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‘1216부동산대책’이 발표된 지 2개월이 조금 넘었습니다. 1216부동산대책은 대출을 비롯해 보유세 세분화(세금 증가), 분양가상한제 적용 지역 확대, 전세 대출 제한 및 청약 관련 제도 보완 등의 내용을 포함했습니다. 대책 발표 이후 서울 강남권이나 재건축 등이 있는 곳을 중심으로 집값 상승이 둔화되고 마이너스 변동률을 기록하는 등 효과가 나타나는 듯했습니다.

실제로 서울은 지난해 11월 3주 0.10%에서 12월 3주 0.20%까지 솟았다가 올해 1월 4주에는 0.02%, 2월 3주 0.01%까지 낮아졌습니다. 하지만 서울을 누르니 다른 곳이 오르는 풍선효과가 나타나기 시작했습니다.

‘1216부동산대책’ 이후 수도권 집값 누적 상승률은 1.12%(19년 12월 4주~20년 2월 2주)를 기록했는데 이 기간 수원 영통구는 8.34%, 권선구 7.68%, 장안구 3.44%, 안양 만안구 2.43% 등으로 수도권 누적 상승률의 1.5배를 초과하는 곳들이 나왔습니다.

좀 더 깊이 들여다보면 교통 및 다양한 호재가 있는 곳들을 중심으로 상승폭이 특히 두드러졌는데요. 경기 수원의 경우 12월 3주 0.44%에서 2월 3주에는 1.81%로 변동률이 급등했습니다. 구리시는 0.12%에서 1.03%, 화성시는 0.26%에서 0.82%까지 상승했습니다.

‘풍선효과’라는 말이 이젠 매우 익숙할 정도로 비서울 지역 집값이 눈에 띄게 오르고 있는 셈입니다. 

시장이 과열 양상을 보이자 정부는 지난 2월 20일 19번째 부동산대책을 발표했습니다. 이번 대책은 조정대상지역 내에 대출 규제를 강화하고, 관계기관의 합동 조사로 투기 수요 유입을 막는 것이 주요 골자입니다.

3월 2일부터 시행될 주택담보대출 규제 강화에 따르면, 현재 조정대상지역에서 시행되는 주택담보대출의 LTV(주택담보대출인정비율)는 현행 60%에서 시가 9억원을 기준으로 9억원 이하는 LTV 50%, 9억원 초과는 LTV가 30%로 축소됩니다. 예를 들어 주택가격이 10억원인 경우 4.8억원까지만 LTV가 인정됩니다(이미지 참조).

앞으로는 대출 받기가 더욱 어려워지기 때문에 웬만한 자금 없이는 시장에 뛰어들 수 없게 됩니다. 이를 통해 과도하게 유입되는 수요 일부는 막을 수 있을 것으로 예상됩니다.

또한 법인의 주택구입 목적 대출도 강화합니다. 개인에 비해 대출 규제가 덜하다는 소문에 법인들의 부동산구매가 늘었고 개인들이 법인을 설립하는 일도 늘었습니다. 그런 까닭에 투기과열지구 및 투기지역에서 주택임대업 및 주택매매업 이외의 업종 사업자의 경우 주택구입 목적의 주택담보대출 취급이 금지됐으나, 이번 대책으로 이 규정이 조정대상지역까지 확대 적용됩니다.

한편, 1주택세대의 주택담보대출 실수요 요건도 강화됩니다. 종전에는 조정대상지역 내에서 1주택세대는 기존주택을 2년 안에 처분하는 조건으로 주택담보대출을 받을 수 있었으나 앞으로는 2년 내에 기존 주택 처분과 함께 신규 주택으로 전입해야 주담대가 가능해집니다.

이로써 무분별하게 이뤄졌던 법인 설립과 법인 부동산 매입이 다소 줄어들 전망입니다. 또한 1세대 2주택자의 갈아타기도 보유가 아닌 입주를 위한 실수요자들에게만 대출이 가능해지므로 시장의 지나친 과열을 어느 정도 막을 수 있을 것으로 예상됩니다.

한편, 가격이 올랐다고 좋아했던 분들 있었을 텐데요. 결국 지나친 상승으로 인해 수원 영통·권선·장안, 안양 만안, 의왕이 조정대상지역으로 추가 지정했습니다. 21일부터 지정 효력이 발생할 만큼 긴박하게 지정이 됐습니다.

이로써 이들 지역은 주담대 규제, 다주택자 양도세 중과, 장기보유특별공제 배제, 분양권 전매 양도세 단일세율(50%), 1순위 청약 자격 강화 등 각종 규제를 적용받게 됐습니다. 분양권 전매의 경우 이번에 지정된 곳에서는 금지를 시켰습니다.

대책 발표 이후로 이들 지역의 부동산 거래가 멈춘 것으로 나타났습니다. 자금력 있는 매수자 중에서는 급매물이 나오길 기다리고 있다는 소식도 들려오지만 호가는 떨어지지 않고 있습니다. 당분간 매도자들로 호가를 낮출 이유가 없는 만큼 매도자와 매수자 간 눈치 보기는 계속될 전망입니다.

21일 국토교통부는 ‘부동산시장 불법행위 대응반’ 출범식을 갖고 본격적인 조사, 수사 활동에 착수했습니다. 한국감정원에는 ‘실거래상설조사팀’과 ‘부동산거래질서교란행위 신고센터’도 설치해 강도 높은 실거래 조사와 불법행위를 집중 단속합니다.

우선 고강도 실거래 조사지역을 투기과열지구 전역으로 확대하고 3월부터는 자금조달계획서 제출지역을 전국으로 확대(3억원 이상 주택 거래 시)하는 등 규제의 고삐를 늦추지 않습니다. 더불어 집값 담합, SNS나 유튜브 등을 통한 중개행위 등도 상시 모니터링, 제보 등을 통해 확인하고 증거가 수집되면 즉시 조사에 착수하게 됩니다.

이에 대해 “얼마나 조사하겠나?”라는 말로 이를 폄훼하는 이들도 있습니다만 이런 시도로 투기가 줄어든다면 제도가 연착륙되고 건전한 부동산 거래질서도 세워질 수 있으리라 여겨집니다.

시장에선 이번 대책에 대한 비판이 나오고 있습니다. ‘땜질 식 대책’, ‘강력하지 못한 대책’ 이라거나 또 다른 풍선효과를 일으킬 거라 비난하는 곳도 있습니다. 하지만 19번의 대책이 왜 나오게 됐는지 한 번 생각해볼 필요가 있습니다.

그동안 부동산시장은 실수요자가 보호받지 못하고 특정 개인이나 법인의 무분별한 시장 유입으로 교란돼 왔습니다. 또한 이들 중에는 당연히 납부해야 세금을 편법, 불법적인 방법으로 납부하지 않거나 축소하는 일도 빈번했습니다.

앞으로 부동산시장은 더 이상 추가 대책 없이 안정을 찾아야 할 것입니다. 이번 대책으로 인해 또 다른 실수요자들의 피해가 없도록 말입니다. ‘220부동산대책‘의 성공적인 연착륙을 기대해 봅니다.