KT 에스테이트

시장을 예측하는데 사용되는 것을 ‘선행지수’ 또는 ‘선행지표’라고 합니다. 쉬운 예로 전셋값을 꼽을 수 있는데요. 전셋값이 오르고 나면 매매가가 뒤따라 오른다는 겁니다. 전셋값과 매매가의 사이가 좁아지면 전세로 들어가려던 사람들은 ‘차라리 돈을 좀더 주고 집을 사겠다’는 심리로 바뀐다는 겁니다. 전셋값 이외에 착공, 준공 같은 건설분야의 인허가 수치나 기준금리 등 다양한 선행지표들이 있습니다.

하지만 현재도 제대로 알지 못하고 앞을 예측하겠다는 것은 잘못된 생각입니다. 다른 사람들의 생각, 심리가 어떤지, 그러한 것이 당장 어떤 결과로 나타나고 있는지를 먼저 따져보는 것이 중요합니다.

전셋값 상승이 주택구입에 심리적인 영향을 끼친다고 말씀을 드렸는데요. 매도자와 매수자가 대립할 때 상대보다 심리적으로 약한 쪽은 거래에서 손해를 보게 됩니다. 지금의 사람들은 시장에 대해 어떤 생각을 갖고 있고 거래에 얼마나 관여하고 있는지 등을 객관적으로 볼 수 있는 지수가 있다면 시장을 분석하는 데 효과적일 텐데요.

국토연구원에서 부동산시장에서 소비자의 행태 변화와 인지 수준을 조사해 ‘부동산시장 소비심리지수’를 만들어 매달 지수의 변화를 발표하고 있습니다. 현재 시장을 진단하는 데 도움이 될만한 내용들이 있어 좀 더 깊이 들여다 보겠습니다.

국토연구원의 부동산시장 소비심리지수는 부동산 시장에서 매도 및 매수 문의 증감, 임대 및 임차 문의 증감, 거래량, 가격 변화, 주택구입계획, 거래 움직임 등을 일반 가구, 중개업소 등에 직접 전화조사를 실시한 데이터를 지수화 해서 제공되는 국가승인통계입니다.

지수는 0~200 사이의 값으로 표시되며 지수가 100을 넘으면 ‘가격상승’ 또는 ‘거래 증가’와 같은 응답이 많았다는 것을 의미합니다. 또한 지수가 0~94 구간이면 하강국면, 95~114 구간이면 보합국면, 115~200구간이면 상승국면으로 봅니다.

지난 4월 부동산시장 소비심리지수는 전국이 103.1을 기록, 3월(107.0)보다 -3.9p 변화한 것으로 나타났습니다. 보합국면인 셈입니다. 그렇다면 주택매매가격은 어떤 변화가 있었을까요? 한국감정원의 종합주택매매가격지수 변동률과 비교해 보면 실제로 지수하락과 가격변동률 흐름이 유사했던 것을 볼 수 있습니다.

2019년 종합주택매매가격 지수의 변동률이 마이너스를 기록할 당시에 지수는 100을 하회하고 있었습니다. 심리가 위축돼 있었음을 알 수 있습니다.

서울과 부산의 그래프를 보면 재미난 사실을 알 수 있습니다.

서울의 경우 소비심리지수의 등락폭이 비교적 큰 편입입니다. 100을 훌쩍 넘어서다가도 100을 하회하는 경우도 많이 볼 수 있는데요. 각종 규제나 개발계획 등 요인들에 따라 심리가 쉽게 회복하고 위축되다 보니 부동산소비지수와 매매가격지수변동률이 출렁이는 모습을 보였습니다. 지수가 100을 하회할 때 마이너스 변동률을 기록했고(2019년 상반기), 지난 4월에는 지수가 102.2를 기록했지만 가격변동률은 -0.02%를 기록하며 시장이 위축된 모습을 보였습니다.

부산의 경우 2018년부터 2019년 3분기까지 꽤 오랜 침체를 이어갔습니다. 지수도 100을 하회해 왔습니다. 하지만 2019년 9월 들어 지수가 100.4를 상회하면서 매매가격변동률도 조금씩 상승세로 돌아섰습니다. 지난 4월에는 지수와 변동률 모두 낮은 수준을 기록하며 최근 부산지역 부동산소비심리에 변화가 생긴 것을 알 수가 있습니다.

KT에스테이트에서 전국 시도 부동산소비지수와 매매가변동률을 비교 분석해본 결과 가장 분위기가 뜨거운 곳은 대전으로 나타났습니다. 대전의 그래프를 보면 지난해 하반기 이후로 매매가 변동률이 큰 폭으로 상승한 것을 볼 수 있습니다. 지수도 해당 기간 120을 웃돌며 상승세를 이어갔습니다.

4월 매매가 변동률 상승폭은 줄었지만 플러스 변동률을 이어가고 심리지수도 100을 꾸준하게 상회하고 있습니다. 당분간 대전으로 돈이 몰릴 가능성이 높아 보입니다.

부동산소비지수와 매매가격변동률은 어떤 것이 선행하기 보다 흐름이 거의 같음을 볼 수 있습니다. 따라서 소비지수는 선행지수보다 현 시장을 진단하는 용도가 적합해보입니다.

다만 특정 심리가 오래 이어질 경우 주택가격 변화를 기대하기는 어렵습니다. 소비지수가 높게 이어진다면 상승 가능성은 높습니다. 대전의 경우처럼 말입니다.

서울은 2018년 7~9월경 소비지수, 매매가격변동률이 크게 올랐는데 그때는 박원순 서울시장 여의도 통합개발 발언이 나온 직후였습니다. 심리와 가격을 단기간에 크게 변화시킬 요인도 시장엔 얼마든지 있습니다.

누구나 예측을 통해 미래를 준비하고 싶어합니다. 싸게 구입해 비싸게 팔고 싶은 마음도 누구나 있습니다. 시장에는 여러 요인들을 지수화 하거나 흐름의 분석을 통해 나름대로 시장을 예측하는 방법을 가진 사람들이 있습니다. 이들의 공통점은 자신의 원칙과 목표가 분명하다는 점입니다. 자산의 상당 부분을 차지하는 부동산을 안정적으로 보유하기 위해서 이 포스트를 보신 여러분들도 바로 실천해 보시기 바랍니다.

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