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안정된 노후를 위한 부동산은 20대, 30대, 40대 때와 관점이 달라야 합니다. 은퇴를 앞두게 되면 시간적 여유가 없기 때문에 보유한 부동산으로 이도 저도 못해보고 속만 썩을 수 있습니다. 그러므로 은퇴자의 부동산은 더 ‘안정성’이 강조됩니다. 시세 차익이 아닌 생활비가 꾸준하게 발생해야 하며, 쉽게 처분할 수 있어야 합니다. 다만 본인이 소유한 부동산이 현재 사는 집 한 채뿐이라면 전체적으로 자산을 리모델링할 필요성도 있습니다. 

안정성에는 쉽게 처분할 수 있어야 하는 조건도 포함됩니다. 상가, 오피스 등의 경우 손 바뀜이 쉽지 않기 때문입니다. 상가, 오피스는 경기에 특히 민감하므로 공실이 쉽게 늘고 수익률이 떨어지기도 합니다. 한편 소형 아파트나 도심 한복판의 오피스텔 같은 소형 부동산은 수요가 상대적으로 두텁습니다. 소득이 줄고 주거비 부담이 커질수록 이들 소형 부동산을 찾는 실수요자들은 늘기 마련입니다. 도심이나 역세권 일대 소형 부동산은 ‘안정성’ 면에서 그만큼 좋습니다. 

사실 은퇴할 때 수중에 쥐는 자산은 요즘 부동산 가격에 비교해보면 초라해 보일 때도 있습니다. 투자금액이 없어 부동산을 보유하고 싶어도 못한다는 푸념이 나옵니다. 하지만 소액으로도 부동산을 보유할 수 있는 방법이 있습니다. ‘경매’ 입니다. 점점 경매 관련 교육이나 강의 등을 듣는 이들이 늘어나고 있는데요. 상당수는 노후를 미리 준비하겠다는 생각에 경매에 관심을 갖는 사람도 많습니다.

경매도 기술이 필요합니다. 자칫 실수하면 원래 값어치보다 높은 가격에 낙찰을 받을 수도 있으나, 반대로 잘 준비하면 시세보다 좋은 가격에 부동산을 보유할 수 있습니다. 꼼꼼한 권리 분석, 현장 조사, 가격 비교 등 다양한 요소를 분석해 적절한 가격을 도출해야 합니다. 필요하면 전문가의 도움을 받아도 좋습니다. 물론 어떤 부동산을 경매를 통해 보유할 지도 매우 중요합니다. ‘안정성’에 부합될 부동산을 선택하는 것이 중요합니다.

은퇴 예정자 중에서는 전원의 낭만적인 생활을 꿈꾸는 사람들이 많습니다. 하지만 기본적으로 연금을 많이 받거나 기타 소득으로 충분히 생활이 가능한 은퇴자만이 여유로운 전원생활을 즐길 수 있습니다. 수많은 퇴직자가 아름다운 전원생활을 꿈꾸며 도시를 떠났다가 다시 도시로 들어오는 경우가 많습니다. 편의시설이 불편해 몇 년을 못 버티는 경우가 부지기수입니다.

전원주택은 되도록 투자로 접근하면 안됩니다. 철저하게 실거주로 접근해야 합니다. 소액으로 전원주택 투자를 권하는 경우도 볼 수 있지만, 그중 일부만 성공할 정도로 적으며 환금성이 크지 않으므로 조심해야 함을 명심하시기 바랍니다. 

주거와 임대수익을 동시에 확보할 수 있는 다가구주택이나 상가주택은 은퇴자들에게 큰 인기입니다. 다가구주택은 19가구 이하가 거주하는 (단독)주택으로 층수가 3층 이하면서 바닥 면적 합이 660㎡ 이하인 주택을 말합니다. 신도시 같은 곳에서 쉽게 볼 수 있는 상가주택은 상가와 주택을 겸한 복합건물로 보통 1층엔 상가가, 2~5층엔 주택으로 구성됩니다. 보통 꼭대기층에는 주인이 거주하고 나머지 층에 세를 놓아 주거와 임대용으로 활용하는 경우가 많습니다.

특히 다가구주택은 1주택에 해당되고, 상가주택도 주택 부분에서는 1주택으로 간주해 세금 부담이 적다는 것도 장점입니다. 하지만 지역별 임대 수요에서 차이가 있으므로 공급 과잉 지역에 구입하는 것은 주의해야 합니다. 대출 비중이 클 경우 공실에 따른 금융비용 부담이 가중될 수도 있기 때문입니다.

임대 및 관리가 어렵고 부담된다면 주택연금을 활용하는 방법도 있습니다. 주택연금은 소유주가 주택을 담보로 맡기고 담보로 맡긴 주택에 거주하면서 평생 동안 매달 일정액의 연금을 받는 제도입니다. 연금 지급을 국가가 보증하므로 지급 중단의 위험이 없고 부부 중 한 명이 죽은 후에도 연금 감액 없이 100% 동일 금액을 지급하는 장점이 있습니다. 또한 가입자 사망 등 주택연금 종료 시점까지 받은 월 연금액과 보증료 등의 총액보다 종료 시점에서의 주택 매각 가격이 더 높으면 주택 매각 잔금은 법정 상속인에게 돌아갑니다. 또한 주택연금 가입 기간 중에 월 연금액과 보증료 원리금을 상환하면 중도 해지도 가능합니다.

특히 4월 1일부터는 주택연금 가입 가능 연령이 만 60세에서 55세로 낮아져 조기 은퇴자들의 생활 안정이 높아질 것으로 기대되고 있습니다. 예컨대 시가 6억원 주택을 보유한 경우 만 60세에 가입하면 매달 125만원이 지급되고 만 55세에 가입하면 매달 92만원을 받을 수 있습니다.

다만 최근 보유세 인상은 주택연금에 새로운 논란 거리를 만들고 있습니다. 보유세 부과의 과표가 세분화되고 현실화를 이유로 보유세 부담이 크게 늘면서 주택연금에 대한 관심이 다소 낮아질 가능성이 있기 때문입니다. 이에 대한 정부의 대책 마련도 시급해 보입니다.

모든 부동산은 각각 특수한 성격을 갖고 있습니다. 과거엔 좋은 상품이었으나 지금은 아닐 수도 있고 앞으로는 더 좋아질 수도 있습니다.

지금 부동산시장에선 여전히 상가주택과 소형 오피스텔 등이 선호도가 높습니다. 0%대 저금리도 선호도 상승에 영향을 끼치는데요. 하지만 최근 경기가 워낙 위축돼 있다 보니 상가의 공실이 늘고 있어 상가시장이 큰 어려움에 직면해 있습니다. 테마상가의 경우 해당 테마가 시간이 지나면서 관심에서 멀어질 경우 상권 위축으로 공실 리스크도 커집니다.

토지의 경우, 개발 등의 이슈로 크게 가격이 오르기도 하지만 환금성이 떨어져 은퇴자 입장에서는 생활비 조달에 어려움을 겪을 수 있어 투자 주의가 필요합니다.

그러므로 은퇴자는 부동산 투자를 통한 자산 증식보다는 안정적인 현금 흐름 창출에 목적을 둬야 합니다. 지금부터라도 월급처럼 현금 소득이 나올 방안에 대해 고민하고 또 준비하는 태도를 기르시기 바랍니다.

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