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미국 부동산시장 변화가 한국 부동산시장에 시사하는 것

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최근 서울 등 수도권 곳곳에서 아파트값 하락소식이 전해지고 있습니다. 공교롭게도 최근 3년이상 오르던 미국 부동산 시장도 주택 매물가격 인하, 신규주택 매매감소 소식이 전해지고 있습니다. 미국 부동산시장의 최근 변화가 시사하는 점은 무엇 일까요?

미국 부동산시장이 심상치 않다?

미국 부동산시장의 움직임이 심상치 않습니다.


한국의 부동산정보업체 같은 회사인 질로우, 레드핀 같은 회사를 통해 제공되는 시중 부동산 매물들 가격이 낮아지고 있습니다.


매물 가격이 낮아지면서 매매가도 낮아지고 있습니다. 뉴욕의 고가 아파트들은 수천만달러가 하락했지만 매수자를 찾기 어렵습니다.


미국 월스트리트저널이 뉴욕부동산 중개법인 스트리블링 자료를 인용해 밝힌 바에 따르면 뉴욕 내 500만달러 이상 아파트 거래 건수가 올 상반기에는 406건을 기록, 전년 동기(594건) 대비 31%가 줄어들었습니다.


미연방주택금융청(FHFA)이 발표하는 월별 주택가격지수도 올해 들어 감소하는 등 부동산 관련 전반적인 지표들이 하락하거나 둔화되고 있습니다.

미국 부동산시장 변화 원인은?

일련의 현상들이 최근 수년간 호황을 누렸던 미국 부동산시장의 거품이 다시 빠지는 것 아니냐는 주장에 힘을 싣고 있습니다.


현재 미국 부동산시장에 가장 큰 영향을 끼치고 있는 것은 금리인상이 꼽힙니다.


1년전에 4%대를 밑돌던 주택담보대출 금리가 현재는 5%에 육박하며 이는 최근 10년간을 봤을 때 최고치입니다.


주택가격이 많이 오른 것도 매수자들에 부담이 되고 있습니다. 미•중간의 무역충돌도 원인으로 꼽힙니다.


사실 전세계 부동산시장의 큰손이라면 중국자본을 꼽을 수 있는데 미국부동산에 대한 중국의 투자가 갈수록 줄고 있는 것으로 알려져 있습니다.

한국 부동산시장도 최근 곳곳에서 하락소식 전해져

한국감정원이 발표한 12월1주 전국 주간 아파트가격동향에 따르면 매매가격은 0.05%, 전셋값은 0.07% 하락했습니다.


하락폭도 커지고 지난 11월 중순부터 4주연속 하락이 이어졌습니다. 아파트 거래도 끊겼다는 소식입니다.


서울부동산정보광장에 따르면 11월 서울 아파트 거래량은 3,586건으로 2013년 8월 3,149건 이후 5년3개월 만에 최저치를 기록했습니다.


분명한 것은 지난 9.13부동산대책 발표 이후 시장이 눈에 띄게 둔화 됐다는 점입니다. 여기에 소폭이긴 하지만 금리인상까지 단행되면서 현재의 분위기가 쉽게 바뀌기 쉽지 않을 것이라는 점입니다.

미국 부동산과 대한민국 부동산의 관계 – 미국의 금리에 주목하라

경기예측에 있어서 매번 주목 받는 것이 미국금리인상입니다. 미국 연준의 금리인상 예고, 실제 인상률 등을 대한민국에서 모니터링 합니다.


실제로 미국 국채금리(10년)는 국내 시장금리에 영향을 주고 있습니다.


‘빅데이터로 예측하는 대한민국 부동산의 미래(미지biz출판)(이하 빅데이터)’라는 책을 낸 조영광 저자는 국회 예산정책처의 연구결과를 토대로 미국 국채금리가 오르고 일정 기간(1년 정도) 지나는 동안 국내 국채금리도 오르고 그리고 일정기간(2년 정도)이 지나면 대한민국의 아파트 매매가에도 변화가 생긴다고 말했습니다.


장시시계열을 통해 금리가 낮아지면 매매가 변동률도 플러스에서 점차 상승폭이 커지고 있는 것으로 나타나 미국의 금리인상은 국내 금리인상에 영향을 주고, 이는 주택가격에 영향을 주는 것이지요.


다시 말해 미국 국채금리가 대한민국 아파트값 변화에 선행한다고 해석할 수 있는 것입니다.

서울 강남구 주택가격 변화와 미국의 주택시장 변화가 관계 있다?

앞서 말한 책 ‘빅데이터’의 조영광 저자는 강남구와 미국의 주택가격 변동률 추이를 살펴본 결과 강남구 주택가격 변동추이는 미국 주택가격에 후행 한다는 것도 확인했습니다.


일단 미국 주택시장의 급격한 변화는 서울의 강남에도 영향을 끼치는데요.


2014년 이후 미국의 재고주택 판매가격은 꾸준하게 상승했고 이 기간의 서울, 특히 강남구의 주택가격 상승도 두드러졌습니다.


갑작스런 정부정책 등 대한민국 부동산시장 만의 특수한 변수가 발생한다면 약간의 차이는 있겠지만 큰 흐름에 있어서는 미국 주택시장 변화와 서울의 강남구 주택시장은 밀접한 관계가 있다고 볼 수 있습니다.

미국부동산 위축→우리나라 부동산시장은 비관론 우세?

앞서 설명한대로 미국 부동산시장의 움직임은 우리 부동산시장에 영향을 어떤 식으로든 주는 것을 알 수 있습니다. 때문에 최근 미국 부동산시장의 움직임이 주춤한 것 역시 간과할 수 없는데요.


하지만 금리가 인상된다는 것은 그만큼 미국의 전반적인 경기 상황도 좋아지고 있다는 것을 의미합니다.


다만, 금리 인상으로 모기지 금융비용 부담이 늘어나면서 부동산시장은 상승세가 꺾인 것인데요.


주택시장은 주춤하지만 경기가 좋아지는 부분이 있다는 것은 시중 자금이 다시 부동산시장으로 유입될 수 있다고 볼 수 있습니다. 일정기간 조정을 거친 부동산시장은 다시 상승으로 전환 될 수 있는 것이죠.


한국은 어떨 까요. 미국의 금리인상은 수출주도의 우리경제에 긍정적입니다.


현 미국대통령이 관세를 운운하며 자국기업들의 이익에 집중하려는 모습이 좋아 보이지는 않습니다만 미국이 2020년까지는 금리를 올리겠다는 사실은 어쨌든 긍정적인 측면도 많습니다.


물론 당장 국내 부동산 경기가 썩 좋아 보이지 않는 것은 사실이며 여기에 더해 국내에서도 금리인상이 추가로 단행된다면 부동산시장은 더욱 어려워 질 수 있습니다. 앞으로 이에 대한 대비는 해야 할 듯 합니다.

여전히 낮은 금리의 한국…금리인상으로 변하는 미국 부동산시장 주목해야

여전히 시장에는 비관론과 낙관론이 공존하고 있습니다. 최근에는 잦은 하락소식에 비관론이 우세해 보이기도 하는데요. 미국과 한국 부동산시장도 마찬가지인데요.


한국의 기준금리는 최근 소폭 인상 돼 1.75%까지 올랐습니다. 물론 이도 저금리이며 여전히 시중에 풀려있는 돈들은 부동산으로 흘러갈 수 있는 상황입니다.


이미 몇 차례 금리 인상이 단행된 미국 주택가격은 거품이 다소 걷힐 전망입니다. 가격이 빠지는 시기가 투자의 적기로 보는 투자자들도 시장 변화를 주시하고 있습니다.


1만km가 넘게 떨어져 있는 한국과 미국이지만 부동산시장의 흐름은 유사성을 갖는 부분이 많습니다.


영향력으로 본다면 미국 부동산시장이 한국 부동산시장에 선행하는 것들이 있습니다. 미국 부동산시장의 변화를 그냥 지나칠 수 없는 것이 바로 여기에 있는 것입니다.

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