 매수인이 매도인에게 계좌이체로 얼마를 줄지, 임대 보증금이나 대출 승계가 얼마나 되는지, 또는 현금으로 얼마를 줄지 맞게 작성하면 됩니다.

그리고 마지막으로 입주 계획에는 입주 예정 시기와 가족 입주, 임대 등을 체크하면 됩니다.

이렇게 주택자금조달계획서를 열심히 작성했다 하더라도 끝난 게 아닙니다. 각 항목에 필요한 증빙서류를 함께 제출해야 하는데요. 예금잔액증명서부터 주식거래내역서, 증여신고서, 부동산 임대차계약서, 금융기관 대출신청서 등 수많은 증빙 서류를 준비해야만 합니다.

신고 방법은 직접 신고하는 방법과 공인중개사를 통한 간접 방법이 있는데요. 직접 시군구청에 가서 관련 부서에 신고하거나 국토교통부 부동산거래관리시스템으로도 제출할 수 있습니다. 자금조달계획서 양식은 국토교통부 부동산거래관리시스템에서 상단에서 ‘자료실 → 행정자료’ 탭을 누르면 ‘주택취득자금 조달 및 입주계획서’란 이름으로 등록돼있습니다.

혹은 공인중개사에게 자금조달계획서와 증빙 서류를 제출해 대신 신고하도록 할 수도 있습니다.

자금조달계획서 신고는 계약 체결 후 반드시 30일 이내 해야 하며, 미신고 시 500만원, 허위 신고 시 취득가액의 2%에 해당하는 과태료가 부과되니 주의하시기 바랍니다.

한편, 6.17부동산대책에서는 9월부터 법인이 주택 거래 시 별도의 법인용 신고 서식을 작성토록 하고, 주택자금조달계획서 제출을 의무화하는 내용 또한 포함했는데요.

자금조달계획서를 강화하게 되면 친족간 탈세나 편법을 줄일 수 있습니다. 자금 출처를 명확하게 해 부동산에서 불법 거래를 줄임으로써 시장을 투명하게 만들겠다는 정부의 의지가 반영된 결과라고 볼 수 있는데요.

게다가 이번 자금조달계획서 확대·강화 조치를 통해 부동산 투기 수요 또한 더욱더 줄어들 것으로 보입니다. 실수요자 중에서도 거래 시 제대로 자금 조달 계획을 세우지 않아 잔금 지급일에 금액 부족으로 곤란을 겪는 일을 간혹 볼 수 있었는데요.

이번 조치를 통해 앞으로 실수요자들 역시 세금 신고에 철저히 신경 쓰고, 부동산 거래 시 미리미리 자금조달 계획을 구체적으로 세우는 습관을 들여야 하겠습니다.

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