토지의 가치를 새롭게 바꾸다, 지목 변경
누구나 자산 가치를 올리고자 하는 바람이 있습니다. 아파트라면 큰 상관은 없지만 토지는 일반적으로 환금성이 떨어져 그 가치를 올리기가 쉽지 않습니다. 토지 투자자 중에서는 토지이용계획확인원도 제대로 살펴보지 않고 섣부른 투자를 하는 사람도 종종 있습니다. 앞으로 소유할 땅이 개발이 제한된 곳은 아닌지, 혹은 도로가 없는 맹지이거나 보전산지인 경우 피하는 것이 토지 투자의 기본이라 할 수 있습니다.
하지만 투자의 고수들은 다양한 방법으로 토지의 가치를 높이기도 합니다. 바로 형질 변경, 용도 변경, 지목 변경 등의 방법입니다. 각각의 형질 변경은 절토, 포장, 성토 등 개발 행위로 토지의 형태 또는 형질을 바꾸는 개발 행위를 뜻하며, 용도 변경은 도시관리계획에 따라 용도 지역(도시·관리·농림·자연환경지역)이 바뀌는 것을 말합니다.
지목 변경은 말 그대로 본래 지목을 새롭게 바꾸는 행위를 뜻합니다. 대개 농지나 산지(임야)에 개발 행위 허가를 받아 대지나 잡종지로 바꾸는 경우가 많은데요. 이를테면 농지 위에 주택을 짓고 준공 허가를 받으면 지목을 '전'이나 '답'에서 '대(垈)'로 바꿀 수 있습니다. 지목 변경은 개인이 신청할 수 있으며 허가만 받는다면 토지의 가치가 급상승하므로 많은 사람이 관심을 갖고 있습니다.
지목(地目)이란 토지의 주된 사용 목적에 따라 28가지로 구분한 명칭입니다. 전, 답, 유지, 도로, 과수원, 목장용지 등으로 나뉘며 각각의 지목은 과세 기준으로 쓰입니다.
지목은 '1필지 1지목' 원칙에 따라 필지마다 하나의 지목만을 설정할 수 있으며, 1필지가 2개 이상의 용도로 활용될 땐 주된 용도에 따라 지목을 설정하게끔 되어있습니다. 토지가 주 지목과 달리 일시적으로 다른 용도로 쓰일 땐 지목을 변경할 수 없습니다. 이를테면 농사짓던 땅을 겨울에 일시적으로 메워 스케이트장과 주차장으로 쓴다 해도 이를 유원지나 주차장 용지로 바꿀 수 없다는 뜻입니다.
그렇다면 지목 변경은 언제 어떤 상황에서 할 수 있을까요? 보통 지목을 변경하는 경우는 크게 세 가지가 있습니다. 첫 번째는 관계 법령에 인허가를 받아 형질 변경 등의 공사를 준공했을 때, 두 번째는 토지나 건축물의 용도가 변경돼 지목이 달라졌을 때, 세 번째는 도시개발사업 등을 추진하기 위해 시행사에서 준공 전에 토지를 합병한 경우입니다.
토지 소유자는 지목 변경 사유가 발생한 날로부터 60일 이내에 각 시군구청(지적소관청)에 신고해야 합니다. 이때 위의 세 가지를 증명할 수 있는 서류를 반드시 제출해야 합니다.
서류 제출뿐 아니라 지목 변경을 하기 위해선 까다로운 절차가 앞에 놓여 있습니다. 우선 ①개발행위허가를 받아야 합니다. 개발행위허가에는 농지전용허가, 산지전용허가, 건축 허가 등이 있습니다.
다음으로는 ②형질 변경을 실행합니다. 형질 변경이란 성토나 절토, 포장 등 경사진 땅을 평탄하게 만들거나 움푹 팬 땅을 메우는 일입니다. 임야를 농지로 바꾸기 위해 토질을 향상시키는 객토 작업도 있습니다. 형질 변경은 도시 지역은 대부분 1만㎡ 미만, 관리 지역과 농림지역은 3만㎡ 미만, 보전녹지·자연환경보전지역은 5000㎡ 미만 이내에서 개발이 가능합니다.
토지의 형질을 변경했다면 다음으로는 ③건축 공사를 시작합니다. 건축물을 지으려면 반드시 허가를 받아야 합니다. 특히 건축 시 진입 도로는 필수입니다. 그러므로 맹지라면 건축 허가를 받기가 매우 힘듭니다. 물론 도로를 새롭게 내는 사도개설허가 또는 남의 도로 부지를 구입하거나 인근 도로를 빌리는 지역권을 설정한다면 가능할 수 있습니다. 그러나 이 경우 금액이 많이 들 수 있습니다. 처음부터 토지 개발을 목표로 한 투자라면 맹지는 기피하는 편이 좋습니다.
건축이 끝났다면 준공 검사를 받은 후, ④관계 행정부서에 지목 변경 신청하면 됩니다. 지목 변경 신청은 지자체마다 다르니 농정과 혹은 민원과에 문의하는 것이 빠릅니다. 이후 지자체를 방문해 토지 이동 신청서에 지목 변경 사유를 기재해 신청 후 지적 공부를 정비하면 지목 변경이 완료됩니다. 지목 변경 후에는 지목으로 인해 증가한 가액을 과세표준으로 ⑤취득세 등 신고 및 납부하는 일도 남아 있습니다.
지금까지 지목 변경과 그 방법에 대해 알아봤는데요. 지목 변경은 성공하면 토지의 값어치를 올릴 가장 확실한 방법이나, 이론과는 달리 실제로는 무척 복잡하고 시간도 오래 걸리며 실행되더라도 취득세, 농지전용부담금 등 금전적인 문제가 걸림돌이 될 수 있으니 실행 전에 각별한 주의가 필요합니다. 지목 변경 전 건축사나 토목 설계사 같은 전문가와 상담하거나 또는 각 지자체 농정과나 허가과에 문의해 진행하는 것이 좋습니다.
게다가 만일 지목 변경을 목표로 토지를 구매한다면 그 땅이 농지전용허가나 산지전용허가, 건축 허가가 가능할지 반드시 파악하고 접근하는 것이 중요합니다. 허가가 나지 않았을 때 책임은 오롯이 자신의 몫입니다. 무턱대고 토지 인근 주민이나 공인중개사의 말만 믿고 토지를 구매하거나 지목 변경을 시도했다간 훗날 큰 낭패를 볼 수 있으니 신중하고 철저하게 준비하시기 바랍니다.
