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정부의 고강도 주택시장 규제로 인해 다주택자의 세금이 지속적으로 높아지고 있습니다. 이젠 부동산을 통해 수익을 얻는 일만큼이나 절세가 중요해진 상황인데요. 자칫 잘못하다간 수익의 대부분을 세금으로 내야 할 수도 있기 때문입니다. 특히 주택양도세 관련해서는 최근 2~3년 새 개정사항이 많기 때문에 주택을 취득하거나 양도할 때 세금 문제를 먼저 파악한 뒤 계약을 진행해도 늦지 않습니다.

주택 양도에 있어 가장 큰 절세 혜택은 1가구 1주택 비과세입니다. 양도가액 9억원 이하에 대해서는 양도차익을 비과세하고 9억원 초과분에 대해서는 최고 80%까지 장기보유특별공제가 적용됩니다.

하지만 1가구 1주택이라도 비과세 혜택을 받으려면 다음의 몇 가지 요건을 갖춰야 합니다.

첫째로 1세대가 국내에 1주택을 2년 이상 보유해야 하며, 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택의 경우 취득 당시 조정대상지역이면 보유 기간 중 2년 이상 거주해야 합니다. 예를 들어 A 씨가 조정대상지역인 서울에 2017년 8월 10일 아파트를 취득해 1가구 1주택이 됐다면 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주를 동시에 충족해야 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

거주 기간은 주민등록표상 전입일자부터 전출일자 기준으로 하며 취득일은 잔금일과 등기 접수일 중 빠른 날이 됩니다. 다만 2017년 8월 3일 또는 조정대상지역 공고일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 입증되면 2년 거주 없이 비과세를 받을 수 있습니다.

기존에는 다주택자가 소유 주택 모두를 팔고 1주택이 됐을 때 보유 기간이 2년 이상이면 양도소득세가 비과세 되었지만, 2021년 1월 1일 이후에 양도할 때는 다주택자였던 기간을 빼고 1주택만을 보유한 기간이 2년 이상이어야 양도소득세 비과세 혜택을 받도록 기준이 강화된 점도 주의해야 하겠습니다.

1주택이 아닌 1가구 2주택이어도 비과세 되는 경우도 있습니다. 대표적인 사례가 대체취득을 위한 일시적 1가구 2주택 비과세 특례인데요. 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 세대가 종전의 주택을 양도 전에 신규 주택을 취득해서 2주택이 된 경우입니다.

비과세 특례를 적용받기 위해서는 2가지 요건을 충족해야 합니다. 첫째는 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하거나, 둘째는 그 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도해야 합니다.

다만, 종전의 주택이 조정대상지역에 있고 2018년 9월 14일 이후에 조정대상지역에서 신규 주택을 취득하는 경우엔 신규 주택 취득 후 2년 이내에 종전의 주택을 양도해야 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

또한 2019년 12월 17일 이후 신규 주택을 취득한 경우, 취득일로부터 1년 이내에 해당 주택에 전입해야 하고, 기존 주택은 1년 이내에 양도해야 일시적 1가구 2주택 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

1가구 3주택자도 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 혜택을 받을 방법이 있습니다. 1가구 3주택자의 경우, 가장 늦게 취득한 주택을 제외한 2개 주택 가운데 양도차익이 가장 적은 주택을 먼저 매도합니다. 이후 두 번째 주택을 양도할 땐 일시적 1가구 2주택 비과세 특례를 적용받는지를 판단해 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

1가구 2주택 가운데는 세대 합가로 인한 생기는 경우도 있습니다. 첫 번째는 직계존속 동거 봉양에 의해, 두 번째는 혼인으로 인한 경우입니다.

우선 세대 합가는 1주택을 보유한 1세대가 다시 1주택을 보유한 60세 이상의 직계존속(부모, 조부모 등)을 동거 봉양하기 위해 세대를 합친 경우인데요. 세대를 합친 날로부터 10년 이내(2018년 2월 12일 이전 양도분은 5년 이내)에 먼저 양도하는 주택은 이를 1가구 1주택으로 보기 때문에 보유 기간이 2년 이상이면 양도가액 9억 이하에 한해서 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

다음 혼인 합가는 1주택 보유자가 1주택을 보유한 배우자와 혼인한 경우입니다. 이 경우 혼인한 날로부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 이를 1가구 1주택으로 적용하며 보유 기간 2년 이상, 양도가액 9억 이하에 한해 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

단, 위의 경우 모두 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택일 경우 2년 이상 거주 요건도 필요합니다.

일시적 1가구 2주택자에 해당 안 되는 2주택자는 어떻게 해야 할까요? 이때는 2개 주택 중 하나를 장기임대주택으로 등록하고 나머지 1개 주택에 대해 거주 주택 비과세 혜택을 받는 것입니다.

물론 이때도 일정한 요건이 필요합니다.

임대 개시일 당시 주택의 공시가격이 수도권 6억원 이하, 수도권 이외의 지역은 3억원 이하여야 하고, 임대는 5년 이상 해야 합니다. 임대보증금, 임대료는 연 5% 증액 제한을 만족해야 하고요. 거주 주택에는 2년 이상 거주해야 하고 1채만 있어야 양도세 비과세가 가능합니다. 단 2019년 2월 12일 이후 신규 주택 취득에 대해선 평생 한번 거주 주택에 대한 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 

지금까지 1가구 2주택자의 주택 양도 시 비과세 방법에 대해서 살펴봤습니다. 지금까지 내용을 보면 양도세 관련 세법 규정이 매우 깐깐해졌음을 알 수 있습니다. 거주 요건이나 보유 요건, 양도 금액이나 양도 기간 등 하나라도 요건을 못 갖추면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 없죠.

필요하다면 전문가의 세무 상담 등을 통해 미리 세테크 전략을 세우는 것도 중요합니다. 홈텍스에선 양도소득세 종합 안내 포털을 운영해 양도소득세 모의계산, 1가구 1주택 비과세 해당 여부도 확인할 수 있으니 미리 경험 삼아 이용해 보기를 권합니다. 어느 정도 미리 알아두면 추후 전문가의 상담을 받을 때 더 도움이 되기 때문입니다. 올해는 양도소득세 세테크로 더욱 완벽한 자산 관리를 시작해보시길 바랍니다.

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