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부활한 재건축 초과이익환수제, 얼마나 내야 할까?

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재건축사업의 흥망을 좌우할 수 있다는 재건축 초과이익환수제. 참여정부시절 첫 시행 때부터 논란이 있었지만 부동산시장 과열을 막는다는 취지로 두 차례 유예를 거쳐 부활했습니다. 과연 어떤 곳에서 얼마나 내야 할까요?

재건축… 그리고 이익

재건축은 ‘주택건설촉진법’에 근거해 노후하고 불량한 아파트나 주택 등을 헐고 새로 짓는 것을 말합니다. 재건축을 하게 되면 사업 전 집값과 사업 종료 후 집값에 차이가 즉, ‘이익’이 생기게 됩니다.

그 이익 중 주변 집값 상승분과 사업비용 등을 제외하고 조합원 1인당 평균 3,000만원을 넘는 이익이 발생하면 이를 초과이익으로 보고 있습니다. 이에 3,000만원을 초과하는 이익은 50%까지 환수하겠다는 것이 ‘초과이익환수제’입니다.

재건축 초과이익환수제가 적용되는 곳은 어디?

그렇다면 모든 재건축 사업장에 초과이익환수제가 적용되는 걸까요? 물론 아닙니다. 지난 2017년 12월 31일까지 관리처분인가를 신청한 재건축 사업장은 초과이익환수 대상에서 제외됩니다. 이들은 초과이익이 얼마가 됐건 이익이 환수되지 않습니다. 반면 2018년 1월 1일 이후 관리처분인가를 신청하는 모든 재건축 사업장은 초과이익환수 대상이 됩니다.


참고로 관리처분인가는 해당 재건축사업의 조합원 분양신청, 분담금, 세입자 보상 등에 대한 계획서인데요. 이것이 승인되면 이후 이주, 철거(멸실), 착공, 분양 등을 할 수 있습니다.

재건축 초과이익환수제 계산은?

재건축 초과이익환수제에 따른 부담금은 준공 시점 집값에서 사업 개시 시점 집값, 시세 상승분, 개발비용의 합계를 뺀 금액에 부과율을 곱해서 계산합니다.

초과이익환수제에 따른 부담금의 예

예를 들어 재건축 아파트 소유자 A씨의 사업 개시 시점의 주택 가격이 10억원, 종료 시점의 주택 가격이 15억원이라고 가정해보죠. 정상주택 가격 상승분이 2억원(연평균 상승률, 기간 고려), 개발비용이 5천만원 일 때 A씨는 재건축으로 인해 2억5,000만원(종료 시점의 주택가격-사업 개시 시점의 주택가격-시세 상승분-개발비용)의 이익이 발생하게 됩니다. 이에 A씨는 9,000만원 [2000만원+(1억4000만원*50%)]의 부담금을 내야 하죠.

초과이익환수제의 명과 암

투기억제를 위해 도입한 재건축 초과이익환수제와 관련해 이중과세, 미실현 이익에 대한 지나친 세금 부과 등 논란은 계속되고 있습니다. 또한 재개발이나 리모델링 사업에는 적용되지 않는다는 점을 들어 조세 형평성에 맞지 않다는 주장도 있습니다.


하지만 재건축발 주택가격 상승에 수억원씩 주택가격이 등락하는 것에 대한 제도적인 제약이 필요하다는 주장에 힘이 더 실리는 것은 사실입니다. 어쨌건 환수제는 부활했고 새해가 밝았습니다. 앞으로 재건축 시장이 어떻게 흘러갈지 지켜봐야 할 것 같습니다.

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