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도시가 점점 커지고 있습니다. 유엔보고서에 따르면, 2000년대만 해도 전 세계에서 100만 이상의 인구가 거주하는 도시는 371개였으나 2018년도엔 548개로 증가했습니다. 2030년경에는 706개까지 증가할 것으로 예상되고 있습니다. 100만 이상 도시 가운데 인구 1000만명 이상의 도시를 메가시티(Mega City)로 분류하는데요. 보고서에 따르면 2030년이면 메가시티도 43개까지 증가할 것으로 예상하고 있습니다. 전문가들은 교통수단의 발달과 직주근접을 지향하는 도시정책들이 꾸준히 메가시티들을 만들어낸다고 말합니다.

한편, 대규모 아파트도 메가시티, 메가단지라는 표현을 쓰기도 합니다. 메가시티가 인구 1000만명 이라면 메가단지는 3,000가구 이상 대단지를 말합니다. 메가시티가 한 나라의 경제에 미치는 영향이 크듯, 메가단지 또한 주택시장에 끼치는 영향력이 큽니다.

앞서 설명했듯 도시뿐만 아니라 대규모 주거지를 형성하는 대단지 아파트에도 ‘메가’란 개념이 점차 쓰이고 있습니다. 메가시티는 편의시설, 주거환경, 상주인구 등 모든 면에서 타 단지를 압도합니다.

우선 첫 번째로 꼽을 수 있는 장점은 원스톱 라이프가 가능하다는 것입니다. 3000가구 이상의 대단지에는 그 규모에 맞춰 다양한 커뮤니티가 조성됩니다. 소규모 단지에서는 좀처럼 보기 힘든 실내 수영장은 물론, 골프장, 스파, 스카이라운지 등을 기본적으로 볼 수 있죠. 커다란 공원을 방불케 하는 아파트 조경도 장점으로 꼽힙니다. 또한 최근에는 대형 마트나 편의 시설을 넘어 관공서까지 들어와 단지 내에서 모든 것을 해결하는 원스톱 라이프가 가능해지고 있습니다.

저렴한 관리비도 메가시티의 장점입니다. 가구 수가 많아질수록 관리비 부담도 덜해지는데요. 공동주택관리정보시스템에 따르면, 전국을 기준으로 1000세대 이상 단지의 관리비는 ㎡당 평균 1043원으로 가장 적었고, △500~999세대(1065원) △300~499세대(1123원) △150~299세대(1238원)으로 나타났습니다. 1000세대 이상 단지와 300세대 미만 단지를 비교했을 경우 19%가량 차이가 났습니다.

실제 남양주 별내신도시 별내푸르지오(1100세대)와 유승한내들이노스타(204세대) 전용 84㎡의 관리비(2019년 11월 기준)를 비교한 결과 별내푸르지오는 24만8022원, 유승한내들이노스타는 27만7168만원으로 나타났습니다. 즉 세대수가 적은 유승한내들이노스타 아파트 관리비가 별내푸르지오에 비해 11%가량 높았습니다. 

메가시티 아파트 단지들은 주변 시세를 선도한다는 장점도 있습니다. KB부동산 리브온 자료에 따르면, 2020년 2월 기준으로 서울 강동구 고덕동 아파트의 3.3㎡당 평균 매매가는 3771만원으로 전용면적 84㎡ 기준 9억6000만원입니다. 이 지역에서 가장 높은 시세를 형성하는 아파트는 고덕그라시움과 고덕래미안힐스테이트인데요. 각각 가구 수가 4932가구, 3658가구입니다.

전용 84㎡ 기준으로 고덕그라시움 평균 매매가는 14억(3.3㎡당 5500만원), 고덕래미안힐스테이트는 13억4000만원(3.3㎡ 5264만원)입니다. 고덕동 아파트 평균 시세보다 훨씬 높은 가격을 형성하고 있습니다.

메가시티가 지역 내 미치는 영향은 어떨까요? 지난 2018년 12월 서울 송파구 가락동에 입주한 9510세대 규모의 헬리오시티는 입주 전부터 큰 주목을 받았습니다. 세대당 3명씩만 잡아도 2만8천여 명이 상주하는 미니 신도시급 단지이기 때문입니다. 입주 시점에는 매물이 한꺼번에 쏟아지면서 한때 84㎡ 전세금이 5억5000만원까지 떨어지기도 했습니다. 

역전세난으로 시장이 큰 위기를 맞을 수 있다는 설이 돌았지만, 불과 1년 만에 84㎡ 기준 전세금이 최고 11억5000만원까지 상승하며 반전을 기록했습니다. 매매가는 입주 초 전용 84㎡의 시세가 14억3000만원까지 떨어졌으나 1년이 지난 올해 2월 국토교통부 실거래가에 따르면 19억5000만원을 기록했습니다.

지금까지 가락동 리딩 아파트는 래미안파크팰리스(2007년 11월 입주/919세대)였으나 헬리오시티 입주 후 그 자리를 내어줄 수밖에 없었습니다.

또한 헬리오시티의 단지 내 상가는 8호선 송파역 초역세권에 위치해 있고 600m에 달하는 스트리트형 상가로 조성이 돼 있습니다. 여전히 공실은 쉽게 볼 수 있지만 꾸준히 채워지면서 상권도 자리를 잡아가는 모습을 띠고 있습니다. 이렇게 입주민을 비롯한 고정 수요를 바탕으로 만들어지는 상권은 탄탄하고 지역 경기에도 긍정적인 영향을 미칩니다.

부동산시장 분석업체 부동산인포 자료에 수도권에서 올해 3000가구 이상 규모의 메가시티 단지는 9곳이 분양할 예정입니다. 가구 수만 총 4만7000여 가구로 3인 가족이 거주한다면 무려 14만명이 거주할 수 있는 셈입니다.

가장 큰 기대를 모으는 곳은 서울 강동구 둔촌동의 둔촌주공 재건축인데요. 4월 분양을 목표로 추진 중입니다. 기존 5930가구를 1만2032가구로 재건축되며 일반 분양만 무려 4700여 가구입니다. 이 외에도 5040가구에서 6700여 가구로 거듭나는 개포주공1단지, 3300여 가구로 재건축되는 개포주공4단지, 4700여 가구 규모의 경기 성남시 신흥2구역, 인천 서구에 4800여 가구로 들어서는 한들구역 도시개발 사업인 검암역 로열씨티파크 푸르지오 등 메가시티로 자리 잡을 단지들이 연내 공급될 예정입니다. 

대규모 아파트가 들어서면서 하나의 메가시티가 형성되기도 하지만 복합개발을 통해서도 메가시티가 조성되기도 합니다. 예를 들어 개발지역 내에 공동주택, 상업시설은 물론 업무시설인 오피스, 오피스텔 등과 컨벤션, 호텔 등이 복합적으로 들어서는 것입니다.

서울 광진구 일대 구의•자양재정비촉진지구에는 광진구청사를 비롯해 공동주택, 호텔, 업무시설 등이 들어섭니다. 인근 동서울터미널도 개발이 추진되고 있습니다. 이 외에도 강남구 삼성동, 송파구 잠실 일대에 들어서는 서울국제교류복합지구 사업은 국제 업무시설, 스포츠, 전시 및 컨벤션, 엔터테인먼트 등의 핵심 산업시설이 들어설 계획입니다. 서울 곳곳에서 추진되는 이들 복합개발로 서울 시내에는 제2, 제3의 메가시티가 생겨나게 됩니다.

지금까지 3000가구 이상 규모의 아파트나 복합개발을 통해 만들어질 메가시티에 대해 알아봤습니다. 다양한 인프라로 인해 편리한 생활을 누릴 수 있고 시세와 환금성 부분에서도 타 지역을 압도하기 때문에 요즘처럼 실수요자 중심의 시장에선 이들 지역이 더욱 주목될 텐데요. 이들 지역의 가치가 더욱 상승하면서 부동산 ‘부의 지도’도 하나둘씩 바뀌어 나갈 것입니다. 당장 5년 후 부동산 ‘부의 지도’는 어떻게 바뀔지 함께 지켜보실까요?