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숙제 남았지만 리모델링이 기대되는 이유

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최근 공동주택(아파트) 리모델링 사업이 활발하게 추진되고 있습니다. 1990년대 들어선 1기 신도시에서도 사업추진 소식이 전해지는데요. 십수 년째 재건축 대안이라 불리던 리모델링이 최근 더욱 회자되는 이유는 왜일까요?

연이은 규제, 재건축 아파트값 하락

집값을 움직이는 큰 축인 재건축 아파트. 정부는 재건축이 시장에 미치는 영향을 과열, 급등으로 보고 재건축을 규제하고 있습니다. 안전진단 강화, 재건축연한 강화, 이주비 대출 제한, 민간택지 분양가상한제, 초과이익환수, 임대주택 확대 등 이외에도 재건축 사업과 관련된 다양한 규제들로 사업 추진에 어려움을 겪고 있습니다.


결국 등락을 반복하던 재건축 아파트값도 변화가 나타났는데요. 부동산114의 서울 재건축 아파트 매매가 변동률을 보면 올해 들어 아파트값 변동률이 눈에 띄게 둔화되거나 마이너스 변동률을 기록하고 있습니다. 작년 1216부동산대책 이후 꾸준한 하락세를 보이고 있습니다. 

동네북이 된 재건축

재건축의 가장 큰 장점은 기존 주택을 모두 헐고 새 주택을 받는데, 사업성에 따라 무상 또는 소액의 추가 비용으로 새집을 얻을 수 있다는 것입니다. 층고, 조경, 편의시설 등 모든 것이 이전과 달라지므로 선호도가 높을 뿐더러 시세도 크게 상승했습니다.


결국 재건축 정비사업이 부동산시장에 미치는 영향이 커지자 결국 정부는 규제 카드를 꺼냈습니다. 과거 참여정부 시절 처음으로 재건축 초과이익환수제가 등장했고 수년이 지나 확대 시행됐습니다. 또 투기과열지구 내에서는 조합원 지위 양도를 금지했습니다. 이후로 재건축 연한 강화, 안전진단 강화, 정비구역 해제 등 다양한 규제들로 재건축은 동네북 신세가 돼 버렸습니다.

동네북 재건축 대신 리모델링 어때?

겹겹이 쌓인 규제에 재건축 주택 가격은 떨어지기도 했지만 다시 반등하기도 해 여전히 재건축에 대한 관심이 높은 게 사실입니다. 하지만 워낙 사업속도가 늦어지자 재건축 대신 리모델링을 하려는 곳들이 늘고 있습니다. 재건축에 비해 절차도 비교적 단순합니다.


리모델링은 사전적으로 ‘건축물의 노후화를 억제하거나 기능향상을 위해 대수선 또는 일부 증축하는 행위’를 말합니다. 기존 용적률이 높으면 재건축 사업성이 떨어져 노후한 환경 때문에 정비에 대한 필요성이 있는 곳들은 리모델링이 좋은 개선 방법입니다.


공동주택 리모델링은 2001년 처음 도입됐습니다. 당시 수평증축(발코니나 복도 등)을 통해 전용면적을 늘릴 수 있었는데요. 이후 수직증축이 허용되면서 2012년이 돼서야 법적으로 가구 수가 증가할 수 있게 됐습니다. 다만 그 이후 수직증축이 실제로 이뤄진 사례는 없었습니다.

리모델링 특별법 나오나?

최근에는 리모델링 사업의 근거가 될 별도의 법령을 제정하자는 움직임이 있습니다. 더불어민주당에서 발의 예정인 ‘공동주택 리모델링 활성화를 위한 특별법’은 여러 법률들에 적용받는 리모델링 사업 관련 규정이 특별법을 통해 간소화됩니다. 예를 들어 수직증축 리모델링은 ‘주택법’, 용적률은 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’, 건축 기준은 ‘건축법’ 등입니다. 재건축 정비사업은 ‘도시 및 주거환경 정비법’을 통해 관리되는 것과 비교하면 매우 복잡한 셈입니다. 

수직증축 첫 사례 드디어 나왔다

서울시는 ‘서울형 리모델링’을 추진하면서 리모델링을 장려하는 모습입니다. 안전진단 등의 비용 일부를 지원하고 인허가를 빠르게 해주겠다는 겁니다. 다만 공공 임대 등의 기부채납 조건이 붙고 수직증축 리모델링에 대해서는 매우 신중한 상태입니다. 그 때문에 서울형 리모델링 시범단지로 선정됐던 단지들은 수직증축을 기대했지만 내력벽 철거의 안전성 문제 등으로 사업추진에 어려움을 겪었습니다.


하지만 최근에 송파구 송파동에 위치한 성지아파트가 수직증축 리모델링이 허용되며 리모델링 사업에 파란불이 켜졌습니다. 이 아파트는 포스코건설이 시공을 맡아 기존 전용 66㎡, 84㎡ 298가구가 전용 80㎡, 103㎡ 340가구로 바뀝니다. 주차는 가구당 1.21대(지하 3층 규모)로 늘어나며 증축되는 전용 103㎡ 42가구는 일반분양 됩니다.

빨라지는 행보, 1기 신도시 리모델링 다시 붐?

수직증축 첫 사례가 나오면서 공동주택 리모델링 사업의 행보도 빨라질 전망입니다. 물론 모든 단지들이 수직증축이 가능한 것이 아니기 때문에 단지에 따라서 수평증축으로만, 수직+수평증축, 수평+별동 증축 등 다양한 방식으로 사업을 추진합니다. 광진구 광장동의 상록타워아파트는 지난 1월 조합설립인가를 받았고 강남구 수서동 까치마을 아파트는 리모델링 추진위원회가 최근 발족했습니다. 구로구 신도림동의 우성5차 아파트도 리모델링 추진위원회를 결성, 조합설립을 준비하고 있습니다.


한편 이들보다 앞서 리모델링을 추진해 왔던 1기 신도시들도 더뎠던 사업에 속도를 내고 있습니다. 분당, 평촌 내 리모델링 추진단지들은 안전성 문제로 수직증축 추진이 지연되면서 수평증축으로 방향을 선회하며 사업을 추진하고 있습니다.


또한 그동안 리모델링 행보가 더뎠던 산본신도시의 우륵주공7단지, 세종주공6단지 등의 단지들도 리모델링 추진을 준비하고 있다고 알려졌습니다. 용적률이 200%가 넘어 사실상 재건축이 불가능해지자 리모델링을 하겠다는 것입니다.

건설사들 새 먹거리 리모델링… 여전히 내력벽 철거 안전성 확보는 부담

민간택지 분양가상한제가 확대 시행되면서 재건축, 재개발 정비사업들의 사업성에 빨간 불이 들어왔습니다. 그러므로 건설사들은 수익을 위한 새 사업에 눈을 돌리고 있습니다. 리모델링이 그중 하나입니다. 1세대 리모델링으로 입지를 굳힌 쌍용건설(서초구 방배동 궁전아파트 리모델링 성공)을 비롯해 최근 행보가 두드러지고 있는 포스코건설이 있으며 대림산업, 롯데건설, 효성중공업, 금호산업 등 여러 건설사들이 리모델링 사업 설명회에 나타나고 있습니다.


물론 리모델링은 여전히 과제를 남겨주고 있습니다. 특별법 제정을 통해 복잡한 법 적용 체계가 간편화되지만 내력벽 철거 안정성은 여전히 논란이 되고 있습니다. 안전성 관련 용역 결과 발표가 늦어지고 있고 이르면 올 상반기중 용역이 마무리 될 것이라는 게 국토부 관계자의 말입니다.


어쨌든 재건축, 재개발 등의 정비사업이 위축되면 도심의 신규주택 공급에 문제가 될 수 있어 리모델링은 활성화가 필요합니다. 대신 해결해야 할 문제들이 산적해 있는 만큼 정부, 지자체, 건설업계, 사업주체의 긴밀한 협조가 필요할 것입니다.

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