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KT 에스테이트

서울 6억 이하 도전 가능한 아파트 찾기

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
서울 아파트값이 무섭게 상승하고 있습니다. 금리 인하, 정부 규제 역효과 등으로 인해 서울 중저가 아파트는 점점 매물이 줄어드는 상황인데요. 인 서울을 꿈꾸는 3040세대를 위한 6억원 이하 아파트 매물을 다양한 기준을 통해 살펴봤습니다.

[Remark] 점점 높아지는 서울 아파트 시세, 그 중에 내가 살 집은?

서울 아파트 문턱이 점점 높아지고 있습니다. 코로나19와 경기 침체로 인해 올 초 잠시 주춤했던 서울 부동산시장은 정부의 고강도 부동산 규제로 인해 풍선 효과가 커지며 중저가 아파트까지 가격이 급등하는 추세를 띠고 있는데요.


KB리브온이 서울 아파트 가격을 5등분한 ‘5분위 평균 아파트 가격’에 따르면 최상위에 속하는 5분위는5월 현재 18억320만원으로 나타난 바 있습니다. 다음으로 4분위는 8억1294만원, 3분위는 8억1294만원, 2분위는 6억3773만원, 1분위는 3억9776만원을 기록했습니다. 그중 3분위 아파트는 1년 만에 약 1억원이 오르는 등 상승세를 이어가고 있습니다.


계속되는 집값 상승으로 중산층 가구에서는 이제 중위 가격으로 불리는 3분위에도 접근하기 어려워진 것이 현실입니다. 그렇다고 1분위 아파트를 고려하자니 입지나 규모, 편의시설 등 상품 경쟁력이 상대적으로 떨어진다는 약점이 있어 지금 중산층이 현실적으로 고민할 만한 아파트는 1분위와 2분위 사이의 5~6억원대 중저가 아파트가 될 가능성이 높은데요. 이 가격대에서는 아직까지 취향에 맞는 다양한 스타일의 아파트를 찾아볼 수 있어 인 서울을 꿈꾸는 3040세대에게 추천할 만하다고 볼 수 있습니다.

[Remark] 역세권과 평형 둘 다 갖춘 아파트가 있다?

6억원 이하의 중저가 아파트에서 입지와 평수, 학군 등 모든 것을 얻기란 쉽지 않은 일입니다. 단, 서울 동북권이나 서남권에 자리한 아파트들은 상대적으로 저렴한 가격에 역세권과 넓은 평수를 고루 갖춘 곳을 종종 찾아볼 수 있는데요.


우선 서울 강북구 미아동의 SK북한산시티는 2004년 입주했으며 3830세대의 대단지 아파트입니다. 전용면적 84㎡가 3~5월 5억8000만원에서 6억1500만원에 실거래되고 있으며, KB리브온 시세는 6월 5일 현재 5억9250만원~6억2000만원을 형성하고 있습니다. SK북한산시티는 그 내부에 어린이집, 유치원, 테니스장, 대운동장 등 시설 면에서 대단지의 위용을 뽐내고 있습니다. 무엇보다 단지 바로 앞에 우이신설선 솔샘역이 자리하고 있어 우수한 교통편이 장점입니다. 단지 내에 삼각산초등학교, 삼각산중학교가 있는 ‘초품아’이며, 인근에 대일외고 등 학군 또한 우수한 편입니다. 단, 산기슭에 지어진 아파트라 단지에 경사로가 있는 데다가 몇몇 동은 지하주차장과 바로 연결되지 않는 등 불편한 부분도 있습니다.


서울 구로구 오류동 천왕이펜하우스1단지는 2011년 지어져 아직 10년이 채 되지 않은 준신축아파트입니다. 전용면적 59㎡가 3~5월 5억8000만원대에 실거래되고 있으며, KB리브온 시세는 6월 5일 현재 5억8000만원~6억원을 형성하고 있습니다. 천왕이펜하우스1단지의 장점은 도보 3분 거리에 7호선 천왕역이 자리해 교통편이 편리하다는 점입니다. 단지 앞 상가에는 홈플러스 익스프레스를 비롯해 빵집, 학원가 등이 형성되어 있고, 아파트 주변으로 천왕산, 개웅산공원, 개봉공원 등 뛰어난 자연환경이 장점입니다. 다만 인근에 인문고등학교가 없다는 것이 단점으로 꼽힙니다.

[Remark] 뭐니 뭐니 해도 중요한 건 개발 호재

신축은 아니지만 앞으로의 가치 상승에 비중을 둘만한 단지도 있습니다. 재건축 같은 개발이죠.


우선 서울 양천구 신월동의 신월시영은 1988년 준공돼 올해 33년차로 현재 안전진단을 신청한 것으로 알려졌습니다. 전용면적 50㎡가 3~5월 4억9300만원~5억5400만원에 실거래되며, KB리브온 시세는 6월 5일 현재 5억원~5억3500만원을 형성하고 있습니다. 2019년 4월 전용면적 50㎡(12층)이 3억4000만원에 거래된 것을 보면 1년 만에 2억원 가까이 오른 모습을 확인할 수 있습니다. 다만 안전진단이 통과하더라도 향후 재건축 기한까지 상당한 시간이 걸리는 데다, 복도식 구조, 지하철 역과 멀다는 단점을 감수해야 합니다. 반대로 재건축이 제대로 추진된다면 추가 상승은 더 있을 수 있습니다.


서울 노원구 상계동 상계주공도 재건축 이슈가 있습니다. 상계주공 아파트들은 1987~1988년 입주해 재건축 연한을 채웠습니다. 이중 주공5단지는 2018년 5월에 안전진단을 통과했는데요. 전용면적 31㎡(5층)는 2019년 5월 3억9500만원에서 2020년 5월 5억1100만원~5억4800만원으로 1년 만에 1억5000만원가량 상승했습니다. KB리브온 시세는 6월 5일 현재 5억1500만원~5억4500만원입니다.


상계주공의 장점은 지하철 4·7호선 노원역 더블 역세권에 인근에 롯데백화점, 노원구청 등 생활 인프라가 좋고, 창동차량기지·도봉면허시험장 이전 부지 개발 등의 호재도 있습니다.

[Remark] 직주 근접성, 도심 인접성이 강조된 소형 단지

직주 근접성과 도심 인접성을 두루 갖춘 위한 6억원 이하의 단지들도 있습니다. 


우선 서울 중구 순화동 순화동더샵입니다. 순화동더샵은 2007년 입주했으며 총 137세대의 주상복합아파트로 KB리브온 시세는 6월 5일 현재 전용면적 57㎡가 4억8000만~5억3000만원 선입니다. 순화동더샵의 가장 큰 이점은 지근거리에 시청역, 서울역이 있고, 강북 도심 한복판에 자리해 출퇴근이 용이하다는 점입니다. 인근에는 서소문역사공원을 비롯해 남대문시장, 호암아트홀, 남산 등 주변 환경 또한 뛰어납니다. 다만 복도식 구조에 하나밖에 없는 침실 등은 단점입니다. 도심 출퇴근하는 맞벌이 신혼부부에게 적합해 보입니다.


다음은 서울 송파구 거여동 거여1단지입니다. 거여1단지는 1997년 입주한 총 1004세대의 대단지입니다. 전용면적 39㎡가 3~5월 5억원~5억4500만원에 실거래되며, KB리브온 시세는 6월 5일 기준 4억8500만원~5억3500만원입니다. 거여1단지의 장점은 도보 5분 거리에 5호선 거여역이 있어 교통이 매우 편리하다는 점입니다. 이를 통해 잠실, 대치, 삼성 등 강남 도심권을 30분대로 갈 수 있다는 장점이 있습니다. 20년 넘은 구축이란 단점이 있으나, 단지 인근에는 위례신도시가 있고, 인근에 거여·마천뉴타운 사업이 진행돼 향후 발전 가능성까지 기대되는 곳입니다.

[Remark] 웰빙 라이프스타일을 꿈꾸는 아파트

아파트에 있어 투자 가치도 좋고 입지 또한 중요하지만 무엇보다 라이프스타일이나 웰빙이 중요하다는 분들도 점점 많아지고 있습니다.


그런 분들에게 서울 강서구 가양동 가양6단지는 인근에 한강이 있는 수세권 아파트로 추천할 만합니다. 가양6단지는 1992년 입주한 총 1476세대의 대단지입니다. KB리브온 시세는 6월 5일 기준 전용 39㎡가 4억5500만원~5억1000만원, 전용 49㎡가 5억7000만원~6억2500만원 선입니다. 9호선 가양역이 가깝고 마곡지구, 상암DMC, 여의도 등으로 이동하기 좋습니다. 단지 바로 앞에 공원이 있고 강 건너 난지한강공원, 월드컵공원 등으로도 가기 쉽습니다. 단, 20년 이상된 구축이란 점과 학군의 아쉬움 때문에 자녀가 크면 목동 일대로 이주한다는 게 현지 공인중개사의 전언입니다.


다음은 서울 관악구 신림동 관악산휴먼시아2단지입니다. 관악산휴먼시아2단지는 2008년 입주한 총 2265세대의 대단지입니다. 전용 84㎡가 3~5월사이 5억5000만원~6억2700만원에 거래됐습니다. KB리브온 시세는 6월 5일 기준 5억7000만원~6억1500만원 선입니다. 장점은 관악산이 가까운 ‘숲세권’ 아파트라 쾌적하다는 점입니다. 단점은 대중교통입니다. 가장 가까운 신림역까지 꽤 시간이 소요됩니다. 이르면 2022년에나 착공예정인 경전철 난곡선이 있지만 완공까지 상당한 시간이 소요될 것으로 보입니다.

[Remark] 당장 눈앞의 스펙보다 어떤 기준에 따라 살 것이냐가 중요

지금까지 서울 내 6억원 이하로 살 만한 아파트를 추천해봤습니다. 서울 아파트값이 오르며 점차 서민이 살 수 있는 아파트가 줄어들고 있는데요. 통계청 ‘소득5분위별 가구당 가계수지’에 따르면 중산층이라 불리는 소득 3분위(약 450만원)가 6억원 아파트를 구입하려 한다면 한 푼도 쓰지 않고 약 11~12년을 모아야 한다는 계산이 나옵니다.


결국 3040세대가 빚을 늘리거나 ‘엄빠 찬스’를 노리지 않고선 인서울의 꿈은 요원해보이기도 합니다. 그렇다 하더라도 지금 벌써 서울 아파트를 포기하기엔 이르다고 할 수 있습니다.


반드시 분양, 신축 아파트만 전부는 아닙니다. 잘 찾아보면 구축이더라도 가능성이 높은 아파트들이 적지 않습니다. 꾸준히 끈기를 갖고 찾아보면 기회는 찾아오기 마련입니다.


아파트도 결국엔 내가 살 집입니다. 무조건 가격, 규모 같은 눈에 보이는 수치에만 매달리기보단 집을 사기 전에 어떤 가치를 가장 중요한 기준으로 삼을지가 중요합니다. 특히 중저가 아파트를 구매하는 실 수요자 중에서는 입지, 평형, 개발 호재, 도심 근접성, 라이프스타일 모두를 잡기란 어려운 일입니다. 이중 한두 가지에 초점을 잡고 자신의 기준에 가장 적합한 곳을 찾아야 훗날 후회 없는 선택을 할 수 있을 것입니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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