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국토교통부가 2017년~2019년 수도권과 광역시 민간택지에서 평균 20대 1 경쟁률을 넘은 단지들을 분석한 결과 평균적으로 당첨자 4명 가운데 1명은 전매제한기간이 종료되고 6개월 내에 분양권을 판 것으로 나타났습니다. 분양 받은 주택에 입주하지 않고 중간에, 그것도 특정 시점을 지난 직후 판다는 것은 분양권 전매를 통해 수익을 내려는 투기성 청약이 성행하고 있다는 증거입니다. 

정부는 주택공급 시장을 실수요자 중심으로 바꾸기 위해 공급(분양, 청약 등) 관련 법안 개정을 실시, 시행했습니다. 크게 세 가지로 나눌 수 있는데요.

첫째는 당첨 자격 강화입니다. 골자는 ‘우선공급 대상자 거주의무기간’, ‘재당첨제한 기간’ 강화인데요. 강화 이전에는 투기과열지구(대규모 지구 포함)에서 주택공급 시 해당지역에서 1년 이상 거주하면 됐지만 앞으로는 2년 이상 거주해야 합니다. 또한 분양가상한제 적용주택과 투기과열지구 공급 주택 당첨자는 10년간 재당첨이 제한되며 조정대상지역 당첨자는 7년간 재당첨이 제한됩니다. 이는 2020년 4월 17일 이후 입주자 모집공고를 받은 분양사업장부터 적용되고 있습니다.

두번째는 전매제한 강화입니다. 수도권(일부 제외)과 지방광역시의 민간택지에서 공급되는 주택은 당첨일로부터 6개월 후부터 전매가 가능하지만 관련법 시행령이 개정(8월부터 시행 예상)되면 소유권이전등기 시까지 전매가 금지됩니다. 또한 수도권 이외 지역의 공공택지의 경우 해당 택지가 투기과열지구에 있으면 3년 → 4년, 투기과열지구 이외 지역에 있으면 1년 → 3년으로 전매제한이 강화됩니다.

세번째는 거주의무 강화 입니다. 수도권 내에 모든 공공분양 주택의 경우 분양가격 수준(주변 시세대비 80% 미만, 80%~100% 구간)에 따라 최대 5년까지 거주의무가 적용됩니다. 이 규제는 지난 5월 27일 이후 입주자 모집공고를 받은 곳부터 시행되고 있습니다.

앞서 설명된 규제 이외에 오는 7월 28일 이후로는 민간택지 분양가상한제가 확대 시행됩니다. 분양가상한제는 분양가가 지나치게 높아지는 것을 막기 위한 제도로 지금까지는 공공택지를 중심으로 시행되고 있었지만 앞으로 민간택지로 확대할 예정인데요. 서울 주요 지역, 경기 광명, 과천, 하남 등을 포함한 집값 상승 선도지역, 정비사업 이슈지역 등이 적용 대상입니다.

2019년 12월 17일 지정 효력이 발생했었지만 이 지역에 있던 재건축, 재개발 단지들 중 관리처분계획인가를 받았거나 신청했던 단지들은 오는 7월 28일까지 입주자 모집공고 신청을 하면 민간택지분양가 상한제 적용대상에서 배제되는 예외 규정을 뒀습니다. 그렇다 보니 서울지역 정비사업의 추진이 빨라지고 있습니다.

분양가상한제 적용주택은 전매제한, 재당첨제한, 거주의무(민간택지로 확대 가능성 있음) 등 각종 규제들이 복합적으로 적용되기 때문에 시행에 수요자들의 관심이 매우 높습니다.

투기성 청약자들은 짧은 기간 투자해서 수익을 거두려 합니다. 또한 한번 거래 후 짧은 기간에 자격을 회복해서 또 청약을 하려고 합니다.

문제는 이러한 수요가 계속 몰리게 되면 실수요자들의 당첨 확률이 떨어진다는 것입니다. 하지만 강화된 규제가 본격적으로 시행되면 분위기는 사뭇 달라질 수 있을 것으로 보입니다.

규제에 따르면 소유권이전등기까지 전매를 못하고, 당첨된 주택에 일정기간 의무로 거주를 해야 하거나, 다시 당첨되기까지 수년의 시간이 소요되기 때문입니다. 

초여름 더위가 기승을 부리지만 무더위보다 뜨거운 곳이 ‘분양시장’ 입니다. 건설사들은 곳곳에서 분양물량을 쏟아내고 치열한 청약경쟁 소식을 전하고 있는데요. 지난 6월 3일에는 수원의 한 아파트의 3가구 무순위 청약에는 10만1590명이 몰렸고 지난 달 서울 성동구의 한 아파트에는 무순위 3가구 모집에 무려 26만4625명이 몰렸습니다.

지난 달 서울 동작구에서 분양한 흑석리버파크자이 아파트는 당첨자 가운데 청약가점 만점(84점)자가 나왔습니다. 또한 올해 서울에서 분양한 민간아파트의 평균 청약률은 85.49 대 1을 기록하는 등 열기가 뜨겁습니다.

예비청약자들은 강화된 규제를 적용 받기 전에 분양을 받으려, 건설사들은 한 명이라도 더 청약자를 끌어 모아 분양을 상공적으로 마치려 하고 있습니다. 또한 정비사업은 분양가상한제 적용을 피해 분양하기 위해 조합원들의 발길이 분주합니다. 

강력한 규제의 시행과 시행예고가 6월과 7월 시장을 뜨겁게 달구면서 분양시장에는 위기감과 기대감과 공존하게 됐습니다.

우선 일정이 불명확했던 알짜 분양물량들이 6~7월 사이 나올 가능성이 높습니다. 부동산시장 분석업체 부동산인포에 따르면 올해 6~7월 전국에서 약 8만 가구(7만9447가구)가 일반분양할 예정입니다. 지난 해보다 2배 이상 많습니다. 건설사나 정비사업 조합들은 분양 성적과 사업성을 높이기 위해 분양을 서둘러 하기 때문에 물량이 증가하겠고 덕분에 소비자들은 상품성이 좋은 분양물량을 만나볼 전망입니다.

다만 규제 강화 이전에 분양을 받으려는 투기성 청약자가 급증하며 분양시장에 거품이 낄 가능성도 있습니다.

현 규제지역을 제외하고 규제지역 확대 이전까지 분양권 전매는 소폭 증가할 전망입니다. 규제 전에 미리 분양권을 구입해 두려는 수요가 늘 것으로 보이기 때문입니다. 매도자들 가운데는 규제 강화 전에 분양권을 처리하기 위해 발 빠르게 움직일 것으로 보입니다.

8월경부터는 매수자들이 매우 신중해지면서 거래는 줄어들 전망입니다. 이때 분양권을 매입하면 소유권이전등기까지 못 팔거나 의무거주도 해야 할 수 있기 때문입니다.

한편, 특정시기에 분양이 몰리게 되면 2~3년 후 비슷한 시기에 입주가 몰리기 때문에 가격이 하락할 수 있다는 점도 주의해야 합니다.

7월까지 분양시장이 얼마나 더 뜨거워질 것인지 두고 봐야겠습니다만 예비청약자들은 분위기에 휩쓸리지 않도록 기준과 원칙을 잘 세워두고 청약에 나서야 할 것입니다.

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