KT 에스테이트

12월 16일, 국토교통부가 ‘주택 시장 안정화 방안’을 주제로 한 새로운 부동산 정책을 발표했습니다. 벌써 이 정부 들어 열여덟 번째 부동산 대책인데요. 이번 정책의 핵심은 대출 규제와 종부세 등 보유세 강화, 양도세 제도 보완과 수도권 공급 확대 등 투기 수요를 차단하고 실수요자 중심의 시장을 만들기 위한 정부의 고심이 엿보입니다. KT에스테이트가 이번 ’1216 부동산대책’에 대해 일목요연하게 정리해보았습니다.

이번 국토교통부의 주택 시장 안정화 방안에서 가장 먼저 눈에 띄는 정책은 바로 투기적 대출 수요 규제 강화입니다. 기존 투기 지역과 투기 과열 지구에서 주택 담보 대출의 LTV 비율은 40%였는데요. 이번 개정안에서는 9억원을 초과하는 고가 주택에 대해 LTV 비율을 구간별로 낮추기로 결정했습니다.

개정법에 따르면 9억원 초과 주택의 경우, 우선 9억원까지는 기존대로 LTV 40%를 적용받지만, 9억원을 초과하는 금액에 대해서는 20%만 적용받게 됩니다. 이를테면 투기 과열 지구 내 15억원 아파트를 매입했을 때, 기존에는 15억원*40%로 6억원 대출이 가능했으나, 개정법에서는 9억원*40%+6억원*20%로 4.8억원만 대출이 가능해집니다.

심지어 고가 주택 기준 또한 기존의 공시 가격에서 시가로 바뀌며, 15억원 이상의 모든 초고가 아파트에 대해 주택 담보 대출이 금지됩니다. 게다가 임차인이 전세 대출을 받은 후 시가 9억원을 초과하는 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유 시 전세 대출을 회수하는 등 갭 투자 방지 내용도 포함됐습니다.

그동안 정부는 보유세를 인상하는 정책을 꾸준히 펼쳐왔습니다. 보유세 인상은 다주택자로의 부담을 늘려 주택을 팔거나, 임대 사업자 등록으로 하여금 주택 공급을 원활하게 하는 데 목적이 있습니다.

1216 부동산대책에서도 종합부동산세 세율을 인상한 정책이 등장했습니다. 1주택자 그리고 1주택+조정대상지역 외 1주택 보유자의 경우 과세표준별로 세율이 0.1~0.3% 인상됐으며, 조정대상지역 2주택·3주택 이상 보유자는 각각 0.2~0.8% 오르는 등 전반적으로 종부세가 상향 조정된 모습입니다. 이로써 서울 강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡ 보유세는 올해보다 약 50% 증가한 629만7,000원으로 추산되며, 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전용 82㎡도 기존 대비 약 44% 오른 837만5,500원을 내야 하는 등 전반적으로 평균 30~50%의 보유세 상승률을 보일 예정입니다.

한편, 조정대상지역 2주택자의 세 부담 상한은 현행 200%에서 300%로 확대됩니다. 과세 표준에 사용되는 시가 기준은 기존보다 하향 조정돼 더 많은 주택 보유자가 종부세 대상이 될 가능성이 커졌습니다. 다만 1주택자의 경우, 고령자 세액 공제율을 기존 10~30%에서 20~40%로 높였고, 고령자+장기 보유 합산 공제율을 현행 70%에서 80%로 올려 부담을 줄였습니다.

주택 보유자라면 양도소득세 변화를 눈여겨볼 필요가 있습니다. 우선 조정대상지역 일시적 2주택자의 허용 기한이 단축됐습니다. 기존에는 신규 주택 취득일부터 2년 이내에 기존 주택을 양도하기만 하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있었습니다. 그러나 2019년 12월 17일 이후 새로 취득하는 주택부터는 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 기존 주택을 양도하고 신규 주택으로 전입까지 해야 양도세 비과세 혜택이 가능해집니다. 주택과 조합원 입주권에 대한 양도세율도 주택 외 부동산과 동일하게 1년 미만 50%, 2년 미만 40%로 인상됐습니다.

게다가 실거래가 9억원 초과 고가 주택 보유자는 기존에 3년 이상 보유만 하면 장기보유특별공제를 받을 수 있었지만, 개정안에서는 보유 기간 연 4%, 거주 기간 연 4%로 구분해 장특공제를 받을 수 있습니다. 이 개정안은 2021년 1월 1일 양도분부터 적용됩니다.

한편, 이번 개정안에서 인상 정책만 있는 것은 아닙니다. 2020년 6월까지 조정대상지역 내 다주택자가 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우, 양도세를 한시적으로 중과 배제하는 정책 또한 이번 개정안에 채택됐습니다. 그동안 양도세 부담에 매도를 피했던 사람이라면 이때를 주목해볼 필요가 있을 듯합니다.

민간 택지 분양가 상한제 적용 지역은 지금보다 더 확대됩니다. 기존에는 서울 8개 자치구(강남, 서초, 송파, 강동, 마포, 용산, 성동, 영등포) 27개 동에 분양가 상한제가 적용됐으나, 개정안에서는 서울 13개 구의 전체 동과 정비 사업 등 이슈가 있는 지역 5개 37개 동, 그리고 경기 지역 3개 시의 13개 동으로 대폭 넓혔습니다.

지난달 초 집값 급등 지역을 위주로 ‘핀셋 상한제’를 실시한 이후 한 달 만에 나온 초강수인데요. 향후 투기과열지구 내 9억원을 초과하는 주택에 대해서는 실거래 신고 시 자금 조달 계획서와 함께 신고 관련 객관적 증빙 자료 또한 제출해야 하는 등 시장 거래에 대한 정부의 규제는 앞으로도 더욱 강력해질 것으로 보입니다.

공정한 청약 질서를 확립하려는 정부의 정책 또한 눈에 띕니다. 현행법에서는 공급 질서 교란 행위 시 공공주택지구 10년, 투기과열지구 5년, 기타 지역 3년으로 청약을 금지했으나, 개정법에서는 주택 유형에 상관없이 모두 10년으로 일괄 금지했습니다. 또한 이번 개정안에서 주목할 내용은 불법 전매 시 청약 금지 기간(10년) 신설입니다.

청약 요건과 재당첨 제한 기준도 지금보다 강화됩니다. 기존에 서울 전체, 과천, 광명, 하남, 성남 등 투기과열지구와 수도권 주요 지역의 경우, 1년 이상의 거주 요건만 채우면 됐으나, 개정안에서는 2년으로 늘었습니다. 또한 투기과열지구·분양가상한제지역 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨을 제한하게 됩니다. 이들 법안은 2020년 3월경 ‘주택 공급에 관한 규칙’이 개정되면 바로 시행됩니다.

여기까지 왔다면 기존 부동산 정책을 강화한 것 외에 무엇이 더 있느냐란 볼멘소리를 할 수도 있습니다. 그러나 이번 1216 부동산대책이 이전과 가장 달라진 점이라면 공급 확대 정책입니다. 특히 2020년까지 서울 도심 내 4만 호 중 1만5,000호 이상 사업 승인을 조속히 완료하고 이 중 1,000호는 당해 입주자를 모집한다는 계획을 세우고 있습니다. 수도권에도 2020년 하반기까지 13곳 15만 호에 지구계획 수립을 추진하는 등 주거 공급 확대에 촉각을 곤두세우고 있습니다.

공급 지원 정책만 있는 게 아니라 정부 주도의 정비 사업도 있습니다. 노후·불량 건축물과 저층 주거지를 대상으로 한 소규모 정비 사업인 가로주택정비사업입니다. 이번 1216 부동산대책에 따르면 투기과열지구 내 가로구역의 경우, 공공성 요건 충족 시 기존 1만에서 2만㎡(약 250→500세대)로 확대하고 분양가 상한제 적용 대상에서 제외하는 등 다양한 특례를 신설했습니다. 또한 서울 내 준공업지역에서 조합이 LH나 SH 등과 사업 공동 시행 시 복합 건축을 1만→2만㎡까지 확대하고 주거용 오피스텔도 공급할 수 있도록 해 도봉구, 양천구, 구로구, 금천구, 영등포구 등 준공업지역이 많은 지역의 발전도 기대됩니다.

올해까지 발표한 국토교통부 정책을 보면 투기를 억제하고 시장을 규제하는 데 강한 목적이 있었으나 그 효과는 오래가지 못했습니다. 그러나 이번 정책에서는 양도세 유예 또는 공급 확대를 통해 막혀있던 시장의 숨통을 일부 트였다는 평가도 받고 있습니다. 과연 1216 부동산대책의 효과가 향후 부동산 시장에 어떤 영향을 미치게 될지 귀추가 주목됩니다.