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은마아파트, 잠실주공5단지... 헌 아파트 생존법은?

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
최근 주택시장에서 헌 아파트의 인기가 점점 떨어지고 있습니다. 새 아파트 중에서는 입지가 다소 떨어지는 데도 헌 아파트보다 집값이 더 비싼 경우도 있습니다. 설상가상으로 재건축, 재개발도 점점 쉽지 않아지는 상황에서 헌 아파트의 소유자가 생존할 방법은 과연 무엇일까요?

[Remark] 지역의 리딩 아파트, 새 아파트가 꿰찬다

지난 10여 년간 서울 서초구 반포동의 시세를 이끌었던 아파트는 ‘래미안 퍼스티지’와 ‘반포자이’였습니다. 대단지 브랜드 아파트에 걸맞은 설계와 단지 내 커뮤니티 시설, 조경 등이 빛을 발하며 단숨에 반포의 대장주 아파트로 떠올랐습니다.


하지만 2016년 입주한 ‘아크로리버파크’의 등장으로 이들 아파트는 반포동 리딩 단지의 위치를 내려놓을 수밖에 없었습니다. 신축 아파트인 데다 한강 변을 조망할 수 있다는 강점 때문입니다. 특히 아크로리버파크는 지난해 국내에서 첫 3.3㎡당 매매가 1억원을 돌파한 아파트로 기록되기도 했는데요. 하지만 지금의 위용이 계속 유지될 수 있을까요? 반포에 새로운 아파트가 선보이면 리딩 단지라는 타이틀은 언제나 옮겨갈 수 있기 때문입니다.

[Remark] 헌 아파트도 결국 나중엔 새 아파트 된다?

새 아파트 전성시대라고 하지만 헌 아파트만 찾는 사람들도 있습니다. 우리가 자주 들어 알고 있는 서울 강남 대치동의 은마아파트, 송파구 잠실동 잠실주공5단지 아파트 등이 대표적인데요. 이들 아파트는 지어진 지 40년이 넘는 구축으로 서울 시내 주요 재건축 아파트로 꼽히고 있습니다. 은마아파트와 잠실주공5단지 아파트가 주목받는 이유는 재건축 시 아크로리버파크 못지않은 가치로 재탄생할 수 있기 때문입니다.


KB부동산 리브온 시세에 따르면, 2020년 5월 8일 현재 은마아파트 전용 84㎡의 매매 평균가는 20억1500만원이며, 잠실주공5단지 전용 82㎡는 20억9500만원입니다. 전셋값은 각각 6억4000만원, 4억원을 기록했습니다. 흔히 시장에서는 매매가에 미래 가치가, 전세금에 실제 거주 가치가 반영됐다고 하는데요. 그런 면에서 보면 은마아파트와 잠실주공5단지의 미래 가치는 실제 거주 가치보다 3~5배가량 높게 평가받고 있음을 알 수 있습니다.

[Remark] 은마 4억, 잠실주공5단지 4억 호가 뚝뚝… 왜?

그런데 최근 은마아파트와 잠실주공5단지의 실거래가를 살펴보면 고점 대비 수억원이 하락했음을 알 수 있습니다. 은마아파트 전용 84㎡의 경우, 지난해 12월 23억5000만원(7층)으로 거래됐지만 지난달에는 19억5000만원(8층)에 거래되면서 4억원 가까이 하락했습니다. 잠실주공5단지 전용 82㎡도 마찬가지입니다. 지난해 12월 24억3400만원까지 매매가격이 치솟았지만 올 4월에는 19억8925만원으로 4억5000만원 정도 매매가가 하락했습니다.


전문가들은 강남권 재건축 아파트의 하락 이유를 정부의 부동산 규제와 코로나 발 경기 침체, 그리고 4·15 총선에서 여당 압승으로 인한 실망 매물 등이 쏟아져 나오면서 내림세를 부추기고 있다고 설명하고 있습니다. 특히 재건축 규제를 계속해서 강화해왔던 여권의 성향으로 볼 때 앞으로 재건축 사업 추진이 사실상 힘들어질 수 있을 것이란 판단이 많은데요. 이에 따라 헌 아파트에 대한 관심도 점점 줄어들 것으로 예상됩니다.

[Remark] 코로나19로 바뀐 일상이 새 아파트 수요 부추긴다?

코로나19로 인해 재택근무, 사회적 거리 두기, 발열 체크 등 이전에는 생각해보지 못했던 상황들이 펼쳐지면서 새 아파트에 대한 수요는 더욱더 커지고 있습니다. 이제 집은 단순히 주거 공간을 넘어 일과 건강, 휴식, 문화 생활 등을 해결할 수 있는 곳으로 진화하기 때문입니다. 이런 환경 변화가 새 아파트와 헌 아파트의 갭을 더욱더 크게 만든 원인이라 볼 수 있습니다.


최근 5년 새 지어진 새 아파트를 보면 그 차이는 더욱더 커집니다. 새 아파트 중에서는 실내 수영장, 실내 골프장은 물론, 사우나와 연회장, 그리고 명상을 목적으로 한 조경 공간, 최고급 헤파필터를 설치한 버스 대기실 등 상상을 초월하는 커뮤니티 시설을 설치한 곳이 많습니다.


또한 집 안에서 근무와 자녀 학습, 취미활동 등을 할 수 있도록 특화 설계를 적용하는 곳들도 늘고 있고요. 단지 내에서 재택 근무를 좀 더 원활하게 할 수 있는 카페테리아, 1인 독서실 등을 갖춘 새 아파트가 더욱더 인기를 끌 것으로 보입니다.

[Remark] 집값 상승률도 새 아파트가 헌 아파트 추월

새 아파트에 대한 선호도가 증가함에 따라 집값 상승률도 헌 아파트를 추월하고 있습니다. 부동산114를 통해 살펴본 결과, 5년 미만 새 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가격(전국 기준/재건축 제외)은 지난 2016년 4월 1097만원에서 3년 후인 2020년 4월 현재 1753만원으로 656만원이 올랐습니다. 반면 같은 기간 10년 초과 아파트는 944만원에서 1209만원으로 265만원이 오르는 데 그쳤습니다. 새 아파트가 헌 아파트보다 약 2.5배 정도 가파른 상승률을 보인 것입니다. 실제 앞서 소개한 은마아파트 전용 84㎡의 경우에도 지난 3년 새 집값 상승률은 52%였지만, 2015년 9월 입주한 래미안대치팰리스는 같은 기간 77%가 올라 새 아파트의 힘을 보여줬습니다.

[Remark] 재건축 어렵자 리모델링 추진하는 헌 아파트들

요즘 재건축 사업 환경이 악화됨에 따라 리모델링을 추진하는 헌 아파트도 늘어나고 있습니다. 1999년 준공한 ‘공덕삼성래미안1차’가 최근 리모델링 추진을 위해 주민 모임을 구성했으며, 1994년 준공한 강남구 ‘청담건영’ 역시 재건축에서 리모델링으로 선회해 안전 진단을 추진 중입니다.


리모델링은 재건축보다 인허가 기준이 까다롭지 않습니다. 재건축 추진 연안이 30년 이상인 데 반해 리모델링은 15년으로 짧다는 점도 장점입니다. 하지만 일반 분양 가구 수가 리모델링 전 가구 수의 15%로 제한돼 재건축보다 사업성이 낮습니다. 신축 가구 수 늘리기가 어려워 재건축 대비 사업성에 한계가 있는 것이죠. 이에 몇몇 전문가들은 리모델링이 가능한 헌 아파트를 사서 기다리는 것보다는 새 아파트 구매가 낫다는 의견을 내놓고 있습니다.

[Remark] 진퇴양난 헌 아파트 보유자, 어떻게 해야 할까?

그렇다면 지금 오래된 아파트를 갖고 계신 분들이라면 어떤 선택을 해야 할까요? 그냥 헌 아파트를 팔고 품질 좋은 새 아파트로 이사를 가야 할까요? 사실 선택은 쉽지 않습니다. 거주 만족도를 따진다면 비싸고 언제 개발될지 모르는 헌 아파트보단 당장 살기 좋은 새 아파트가 나을 수 있지만, 결국 새 아파트도 시간이 지나면 헌 아파트가 되기 때문입니다.

결국 부동산의 근본적인 가치를 되물어야 하지 않을까 싶습니다. 부동산 선택에 있어 가장 중요한 요소는 바로 입지인데요. 새 아파트건 헌 아파트건 입지가 가장 좋은 아파트를 선택하는 것이 가장 중요합니다. 현재 갖고 있는 아파트의 입지가 좋다면 지금 비록 낡았다 하더라도 미래 가치가 높을 수 있습니다. 좋은 입지의 헌 아파트를 팔고 입지가 떨어지는 지역의 새 아파트로 옮기는 우를 범하지 않길 바라겠습니다. 


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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