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"억" 소리 나는 분양시장, 리스크 피할 점검 포인트는? (Feat. 리마크)

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
부동산시장이 정부의 강력한 규제와 코로나19로 직격탄을 맞고 있지만, 유독 분양시장만은 활황을 이어가고 있습니다. 새 아파트를 주변 시세 대비 저렴하게 분양받을 수 있다는 장점 때문인데요. 광풍 부는 분양시장과 투자 시 유의할 점, 앞으로의 전망 등에 관해 살펴보겠습니다.

[Remark] 코로나19에도 식지 않는 청약 열기

코로나19로 모델하우스조차 구경 못하고 모든 것을 온라인으로 해야 하는 상황이 계속되고 있습니다. 그런 와중에 청약 열기만은 여전히 뜨거운데요. 올해 4월 들어 청약홈(www.applyhome.co.kr)을 통해 청약한 전국 7개 단지(4월 16일 기준) 중 2군데를 제외한 5개 단지들은 평균 청약률이 10대 1을 상회할 정도입니다. 모두 경기와 인천, 그리고 지방 도시에서 나온 결과입니다.


기존 인기 지역인 서울을 넘어 분양 성적이 좋지 않아 미분양을 기록했던 지역이나 지방 도시에서도 높은 청약 경쟁률이 경신되고 있는데요. 전문가들은 현재 보여지는 청약 열기를 비규제지역과 규제지역으로 나눠서 분석할 필요가 있다고 판단하고 있습니다. 

[Remark] 최고 경쟁률 경신하는 비규제지역

한때 미분양의 무덤이라는 오명을 썼던 인천 검단신도시에서는 오랜만에 최고 경쟁률이 나왔습니다. 한국감정원 청약홈에 따르면, 지난 4월 7일 1순위 청약을 받은 검단신도시 우미린 에코뷰는 270가구 모집에 7346명이 신청해 평균 27.2대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 그간 검단신도시에서 공급된 아파트 가운데 최대 접수 건이자 최고 평균 경쟁률입니다. 


전남 순천시에서도 최근 분양한 아파트가 순천시 역대 최고 청약 경쟁률을 기록했습니다. 지난달 31일 청약을 진행한 순천 금호어울림 더파크 2차는 232가구 모집에 총 1만2783명이 신청해 평균 55.1의 청약 경쟁률로 전 평형 1순위로 마감했습니다.


이렇게 수도권 및 지방 비규제지역의 청약 열기는 정부의 부동산 규제에서 벗어난 데 따른 풍선효과라는 분석이 지배적입니다. 청약 문턱이 낮고 대출 부담이 적은 데다 전매 제한도 짧아 투자자들의 발길이 이어지고 있죠. 

[Remark] 규제지역은 시세보다 싼 분양가로 ‘로또 분양’ 아파트 인기

반면, 규제지역은 정부의 분양가 규제 기조로 수억 대 차익이 가능한 로또 아파트라는 기대 심리로 청약 열풍이 이어지고 있습니다.

3월 30일 서울 서초구 잠원동에서 분양한 르엘 신반포의 경우, 분양가가 인근 시세 대비 10억원 가까이 저렴하게 공급되며 소위 ‘로또 분양’으로 주목을 받았는데요. 일반 분양 67가구 모집에 무려 8358개의 청약통장이 몰려 평균 124.7대 1의 청약 경쟁률을 기록했습니다. 


지난 3일 경기도 과천에서 분양한 과천제이드자이 역시 주변 시세(3.3㎡당 4400만원)와 비교하면 분양가(3.3㎡ 2195만원)가 절반 수준에 불과해 분양 전부터 로또 단지로 주목을 받았습니다. 그리고 1순위 청약에서 평균 경쟁률 193.6대 1, 최고 경쟁률 785.1대 1을 기록하면서 폭발적인 인기를 확인했습니다.

[Remark] 비규제지역 분양권 웃돈만 수억원

(단위: 만원)

비규제지역 분양권 시장도 활황세입니다. 전매 제한이 풀린 분양권은 단숨에 수천만원의 웃돈이 형성된 데다 입주를 시작한 신축 아파트는 분양가 대비 수억원이 올랐습니다.


지난 16일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 의하면, 지난해 9월 분양했던 부천 일루미스테이트 분양권은 전매가 풀린 지난 3월부터 현재까지 총 201건이 거래됐습니다. 전매가 풀리자마자 수천만원의 프리미엄이 붙어 거래되고 있는데요. 가장 최근에 거래된 전용 59A㎡ 분양권 가격은 4억6523만원으로, 분양가(4억2690만원) 대비 4000만원가량 높은 가격에 매매됐습니다. 전용 84A㎡는 분양가(5억3840만원)보다 5200만원가량 높은 5억9077만원에 거래됐고요.


억 소리나는 프리미엄이 형성된 곳도 있습니다. 경기도 의정부역 센트럴자이앤위브캐슬도 지난달 전매 제한이 풀리자 마자 72건이나 거래됐습니다. 전용 84B㎡는 5억2000만원대에 분양했는데 7억1000만원대에 거래돼 웃돈만 2억원 가까이 붙었습니다. 역시 지난 3월 전매 제한이 풀린 송도국제업무단지 E5블록의 송도 더샵 센트럴파크 3차 전용 119B㎡가 13억5000만원에 거래됐습니다. 분양가(10억3750만원)보다 3억원 이상 높습니다.

[Remark] 억대 웃돈도 비규제 혜택에 따른 풍선효과

이렇듯 분양권의 억대 프리미엄은 비규제 혜택에 따른 풍선효과라는 분석입니다. 앞서 설명한 것처럼 규제지역 대비 비규제지역은 전매 제한 6개월이 적용되고 대부분 9억원 이하 분양가이기 때문에 중도금 대출도 가능합니다.

반면, 투기과열지구인 서울의 경우 소유권 이전 등기 전까지 전매가 제한되는 데다 조합원 지위 양도 제한 등으로 분양권 투자가 사실상 불가능합니다. 또한 분양가도 9억원 초과 아파트가 대부분이라 중도금 집단 대출도 힘들고요. 비규제지역에선 계약금 수준의 돈만 있으면 새 아파트를 살 수 있고, 입주 시기가 가까울수록 높아지는 웃돈에 시세 차익까지 누릴 수 있어 매수세가 붙고 있다는 것이 전문가들의 의견입니다.

[Remark] 분양권 투자, 정말 좋은 걸까?

요즘 같은 분위기라면 누구나 분양권 투자에 관심을 가질 수밖에 없는데요. 분양권 투자에 리스크는 없을까요? 비규제지역이라고 무조건 투자는 문제가 될 수 있습니다. 새 아파트 입주라는 이유로 웃돈을 주고 투자했다가 입주 시점에 물량이 대거 쏟아지면 프리미엄이 낮아져 기대보다 수익률이 떨어질 수 있기 때문입니다.


투자 지역의 공급 상황도 프리미엄에 영향을 줍니다. 2022년부터 서울을 제외한 수도권 정비사업에서 입주 물량이 증가하는 곳들이 있습니다. 또한 2023년 전후로는 인천 서구나 송도 등으로 입주 물량이 늘어납니다. 입주 물량이 늘면 전세값은 물론 매매가격도 조정을 받을 수 있어 주의가 필요합니다.


또한 규제지역 지정 여부 역시 무시할 수 없습니다. 분양권 투자 당시엔 비규제지역이었는데 매도 시점에 조정대상지역 등 규제지역으로 바뀔 가능성도 있습니다. 분양권 양도세 중과는 양도 시점에 규제지역이냐 아니냐에 따라 달라집니다. 그러므로 양도 시점에 조정대상지역이라면 보유 기간 상관없이 양도세율 50%를 물게 됩니다. 요즘 같은 과열기에는 추가 규제도 조심해야 합니다. 더욱이 21대 총선이 여당의 압승으로 끝났으므로 규제 완화 가능성은 더욱더 낮아졌다고 봐야 할 것입니다.

[Remark] 2분기 분양시장 인기 지속될까?

4월 초 분양시장은 준수한 성적표를 기록했습니다. 하지만 앞으로 이 분위기를 계속 이어갈 수 있을지는 미지수입니다. 일단 지나친 낙관은 주의가 필요합니다. 코로나19 확산을 비롯해 경기 위축, 분양가상한제 시행, 총선 이후 추가 규제 등 다양한 변수가 도사리고 있기 때문입니다.


부동산시장이야말로 수요 심리가 가장 빠르게 반영되는 곳이라 외부 요인이 연이어 충격을 주게 되면 시장은 빠르게 위축될 수 있습니다. 물론 반대로 호재가 이어지면 빠르게 회복, 상승할 수 있는 곳이 부동산시장입니다.


최근 분양시장은 재고 아파트 및 다른 부동산 상품으로의 투자가 어렵다는 판단에 따라 특히 비규제지역에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 그러나 단지 비규제지역 여부 이외에도 2분기 이후 공급 추이나 대기 수요, 개발 호재 등 다양한 요소를 충분히 따져본 후 투자해야 손해를 보지 않는다는 점을 명심하시기 바랍니다.


/[리마크]주목해야 할 부동산 정보/

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