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2018년 오피스 시장 결산 ‘디커플링 확대’

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올해 오피스 시장에는 많은 변화가 있었습니다. 매매와 임대의 디커플링 현상부터 공유오피스 시장의 확대까지 다양한 이슈가 있었는데요. 변화하고 있는 오피스 시장의 트렌드 간략하게 정리해 봤습니다.

서울 빌딩거래액 세계 3위

글로벌 부동산컬설팅업체 JLL에 따르면, 서울은 올해 들어 3분끼지 오피스를 비롯한 상업용 부동산 거래규모가 172억달러(약 19조4188억원)에 달한 것으로 집계됐습니다.


이는 런던과 뉴욕에 이어 글로벌 도시 중 상업용 부동산 거래 3위를 기록한 것인데요. 작년과 비교했을 때 약 2배 이상 불어난 것입니다.


이렇게 서울 내 상업용 부동산 시장이 호황인 데에는 삼성물산 서초빌딩, 강남N타워, 더K트윈타워 등 초대형 빌딩의 빅딜이 연이어 진행되면서 가능했는데요.


연면적 3만3000㎡(1만평) 이상 프라임급 빌딩 거래 규모만 10조원에 육박했습니다.

강남 꼬마빌딩도 훨훨

대형빌딩뿐만 아니라 수십억 원 규모의 꼬마빌딩의 거래도 늘어났습니다.


매일경제신문과 빌딩 전문 중개업체인 빌사남이 올해 12월 11일까지 강남구 빌딩 거래 등기부를 전수조사 한 결과 올해 강남구에서는 총 295건의 빌딩 거래가 있었는데, 이 중 50억원 미만의 꼬마빌딩 거래가 155건으로 가장 많았습니다.


이외에 50억~100억원 73건, 100억원 이상이 67건을 차지했고요. 이는 최근 가격하락과 거래절벽이 이어지고 있는 강남 아파트 매매시장의 분위기와는 대조적인데요.


더욱 놀라운 사실은 대출대신 100% 현금으로 구입하는 경우가 늘었다는 것입니다.

매매와 임대의 디커플링 현상 뚜렷

이렇듯 현재 오피스 매매시장은 활황세를 보여주고 있는데, 아이러니하게도 오피스 빌딩의 임대수익률은 꾸준히 낮아지고 있습니다.


즉 매매와 임대의 디커플링(탈동조화) 현상을 보여주고 있는 것입니다.


한국감정원에서 발표한 2018년 3분기 상업용 부동산 임대동향조사에 따르면, 오피스 3분기 공실률은 12.7%로 여전히 높은 수준을 보여주고 있으며, 임대료와 투자수익률은 전분기 대비 하락세를 면치 못했습니다.


이렇게 오피스 빌딩의 투자수익률이 낮아지고 있는 것은 임대료는 정체 또는 하락세이나 매매가는 여전히 높은 수준을 보인 데에 따른 현상으로 파악됩니다.

임차인 우위 시장으로 재편

상황이 이렇다 보니 빌딩간 임차인 유치 경쟁이 심화되고 있다는 것도 최근 오피스 빌딩 시장에서 일어나고 있는 중요한 변화 중 하나입니다.


과거에는 렌트프리(무상임대) 등 옵션사항을 주는데 인색했던 것과는 달리 최근 공실률이 증가하면서 최대 5개월까지 주는 사례도 종종 목격되고 있습니다.


실제 강남역 인근의 빌딩들 중에서는 입주사 대표들과 식사모임을 하고, 주기적으로 건물 외관이나 인테리어 등에 신경을 쓰는 등 우량 임차인을 관리하는 곳들도 늘어나고 있습니다.

경기침체, 공급증가로 인한 ‘공급적체’

하지만 한동안 수요정체현상은 지속될 것으로 전문가들은 전망하고 있습니다.


그 이유는 공급이 꾸준히 늘고 있기 때문인데요. 서울에서는 종로구, 중구 등 중심권역 뿐만 아니라 마곡, 용산, 구로 등지에서도 크고 작은 오피스 빌딩이 대거 공급되고 있는 상황입니다.


여기에 장기화된 경기침체는 오피스 시장을 더욱 위축시키고 있습니다. 공급과다와 경기침체 등의 여파가 한동안 오피스 시장의 하향세에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

공유오피스 시장의 성장세…오피스 빌딩 공실률 낮추는데 일조

빌딩 매매 시장은 이런 가운데 공유오피스 시장은 성장세를 거듭하고 있습니다.


글로벌부동산컨설팅사 쿠시먼앤드웨이크필드가 발표한 '2018년 상업용 오피스 부동산시장 정리 및 2019년 전망' 자료에 따르면, 올해 서울 대형오피스 빌딩내 공유오피스 임차면적은 10만2290㎡으로, 지난 2016년 2만903㎡ 대비 4.9배로 급증했습니다.


이러한 공유오피스 시장의 성장은 공실 때문에 어려움에 처했던 대형 오피스 빌딩의 공실을 줄이는데 긍정적 영향을 줄 수 있습니다.


대기업들도 공유오피스 시장에 가세하고 있습니다. 업체간 경쟁은 질적 성장도 가져올 수 있을 전망입니다.

오피스 시장은 무한경쟁시대…고객만족이 핵심!

오피스 시장은 대형, 중소형 등의 매매와 임대로 거래 시장이 분류되며 상품 자체의 특화된 시스템 및 서비스 등에 따라 소비자들의 선택이 달라집니다.


투자자 입장에선 소비자들로 하여금 찾을 수 있는 오피스 상품을 제시하고 소비자은 원하는 오피스 상품을 선택하죠.


어찌 됐건 현재 서울 등 수도권 일대로는 크고 작은 오피스 공급이 이뤄졌고 기업 활동이 위축되면서 공실에 대한 부담도 커졌습니다.


이를 돌파하기 위해 공유오피스 등 가격의 진입장벽을 낮추고 서비스의 질을 높이는 오피스상품들이 나오고 있습니다.


수요자, 임차인이 우위에 있는 만큼 고객들의 만족도를 어떻게 높이느냐가 2019년 오피스 시장에서도 화두가 될 전망입니다.

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KT 에스테이트

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