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닮았자나~ 한미 부동산시장 평행이론

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/[Remark]주목해야 할 부동산 정보/
2012년부터 꾸준히 상승세를 타고 있던 미국 부동산시장이 다소 주춤하고 있습니다. 글로벌 경기 침체와 코로나19 등의 악재가 겹친 탓인데요. 오래전부터 미국의 경제는 우리나라 경제 및 부동산시장에 큰 영향을 미친 바 있습니다. 2020년 한 해 미국 부동산시장 전망을 통해 향후 변화할 국내 부동산시장에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

부동산 위기 올까? 미국 부동산으로 알아보는 우리의 미래

코로나19로 전 세계 증시와 경제가 요동치고 있습니다. 세계보건기구(WHO)는 ‘대유행’을 뜻하는 ‘펜데믹(Pandemic)’을 3월 11일 공식 선언했습니다. 그러자 당일 미국 다우존스 지수가 전날에 비해 무려 1500포인트나 폭락하며 2008년 금융위기 이후 또 한 번의 경제 위기를 겪을 수 있다는 불안감이 증폭되기도 했는데요. 항간에는 실물경제의 침체로 인해 부동산시장 역시 큰 여파를 받는 게 아니냐는 설이 나오고 있습니다. 3월 19일에는 외환 시장 안정을 위해 600억 달러 규모의 한미 통화스와프(미리 정해놓은 환율에 따라 필요한 만큼의 돈을 상대 국가와 교환하는 외환 거래)가 긴급 체결되기도 했습니다.


예로부터 우리나라 경제는 미국에 큰 영향을 받았고, 부동산시장 역시 마찬가지였습니다. 미국은 2012년 이후 지금까지 유례없는 호황을 맞이하고 있으며, 우리나라 역시 강남을 중심으로 미국 부동산시장에 일부 후행하는 모습을 보인 적이 있습니다. 이는 미국 부동산시장을 분석하면 향후 우리나라의 시장 예측에 어느 정도 도움을 얻을 수 있다는 뜻입니다.


올 상반기 이후 2020년 미국 부동산시장은 어떻게 흘러갈까요? 최근 미국 부동산시장과 주거 트렌드를 통해 향후 우리나라의 부동산시장을 점쳐보도록 하겠습니다.

미국 부동산시장, 밀레니얼 세대가 이끈다

미국 부동산시장을 알려면 우선 현재 시장을 이끄는 주요 수요층이 누구인지를 알아야 합니다. 현재 미국 부동산시장의 주된 수요층은 밀레니얼 세대(1980년대~2000년대 초반 출생한 세대)입니다.


올 초 미국의 부동산 전문 업체인 리얼터(Realtor.com)에 따르면 2019년 미국 부동산 수요층 중 밀레니얼 세대가 45%로 가장 높은 것으로 집계됐습니다. 젠 엑서스(1970~80년대 출생 세대)가 37%로 그다음이고, 베이비 부머(세계 2차대전 이후 1946년~65년 출생한 세대)는 고작 17%에 불과했습니다. 우리나라 역시 이제 30대 중·후반에서 갓 40대로 접어든 80년대생들이 부동산시장의 주요 수요층으로 떠오르고 있는데요.

밀레니얼 세대의 특징?

밀레니얼 세대는 삶의 질과 다양한 라이프스타일 체험을 중시하는 경향이 있습니다. 특히 미국의 밀레니얼 세대는 상대적으로 도심 중에서도 생활비가 저렴한 곳을 찾으며, 발품보다 온라인으로 정보를 얻는 데 능합니다. 대다수 안정적인 일자리를 가진 그들은 소규모 주택보단 중산층 이상의 주거 시설을 선호합니다.


미국 금융 전문 사이트인 데이브램지닷컴(www.daveramsey.com)에서는 앞으로 미국 부동산의 주역은 밀레니얼 세대가 차지한다며 이들의 취향이 전체 미국 부동산의 흐름을 바꿀 것이라 한 바 있습니다. 밀레니얼 세대는 집의 규모나 입지보다는 상대적으로 학군이나 고급 편의시설 등 주변 환경에 더 주목하며, 원목 자재와 테라스, 대형 저장고 등이 있는 주택을 선호한다고 밝혔습니다.


이에 건설사와 부동산 업자들은 이들을 붙잡기 위해 공동 정원이나 영화관 같은 고급 편의시설을 늘리고 있는데요. 2018년 미국 부동산 중개업체인 레드핀(Redfin)에 따르면 새롭게 짓는 아파트 중 약 86%가 수영장 등의 고급 편의시설을 갖췄다고 전했습니다.

우리에게 ‘원스톱라이프’가 있다면 미국에는 ‘힙스터비아’가 있다

미국 내 ‘힙스터비아’ 트렌드도 향후 미국 부동산시장을 이끄는 중요한 키가 될 것으로 보입니다. 힙스터비아란 밀레니얼 세대를 중심으로 주거(Live), 일(Work), 놀이(Play)가 한데 어울린 곳을 뜻합니다.


힙스터비아는 대부분 도심이나 직장에서 너무 떨어지지 않은 외곽 도시에 있으며, 식당, 쇼핑, 여가 등을 한곳에서 원스톱으로 즐길 수 있는 곳입니다. 뉴욕 뉴로셀, 캘리포니아 산타클라라, 뉴저지 서밋 등이 대표적입니다. 최근 신도시나 재건축 아파트 단지를 중심으로 국내에서 유행하는 ‘원스톱라이프(단지 내에서 주거, 쇼핑, 여가, 문화 등 모든 걸 해결하는 생활방식)’나 ‘편리미엄(소비자의 시간과 노력을 절약할 수 있는 편리한 상품 또는 서비스)’ 트렌드와 무척 흡사한 면이 있습니다. 시간이 흐를수록 사람들은 더욱더 높은 삶의 질을 보장하는 주거 시설을 찾을 것이고, 힙스터비아는 곧 우리에게도 친숙한 단어가 될 것임이 틀림없습니다.

상승률은 한풀 꺾여도 여전히 지속될 전망

최근 몇 년간 미국의 부동산시장은 유례없는 상승세를 맞이했습니다. 미국의 부동산시장은 2012년부터 2018년까지 주택 가격이 연평균 약 6% 상승했으며, 특히 2019년에는 평균 주택 가격이 최고 31만6000달러에 달할 정도로 호황기를 보냈습니다. 다만 올해에는 높아진 집값과 코로나19의 여파, 디플레이션 등의 이유로 다소 상승세가 주춤할 전망인데요.


미국의 경제·금융 출판 매체인 키플링거(Kiplinger)에서는 2020년 집값 상승률을 3.6%로 예상했으며, 데이브램지닷컴에서는 2020년 집값 상승률을 지난해(3.3%)보다 낮은 2.8%로 잡았습니다. 하지만 2022년까지 주택 수요와 공급이 원활하게 이뤄지며 미국의 주택 가격은 계속 상승하리라 전망했습니다.


한편으로는 가계 소득의 증대와 금리 인하로 가격 상승률이 그 이상이 될 수 있다는 예측도 있습니다. 금융 데이터 분석 업체인 코어로직(CoreLogic)이 올해 미국 집값 상승률을 무려 4.6%로 예측한 것이 대표적이죠. 현재 미국의 실업률은 3.6%로 매우 낮으며, 주택 공급이 전반적으로 수요량에 미치지 못한다는 평가를 받습니다. 코로나19의 여파로 3월 16일 미국 연방준비제도는 기준 금리를 전격 인하(0.00~0.25%)했고, 같은 날 한국은행도 임시 금융통화위원회 회의를 열고 기준 금리를 연 1.25%에서 0.75%로 낮췄습니다. 이제 두 나라 모두 올 한 해 동안 부동산 구매가 높아질 거란 전망이 더 우세해지고 있습니다.


또한 미국 내에서 주택 시장은 점차 둔화하나, 높은 월세로 인해 집을 사려는 수요층이 꾸준히 생겨나고 있는데요. 밀레니얼 세대들은 집을 옮기거나 새로 사려 하는 데 비해 기성세대인 베이비 부머는 한곳에 오래 살며 좀처럼 집을 팔지 않으려는 성향도 주택 가격을 올리는 요소 중 하나로 평가됩니다.

향후 우리 부동산시장의 변화와 대응은?

지금까지 2020년 미국 부동산시장의 흐름에 대해 살펴봤습니다. 향후 미국 부동산시장은 3040 밀레니얼 세대의 주도 아래 도심 근처의 주거·직장·놀이 요소를 모두 갖춘 타운과 세련되고 고급스러운 편의시설 등이 트렌드를 이룰 것이란 내용을 알려드렸는데요. 미국의 집값 상승률은 전년 대비 다소 하락하지만 2022년까지 지속적으로 상승할 가능성이 있음을 알 수 있었습니다.


한편, 최근 미국 경제지 <월스트리트저널>은 2019년부터 미국의 주택 투자 규모가 계속 감소하고 있으며, 특히 외국 투자자들의 경우 지난해 상업 부동산을 630억 달러(한화 약 76조9700억원) 매각하는 등 투자가 급격히 감소 중이라 밝혔습니다. 흥미로운 부분은 그 이후입니다. 지난해 말부터 미국 내 고급 주택의 하락폭이 점차 커지고 있는데, 최근 강남 3구에서 고가 아파트를 중심으로 가격을 수억원 낮춘 급매물이 나타나는 등 비슷한 추세를 보이고 있는 것입니다.


이런 상황에서 각국의 부동산 전문가들은 과연 코로나19가 시장에 어떤 영향을 미칠지 촉각을 곤두세우고 있습니다. 특히 미국 부동산시장은 글로벌 디플레이션과 코로나19의 영향으로 올해 중 새롭게 조정기에 들어간다는 분석이 유력합니다. 우리나라 역시 대다수 부동산 전문가들은 코로나19가 장기화할수록 실물 경제 침체로 부동산시장까지 악화될 가능성이 높다고 점쳤습니다.


그러나 KB국민은행에 따르면 사스가 유행했던 2003년 아파트 가격은 전년 대비 10.18% 올랐으며, 메르스가 창궐했던 2015년에는 전년 대비 5.56% 상승했으므로 이번 코로나19 여파가 우려한 만큼 크지 않을 수 있다고도 전망할 수 있습니다. 기준 금리 0%대(0.75%) 시대가 열리면서 부동산시장에 새로운 변화가 생길 수도 있습니다. 며칠 전인 3월 17일에는 국토교통부가 코로나19 사태 확산을 우려해 7월 29일까지 약 3개월 동안 분양가상한제를 유예하기도 했는데요. 하루가 다르게 급변하는 시장 속에서 수요자들은 시장의 추세를 살피며 신중하게 움직이는 것이 좋겠습니다.


/[리마크] 주목해야 할 부동산 정보/

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