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입주가 줄줄인데 흔들림 없다는 서울 이곳은

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9월 말부터 연말까지 서울 강동구에 입주 큰 장이 섭니다. 대장주 격인 고덕그라시움을 시작으로 연말까지 약 9000가구에 육박하는 아파트가 입주하는데요. 과연 강동구에서 입주대란이 일어나 주택시장이 휘청거릴지 최근까지의 변화를 살펴보고 강동구 입주시장 진단해 봤습니다.

올해 말까지 9000여가구 입주 앞둔 서울 강동구

서울 강동구에서 9~12월 넉 달 새 9000가구에 육박하는 8996가구가 새아파트에 입주합니다. 9월 말 ‘고덕 그라시움’(4932가구)에 이어 11월 ‘힐스테이트 암사’(460가구), 12월 ‘고덕 센트럴 아이파크’(1745가구)와 ‘고덕 롯데캐슬 베네루체’(1859가구) 등이 입주를 준비 중입니다. 이는 지난해 12월 입주를 시작해 그 일대 시장을 혼란에 빠트렸던 송파구 가락동 ‘송파헬리오시티’(9510가구)와 비슷한 물량입니다. 이에 업계에서는 강동구에서도 송파헬리오시티가 입주했을 때처럼 역전세난이 일고 매매가가 조정되는 것이 아니냐는 우려의 목소리도 나왔었는데요. 과연 그런 흐름인지 볼까요?

강동구 전세, 지난해 12월부터 9개월동안 내리막

KB부동산 리브온 월간KB주택가격동향 자료에 따르면, 서울 강동구 아파트 전세가격은 지난해 12월부터 8월까지 꾸준히 하락세를 보여주고 있습니다. 강동구 아파트 전세가격 전월대비 증감률을 살펴보면 지난해 12월 -0.40%로 상승에서 하락으로 전환된 뒤 9개월동안 상승없이 하락세를 유지하고 있습니다. 이는 서울 전체 아파트 전세가가 7월부터 반등한 것과는 다른 양상인데요. 하락폭이 하반기로 갈수록 조금씩 줄어들고 있는 모습이 보이긴 하지만 9월 말 본격적으로 대규모 단지가 입주하는 시기부턴 강동구의 전세가 하락세가 더욱 커질 것이란 게 업계의 분석입니다.

강동구 현재 대장주 아파트 전세가 1억원 이상 하락

실제 입주단지나 기존단지의 전세값은 약세를 보여주고 있습니다. 네이버 부동산 시세에 따르면, 고덕 그라시움 전용 59㎡ 전세가격이 3억~4억선, 전용 84㎡는 4억~6억대 수준으로 분포돼 있습니다. 인근 부동산중계업소에 따르면, 양도소득세 문제로 임대에서 입주로 계획을 바꾼 사람들이 많은데다 초기 저렴한 가격으로 나온 매물들이 소진되면서 초기보다는 3000만원에서 5000만원 정도 반등한 가격대로 매물이 나와있지만 여전히 기존단지 대비 전세가격이 저렴하게 형성돼 있다는 분석입니다. 기존 단지 중 대장주로 꼽히는 고덕래미안힐스테이트 전용 59㎡ 경우에도 지난해 10월까지만 해도 전세 시세가 5억7000만원에 형성돼 있었지만 9월 현재 4억6500만원으로 1억원 이상 하락했습니다. 전용 84㎡ 역시 6억5000만원에서 5억8500만원으로 6000만원 이상 전세가격이 하락했습니다. 

강동구 매매, 6개월간의 하락 끝에 상승세로 돌아서

그렇다면 매매 추이는 어떨까요? 매매는 전세와 조금은 다른 모습을 보여주고 있습니다. KB부동산리브온의 강동구 아파트 매매가격 전월대비 증감률을 살펴보면, 올 1월부터 강동구 아파트 매매가가 6월까진 하락세를 보였지만 7월부터 상승으로 돌아서 8월까지 2달 연속 상승세를 이어갔습니다. 이는 서울 전체 아파트 매매가 추이와 비슷합니다. 서울 아파트 매매가격 전월대비 증감률 역시 올해 1월부터 하락세였다가 7월부터 상승세를 보여주고 있는데요. 강동구 아파트 매매가가 7월부터 반등한 것은 강동구만의 현상은 아닌 서울 전체 아파트 매매가 트렌드라고 할 수 있겠습니다. 이는 정부의 민간택지 분양가상한제 시행이 다가오면서 공급물량이 줄어들 것으로 예상됨에 따라 신축아파트를 중심으로 매매가가 오르고 있는 상황으로 분석되고 있습니다.

새 아파트는 오르고 헌 아파트는 떨어지고

실제 입주 3년차 새 아파트인 고덕래미안힐스테이트는 전세가격은 하락하고 있지만 매매가는 꾸준히 상승세를 타고 있습니다. 지난해 9월까지만 해도 전용 59㎡ 일반 평균매매가는 9억3000만원이었지만 1년이 지난 올해 9월 9억5000만원으로 2000만원가량 상승했습니다. 전용 84㎡ 매매가 역시 1년 전 11억500만원의 시세를 형성했으나 현재 11억5500만원으로 1년 새 5000만원가량 상승했고요.


반면, 새아파트 프리미엄을 누릴 수 없는 낡은 아파트들은 오히려 시세가 더 떨어지고 있는 상황입니다. 같은 고덕동에 위치해 있는 입주 25년차 아파트인 고덕동현대(배재현대)아파트 전용 59㎡의 경우 지난해 11월 6억7000만원까지 시세가 상승하다가 꺾이면서 현재 6억2500만원의 시세를 형성하고 있습니다. 전용 84㎡ 또한 올해 1월까지만 해도 7억9250만원이었던 시세가 9개월만에 2000만원 이상 하락해 7억7000만원에 시세가 형성돼 있습니다. 

새아파트 분양권, 분양가 대비 4억 이상 상승

분양권 시세도 지속적으로 오르고 있는 상황입니다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 9월 8일 전용 59㎡ 입주권이 10억3000만원(10층)에 거래됐습니다. 3월까지만 해도 같은 층 같은 평형이 8억2308만원에 거래됐었는데 6개월만에 2억원이 오른 것입니다. 현재 매물가격은 9억5000만원에서 최고 호가가 13억3000만원까지 치솟아 있는 상태입니다. 전용 84㎡도 지난 8일 12억9400만원(17층)에 실거래 됐습니다. 이는 분양가 대비 4억 이상 상승한 것으로, 현재 호가가 14억을 넘어섰습니다.

고덕그라시움 발 입주대란 여파 크지 않을 것에 무게 쏠려

지금까지 서울 강동구 입주시장에 대해서 간략하게 확인해 본 결과, 전세가격은 하락세를 보여주고 있는 반면, 신축아파트나 분양권은 가격상승이 이뤄지고 있는 것으로 나타났습니다.


9월 말부터 대규모 입주가 시작되면 전세시장의 약세는 계속될 수 있으나 깡통전세나 역전세난의 가능성은 낮아 보이는데요. 민간택지 분양가상한제 발표로 인한 전세 수요 증가, 2년 실거주 비과세 혜택으로 인한 실거주 증가 등이 그 이유로 꼽힙니다.


반면, 똘똘한 한 채나 새아파트 선호현상으로 인해 신규아파트에 대한 매매가는 지속적으로 상승할 확률이 높습니다. 대출 제한, 역전세 등으로 급매가 출현할 것으로 전망했던 전문가들도 있었지만 최근 민간택지 분양가상한제 발표로 인해 오히려 새아파트 가격이 급등하는 상황이 펼쳐지고 있습니다. 다만 구축 아파트의 경우 물량으로 인한 가격조정은 있을 것으로 판단됩니다.

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