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저금리만 믿고 오피스텔 붙잡으면 낭패 볼 수도

조회수 2019. 12. 11. 10:19 수정
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최근 대표적인 수익형 부동산 중 하나인 오피스텔이 다시 주목을 받고 있습니다. 정부의 주택시장 규제와 저금리 기조가 그 이유인데요. 은행이자 보다 높은 월세가 꼬박꼬박 들어오는 것은 매력적이나 투자 시 유의해야 할 점도 많이 있습니다. 하나씩 확인해 보도로 하겠습니다.
주택시장 규제와 저금리로 여전히 매력적인 오피스텔

공금과잉으로 인한 수익률 하락에 주춤했던 오피스텔 시장에 다시 투자자들이 몰리고 있습니다. 1%의 저금리 기조에 주택시장에 대한 정부 규제가 강화되면서 수익형부동산에 대한 관심이 높아지고 있는 까닭인데요. 오피스텔에 대한 높은 관심은 최근 마감한 청약결과에서도 확인할 수 있습니다. 지난 8월 서울 여의도에서 분양된 ‘브라이튼 여의도’ 오피스텔엔 849실 공급에 2만2462건이 청약을 신청해 평균 26.4대 1의 경쟁률을 기록했습니다. 또한 경기도 과천에서 분양된 ‘힐스테이트 과천 중앙’ 오피스텔도 319실 공급에 1341건이 접수되면서 평균 4.2대 1의 경쟁률을 보이기도 했습니다.

그럼 오피스텔 수익률은 얼마길래 이렇게 관심을 끌까

한국감정원의 2019년 3분기 오피스텔 가격동향조사 자료에 따르면, 전국 오피스텔의 수익률은 5.46%를 기록하고 있습니다. 지역별로 수도권은 5.22%, 지방은 6.47%, 그리고 서울은 4.86%로 나타나고 있고요. 1년전(2018년 3분기) 수익률과 비교해 보면, 전국(5.47%-->5.46%)을 비롯해 서울(4.88%-->4.86%), 수도권(5.23%-->5.22%), 지방(6.50%-->6.47%) 등 대부분의 지역에서 오피스텔 수익률이 미세하긴 하지만 하락한 것으로 확인됐습니다. 그럼에도 불구하고 오피스텔 투자가 선호되고 있는 이유는 바로 1%대의 은행금리보다 2~3배가량 높은 수익률을 얻을 수 있기 때문이죠. 

오피스텔 투자의 부담 요소는?

오피스텔 투자가 은행금리 대비 수익률만 놓고 보면 매력적일 수 있으나 몇 가지 리스트도 존재합니다. 우선 높아진 분양가입니다. 앞서 소개한 ‘브레이튼 여의도’ 오피스텔의 경우 전용 59㎡의 분양가가 7~8억원에 달했습니다. ‘힐스테이트 과천 중앙’ 역시 전용 69㎡가 7억7000만원, 전용 84㎡가 9억3000만원 안팎이었고요. 소액으로 투자가 가능할 것이라는 예상과는 달리 최근 인기리에 분양되는 오피스텔은 웬만한 소형 아파트 수준의 투자금액을 필요로 하기도 합니다.


많아진 공급량도 부담스럽습니다. 특히 전문가들은 서울 등 주요지역에서 분양가상한제 규제를 피하기 위해 주택개발 대신 오피스텔 개발로 선회하는 곳들이 늘어날 것으로 전망하고 있는데요. 이에 다소 줄어든 공급량이 다시 늘어날 가능성이 높다고 점치고 있습니다. 결국 높아진 분양가와 많은 공급이 수익률 감소로 이어질 수 있는 셈입니다. 

역세권 오피스텔 옥석 가리는 방법은?

따라서 단순히 저금리에 혹해서 오피스텔에 투자할 것이 아닌 신중한 접근이 필요합니다. 우선 먼저 고려해야 할 것은 바로 입지입니다. 오피스텔의 주 고객인 직장인과 대학생들이 몰리는 위치해 있는지 여부를 파악하는 것이 핵심입니다. 오피스텔은 그 어떤 요소보다 역세권 유무에 따라 인기나 선호도가 달라지게 됩니다. 일반적인 역세권 오피스텔로는 차별화하기 어렵기 때문에 강남이나 종로, 여의도 등 주요 업무지구를 쉽게 이용할 수 있는 지하철과 직접 연결이 돼 있거나 더블∙트리플 역세권인 곳, 그리고 도보 5분 이내에 초역세권에 위치해 있는 곳이 좋습니다.

선호하는 시설∙환경을 갖추고 있는 오피스텔인지 따져봐야

역세권 오피스텔을 선택했다면 그 다음 따져봐야 할 것이 바로 오피스텔 내부 시설이나 환경입니다. 일반 다가구 원룸보다 오피스텔을 선호하는 이유는 입주민의 생활패턴이나 편의를 고려한 설계와 환경 때문일 텐데요. 침대나 붙박이장, 냉장고나 세탁기 등 빌트인 가구나 가전이 잘 갖춰진 곳인지, 공간활용이 높은 복층이나 베란다가 설계된 곳인지 등을 파악하고 주변 오피스텔과 비교해 가면서 어느 정도 수준인지 판단해 결정해야 합니다.


투룸 이상의 설계로 2인 이상이 거주할 수 있는 설계라면 좀더 많은 수요자들로부터 주목받을 수도 있습니다. 높은 경쟁률을 기록했던 여의도 브라이튼의 경우 전용 59㎡는 투룸에 욕실 2개 드레스룸 등도 갖춰 웬만한 소형 아파트보다 좋은 품질로 주목을 받았습니다. 그 외에도 주차시설이라던지 보안시설, 커뮤니티시설 등도 수요자들의 선택에 있어 중요한 요소로 떠오르고 있어 이 부분도 오피스텔 투자 시 고려해야 하겠습니다.  

보수적으로 투자수익률 계산해야

오피스텔 수익률을 계산할 때에는 보수적으로 계산해야 위험을 어느 정도 회피할 수 있습니다. 특히 오피스텔 분양광고를 보면 대출이나 월세를 최대로 잡아 수익률을 높게 해 투자자들을 현혹시키는 경우가 많은데요. 단순히 업체나 중개인들의 말만 들을 것이 아니라 직접 시세도 확인하고 매년 나가는 재산세, 임대소득세 등의 세금이나 중계수수료, 공실률에 대한 리스크 등도 고려한 투자수익률을 살펴봐야 합니다. 이렇게 따져보면 실제 생각했던 수익률과 실제 수익률의 차이를 파악하고 어느 정도 수준에서 투자를 감행할지 여부를 판단할 수 있습니다. 실제 세금이나 기타 비용이 수익률의 3~4%를 잡아먹는 만큼 철저한 수익률 분석이 필수입니다.

월세수익에 시세차익까지 가능한 오피스텔 찾기 위해선?

지금까지 오피스텔 투자에 있어 주의해야 할 점이 무엇인지 살펴봤습니다. 오피스텔 투자에 성공하기 위해선 입지가 좋고 차별화된 상품구성을 갖춘 오피스텔을 비교적 좋은 가격에 선택할 수 있어야 하겠습니다. 모든 것이 다 갖춰졌다고 하더라도 분양가나 매매가가 높으면 그만큼 수익률이 낮을 수 있기 때문입니다. 또한 오피스텔 추가 공급이 제한된 지역이나 개발호재가 있는 곳을 선택하면 월세수익뿐만 아니라 시세차익까지 노릴 수 있습니다. 만약 모든 것을 다 갖춘 오피스텔을 갖춘 곳을 찾기 어렵다면 여러 가지 요소 중 우선순위에 따라 선택하는 것도 방법일 것입니다.

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