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토지보상 쏟아지면 보상금은 어디로 가지?

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부동산시장의 향방을 결정하는 요인 중 하나로 토지보상금을 꼽기도 합니다. 수조원대까지 쏟아지는 보상금 중 일부가 부동산시장에 흘러가도 시장에 끼치는 영향을 무시할 수 없기 때문인데요. 역대급이라는 2020년 토지보상과 시장에 미칠 영향에 대해 살펴볼까요?

올해 약 45조에 달하는 역대급 토지보상금 쏟아진다~

토지보상 및 부동산개발정보 플랫폼 지존에 따르면, 올해 전국에서 45조에 달하는 토지보상금이 풀릴 것으로 예상했습니다. 이는 최고치였던 지난 2009년(34조8554억원)을 훌쩍 뛰어넘는 역대급 토지보상금 규모인데요. 이는 3기 신도시와 도시개발사업, 산업단지 등에서 대규모 토지보상금이 예정돼 있기 때문입니다. 이외에도 검암 역세권, 의정부 우성, 안산 장상, 안산 신길 공공주택지구 또한 토지보상이 진행되며, 장기 방치된 공원 부지가 공공주택지구로 활용되는 성남 낙생, 안양 매곡, 부천 역곡 등도 지난해 공공주택지구로 지정이 완료돼 올해부터 토지보상이 진행됩니다.

3기 신도시 관련 토지보상금만 36조~37조원… 이중 절반 올해 풀릴 것

전국의 토지보상금 중 가장 큰 규모를 차지하는 것은 3기 신도시입니다. 올해부터 토지보상이 본격적으로 진행될 예정이며 지난해 신도시 지정에 따른 땅값이 상승하며 당초 약 30조원으로 추정됐던 토지보상액이 36~37조원 수준으로 늘어날 것 전망입니다. 실제로 3기 신도시 경기도 하남과 고양, 남양주, 과천시 등의 지방자치단체와 토지소유자들은 국토교통부에 표준지 공시지가를 올려 달라는 의견을 제출하기도 했습니다. 공시지가가 올라가면 보유세 부담은 커지지만, 개발에 따른 토지보상금은 더 받을 수 있기 때문입니다.


일단 3기 신도시 중 1차 발표지구인 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산, 과천 등의 토지보상이 올해 진행될 것으로 예상되며, 2차 발표지구인 고양 창릉, 부천 대장은 내년부터 보상에 들어갈 것으로 업계에선 내다봤습니다. 따라서 올해 남양주 왕숙, 인천 계양, 하남 교산, 과천 등에서만 17조원 이상의 보상비가 풀릴 것으로 예상됩니다. 

토지보상금 풀리면 집값은 들썩?

막대한 토지보상금이 풀리면 정부는 고민이 늘어납니다. 시중에 풀리는 유동성이 부동산시장으로 가게 되면 집값이 크게 출렁일 수 있기 때문입니다. 토지보상금은 대체로 인근 토지나 부동산으로 재유입되는 경우가 많은데요. 토지보상을 받은 경우 지방세 특례에 따라 1년 이내(농지는 2년이내) 인근의 부동산 등을 취득할 때 취득세를 면제받을 수 있기 때문입니다. 이 같은 혜택으로 이전 1∙2기 신도시나 세종시 조성과정에서도 보상금이 인접 지역으로 재투자돼 주변 부동산 가격이 오른 바 있습니다.

시장 과열을 막아라~ 현금 보상 대신 대토보상∙리츠 활용해 유동성 억제

사실 막대한 토지보상이 이뤄지면 부동산시장이 불안정해진다는 사실을 정부도 모를 리 없습니다. 집값 잡겠다고 조성하는 신도시로 인해 부동산시장 전체가 들썩이는 상황이 발생할 수 있는 겁니다.


그 때문에 정부는 3기 신도시 발표와 함께 유동성을 억제하고자 현금 보상 대신 대토보상을 늘리겠다고 밝혔습니다. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제63조에 따르면 토지소유자가 원하고 토지로 보상이 가능할 때 금전적인 보상이 아닌 토지로 보상을 받을 수 있습니다. 정부는 대토로 받은 토지주가 이를 리츠에 투자해 LH에 위탁 개발을 맡긴 후 수익이 나면 분배받는 방식도 권하고 있습니다.

서울 및 수도권 상승장에 영향 끼칠 가능성 높아

대토보상이 진행된다고 하더라도 보상지 주변보다 서울 및 수도권 부동산들로 보상금이 유입될 가능성이 높다는 의견도 있습니다. 저금리 기조에 예금이나 주식 등 마땅한 투자처가 없는 상황이라 부동산으로의 자금 흐름은 어쩔 수 없는 선택이라는 겁니다. 따라서 대출 제한으로 9억 이상의 서울 고가 아파트의 집값 상승세가 꺾였지만 토지보상금이 본격적으로 풀리는 시기엔 강남 재건축 등 일부 가격 조정이 있는 1급지 부동산을 중심으로 자금이 흘러들어 다시 상승기류를 탈 가능성도 있어 보입니다.


그뿐 아니라 서울이 가격 진입 장벽이 높다면 서울 이외 지역으로도 흘러갈 수 있습니다. 특히 대출, 세금 등 규제가 덜한 비규제지역으로 보상금이 유입될 가능성도 있습니다. 

토지보상금 때문에 무조건 상승할 것이란 선입견 주의

올해 역대급 토지보상금이 예정돼 있기 때문에 강력한 규제에도 불구하고 2020년에도 부동산 가격이 오를 것에 베팅하는 분들도 계실 듯합니다. 하지만 유동성을 억제하고 집값을 잡으려는 정부의 의지가 강하기 때문에 생각보다 토지보상금의 효과가 과거에 비해 미미할 수도 있다는 점도 염두에 둬야 합니다. 오히려 이러한 시기에 과열을 부추기는 가격 급상승 매물은 훗날 조정기를 거쳐 하락할 수도 있습니다.


역대급 토지보상금이 풀릴 예정이지만 정부는 대토보상, 리츠 활용 등 풍부해진 유동성이 부동산시장으로 바로 가지 않도록 다양한 방법으로 억제하며 시장의 과열을 막는 데 총력을 기울일 것입니다.


현재 ‘풍부한 유동성으로 인한 대세 상승’ vs ‘정부의 강력한 규제로 인한 보합 및 침체’ 의견이 팽팽한데요. 보상 수준에 대한 불만으로 반대하는 지역이 많아 보상 시기가 지연될 수도 있습니다. 그러므로 신중한 수요자라면 좀 더 시간을 두고 투자를 결정해도 늦지 않는다는 점을 명심하시기 바랍니다. 

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